国际投行高盛扔了一颗炸弹：中国楼市见底了！上海深圳三年后房价要涨15%。
最近发现，身边那些过去两年闭口不谈房子的人，突然又开始看房了。
一个在杭州做房产中介的朋友，前几天聊起，说他们门店3月份成交了42套，去年一整年才成交了38套。他感叹了一句话：感觉市场一夜之间就活了。
这不是错觉。就在刚刚过去的3月份，上海二手房成交了3.1万套，环比暴涨178%，硬生生终结了连续33个月的下跌。深圳一二手商品房合计成交11851套，环比飙升117%。北京二手住宅成交19886套，环比上升了将近145%。广州二手住宅网签也破了一万套。
整个一线城市，量在狂飙。
然后就在这个节骨眼上，4月10日，国际投行高盛扔了一份重磅报告出来，标题叫《中国房地产：上海与深圳将引领复苏》。
核心结论就一句话：上海和深圳将在2026年底率先触底，到2028年底房价累计上涨15%。
而且复苏时间比其他一二线城市要提前6到24个月。
这份报告一出来，整个地产圈炸锅了。有人说高盛在给中国楼市喊单，有人说国际资本开始抄底了，也有人说这帮华尔街的人又在画饼。
但不管你怎么看，有几个数据摆在那里，是实实在在的。
第一，高盛这个预测不是拍脑袋。他们的中国地产研究团队研究了全球22个房地产危机的案例，发现一个规律：除了日本那次特别的，其他所有国家地区楼市见底的时间差不多都是6年。中国全国楼市2021年见顶，按这个节奏算，2027年见底是大概率的事。而上海深圳会提前于全国见底。
第二，成交量的反弹已经开始了。前面说的那些数据，3月份一线城市的成交量环比翻倍甚至接近翻两倍，这不是政策刺激能简单解释的。因为一线城市限购早就放开了，首付比例也降到了历史最低，该放的政策基本都放了。这时候成交量还能暴增，说明真实需求在进场。
第三，价格虽然没有全面上涨，但微观层面已经出现了松动信号。北京三环内优质二手房的议价空间从去年10%收窄到了3%以内。上海和深圳核心地段的次新房，最近半年已经悄悄涨了5%到10%。
但请注意，我说的这些现象全部集中在一线城市核心地段。这是高盛报告里一个非常重要的判断：这次不是全面复苏，而是极度分化的结构性复苏。
高盛预测，2026年一线城市房价还会继续小幅下跌，上海深圳跌幅5%到8%，北京跌幅8%到10%。这是触底前最后一跌。然后到年底开始企稳回升。
而其他城市呢？高盛没给出明确时间表，只说比上海深圳要晚6到24个月。北京比沪深也要晚3到6个月。广州更是复苏更慢、幅度更小。
这个分化已经体现在实际数据里了。2026年2月末，全国商品房待售面积已经接近8亿平方米，其中住宅4.38亿平方米，创了近5年的新高。一线城市核心板块优质改善型房源去化周期不到6个月，但三四线城市有的去化周期超过30个月，个别县城甚至高达69.5年。
69.5年。你没看错。按照现在那个县城的消化速度，要把库存卖完需要69年半。
这才是中国楼市的真实全貌：冰火两重天。
一线城市核心资产正在悄悄回暖，而大多数三四线城市的库存还在不断堆积。
那高盛说的三年涨15%，到底靠不靠谱？
咱们拆开来看。15%分摊到三年，每年大概4%到5%的涨幅。这个数字看起来不惊人，但你要知道一线城市房价过去四年跌了多少。上海核心地段的二手房从高点下来普遍跌了20%到30%，深圳跌幅更大一些。如果从低点涨回来15%，也才回到高点的大概七成到八成的位置。
而且高盛的报告里有一个细节很有意思：他们预测的是2025年底到2028年底的累计涨幅。也就是说起点是去年底。如果上海深圳今年底才触底，那真正的上涨窗口期是2027年到2028年，只有两年。
两年涨15%，每年7%到8%，对一个正在触底反弹的市场来说，这已经是一个非常激进的预测了。
所以高盛这份报告到底意味着什么？
我个人的判断是，高盛不是在给中国楼市唱多，而是在做一件更重要的事：给国际资本发出一个信号。
过去两年，外资对中国房地产几乎是零配置。哪怕中国房地产股票跌到了白菜价，外资也不碰。但现在高盛发这份报告，本质上是在说：最危险的时候过去了，可以开始看了。
对咱们普通人来说，这意味着什么？
如果你是一线城市有真实居住需求的人，现在是个值得认真看房的时间窗口。因为成交量在回暖，价格还在底部，虽然可能还有最后一跌，但你可以在这一跌的过程中慢慢挑、慢慢选。等到价格真的企稳反弹，好房源就不是你挑房子了，是房子挑你了。
但如果你在三四线城市，这份报告跟你的关系不大。高盛说的是上海和深圳，不是你的那个县城。在那69年去化周期的地方，短期内不要指望有什么反转。
还有一个很现实的问题：现在到底该不该买？
3月份的数据已经给出了答案。核心城市120平方米以上改善型户型的成交占比已经提升到了48%。也就是说，现在在一线城市买房的人，将近一半是改善型需求。他们不是炒房的，是换房的。卖掉郊区的老房子，换到市区的好位置。这个趋势非常明显。
现房销售制度4月份也正式在全国铺开了。新出让的住宅用地原则上全部纳入现房销售，购房者终于可以所见即所得，烂尾楼从源头上被掐断了。这个政策对核心城市是加分的，因为二手房本来就是所见即所得的，现房销售缩小了新房和二手房的制度落差，反而会进一步刺激二手房市场。
高盛这份报告到底准不准，年底就能见分晓。但如果现在连华尔街最精的那帮人都在说中国一线城市楼市见底了，至少说明一件事：最坏的时候，大概率已经过去了。
只是记住一句话，这次没有全面牛市了。分化才是未来的常态。好房子会越来越贵，差房子会越来越便宜。选对城市、选对地段、选对产品，比什么都重要。
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