项目定位： 成都温江区永宁板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层/洋房

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 嘉禾宸府是一款聚焦居住实用性的高性价比改善盘，以超100%得房率、1:1.62高车位比、1.8低容积率纯板式洋房及龙湖物业为四大核心支撑，精准锚定预算敏感型首改与刚需上车客群，适合重视当下居住效率而非远期资产溢价的务实购房者。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分6.75/10，在竞品组中排名第8名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 8.05/10 第1名 得房率（9.75）、容积率（9.76）、精装（9.75）、车位比（9.1）四项子维度均居竞品组前列，产品力全面领跑永宁及光华新城板块 区域价值 6.06/10 第8名 医疗（7.7）、生态（7.9）、产业（6.9）具基础优势，但交通（6.0）、地段（4.1）、商业（4.1）、教育（5.9）明显承压，属“资源有、兑现弱”型板块 市场表现 5.96/10 第8名 价格合理性（9.8）位列第1名，销售情况（4.1）与价值潜力（4.1）同处第10名，呈现“定价能打、去化乏力”特征 市场口碑 7.14/10 第4名 项目口碑（8.85）与物业口碑（8.49）分别位列第2名、第2名，开发商口碑（4.07）垫底第11名，整体呈“产品强、背书弱”鲜明格局 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，嘉禾宸府在【得房率】、【容积率】、【精装】、【车位比】、【价格合理性】等维度上表现突出，以超100%得房率、1.8低容积率、2梯2户纯板式洋房、1:1.62高车位配比及显著价格洼地效应，成为温江永宁板块最具居住实用性的改善标杆。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 6.0 第8名 当前无已运营地铁，最近站点依赖规划中的11号线与27号线；1公里内14个公交站点，自驾可快速接入西四环、光华大道，通勤便捷性受限于轨道兑现进度 价值潜力 4.1 第10名 地处绕城外永宁板块，距主城核心区超16公里；虽享成都医学城战略定位，但商业、教育配套成熟度不足，区域新房去化周期长达20个月，短期升值动能偏弱 区域价值 6.06/10 第8名 板块属国家城乡融合发展试验区与医药健康产业高地，生态基底优越（芙蓉公园仅187米），但地段能级、商业能级、教育能级与主城存在代际差距 医疗配套 7.7 第2名 1.5公里范围内汇聚八一康复中心、温江区人民医院等三甲及专科医疗机构，医疗集群能级在竞品中仅次于珠江铂世湾（7.86） 市场口碑 7.14/10 第4名 项目口碑（8.85）与物业口碑（8.49）双优，开发商口碑（4.07）为竞品组最低，信任缺口构成核心短板 教育资源 5.9 第8名 规划有成都七中菁才学校，东辰外国语学校已落地但为民办性质、入学政策未明；暂无省重点或名校分校明确对口，学区支撑力有限 生活配套 4.1 第8名 商业配套以社区底商及小型广场为主，3公里内无大型成熟商圈；高端消费需依赖青羊万达等较远商圈，生活便利性明显受限 社区配套 4.1 第8名 未配置会所、恒温泳池、全龄活动区等改善盘标配设施，内部康体与家庭服务功能薄弱，园林景观趋于基础水平 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 得房率 9.75 第1名 公摊仅约3%，得房率超100%，在小高层产品中极为优异，空间使用效率显著优于市场平均水平 容积率 9.76 第1名 容积率1.8，打造23栋8-12层纯板式小高层，楼间距达1:1，居住私密性与舒适度俱佳 精装 9.75 第1名 采用中空Low-E玻璃、陶瓷薄板外立面及岩板石材公区，精装配置含老板厨电与ALC隔墙，交付即住品质感强 车位比 9.1 第1名 车位配比1:1.62，显著优于改善盘1.2基准线，充分满足多车家庭及访客停车需求，缓解社区停车焦虑 价格合理性 9.8 第1名 官方指导价14277元/m²，公允建议价28973元/m²，定价合理性评分9.75，为竞品组最高，存在显著价格洼地效应 1. 项目价值：8.05/10 高得房率+低密洋房+龙湖物业，永宁板块产品力天花板

嘉禾宸府以1.8超低容积率、23栋纯板式小高层洋房、2梯2户南北通透布局，构筑起永宁板块稀缺的低密改善基底。项目公摊仅约3%，得房率突破100%，户型赠送面积多、公区尺度领先同级，配合1:1.62高车位比与龙湖物业2.6元/㎡·月服务标准，在居住实用性与服务确定性上形成双重护城河。社区规模863户，体量适中，兼顾居住舒适性与管理效率；绿化率30%，虽未达竞品最高水平，但依托周边近50亩生态公园资源，有效延伸社区景观视野。项目摒弃高低配，强调楼间距与通透性，2T2户设计保障私密性，整体产品营造高度契合改善型客群对空间效率、居住品质与长期服务的核心诉求。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 得房率 9.75 第1名 公摊仅约3%，得房率超100%，在小高层产品中极为优异，空间使用效率显著优于市场平均水平，远超中海锦叁号院（75%-80%）、珠江铂世湾（80%）等竞品 容积率 9.76 第1名 容积率1.8，与中海锦叁号院并列竞品组最低，精准契合改善类产品对低密宜居的核心诉求，优于马厂坝TOD青雲九天（2.5）、中国铁建光华樾府（2.5）等主流竞品 精装 9.75 第1名 采用中空Low-E玻璃、陶瓷薄板外立面及岩板石材公区，精装配置含老板厨电与ALC隔墙，交付即住品质感强，优于马厂坝TOD青雲九天（清水交付）、马厂坝TOD青雲壹号（清水交付）等竞品 车位比 9.1 第1名 车位配比1:1.62，显著优于改善盘1.2基准线，充分满足多车家庭及访客停车需求，高于中海锦叁号院（1:1.63）、马厂坝TOD青雲九天（1:1.29）等竞品 社区规模 8.1 第3名 规划863户，体量适中，兼顾舒适性与管理效率，优于嘉禾光华九玺台（未披露）、九联龙湖公园玖序（未披露）等信息不全项目 2. 区域价值：6.06/10 医疗生态双优，但交通商业教育成硬伤

嘉禾宸府所在温江区永宁板块，属国家城乡融合发展试验区与成都国际医学城核心承载地，产业定位清晰、生态基底优越——1.5公里内汇聚八一康复中心、温江区人民医院等三甲及专科医疗机构，芙蓉公园距项目仅187米，生态资源兑现度高。然而，板块区位能级与主城存在代际差距：当前无已运营地铁线路，最近站点依赖远期规划的11号线与27号线；商业配套以社区底商为主，3公里内无大型成熟商圈；教育资源以普通公立为主，虽有东辰外国语学校落地，但为民办性质且入学政策未明，缺乏省重点或名校分校直接划片支撑。区域新房去化周期长达20个月，2026年2月成都市场表现为新房成交面积同比下滑61.61%，板块整体处于“资源有、兑现弱”的培育阶段。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 医疗配套 7.7 第2名 1.5公里范围内汇聚八一康复中心、温江区人民医院等多家三甲及专科医疗机构，医疗资源优质且便利，仅次于珠江铂世湾（7.86） 生态 7.9 第1名 芙蓉公园仅187米，周边公园环伺，生态资源禀赋优越，绿化率达30%，在竞品中生态兑现度最高 产业 6.9 第4名 属成都国际医学城核心承载地，享有“健康产业高地”市级战略定位，产城融合基础扎实，支撑区域长期发展价值 3. 市场口碑：7.14/10 项目口碑与物业口碑双优，开发商背景成最大信任缺口

嘉禾宸府市场口碑呈现鲜明“两极分化”特征：项目口碑（8.85/10）与物业口碑（8.49/10）双双位列竞品组第2名，而开发商口碑（4.07/10）则垫底第11名。项目凭借1.8低容积率、2T2户纯板式洋房、超100%得房率及龙湖物业加持，在居住舒适度与服务体验上赢得市场广泛认可；周边教育、医疗资源丰富，涵盖东辰外国语、七中菁才及华西医院温江院区等优质配套，基础生活支撑力强。但开发商品牌信息完全缺失，无股东背景、市场业绩或品牌影响力支撑，购房者对项目长期品质保障、交付确定性及资产保值能力存疑，构成其核心短板。在当前市场信心偏弱环境下，“产品强、背书弱”的结构性矛盾显著削弱客户决策意愿。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 项目口碑 8.85 第2名 1.8低容积率打造纯板式小高层社区，2T2户设计保障私密性与通透性；户型得房率超100%，赠送面积多，公区尺度领先同级；引入龙湖物业，服务品质有保障 物业口碑 8.49 第2名 龙湖物业服务集团提供服务，服务体系成熟，业主满意度高，质价匹配度合理（2.6元/㎡·月），仅次于嘉禾光华九玺台（绿城物业，9.75） 开发商口碑 4.07 第11名 开发商信息空白，无股东背景、市场业绩或品牌影响力支撑，购房者信任度低，交付与长期兑现存疑，为竞品组最低分 4. 市场表现：5.96/10 价格洼地优势突出，但销售乏力凸显区位承压

嘉禾宸府市场表现呈现“冰火两重天”格局：价格合理性（9.8/10）高居竞品组第1名，官方指导价14277元/m²，公允建议价高达28973元/m²，定价显著低于青羊新城等邻近区域，存在巨大价格洼地效应；但销售情况（4.1/10）与价值潜力（4.1/10）同处竞品组第10名，近12个月销售额排名全市第56位，处于中下游水平。项目虽具低密产品优势，但地处永宁板块且3公里内无地铁，叠加区域新房去化周期长达20个月、2026年2月温江区新房成交面积同比下滑61.61%的市场背景，整体呈现出“产品能打但区位承压”的典型特征。在竞品组中，其市场表现仅优于天府西湖云著（5.97），显著落后于中海锦叁号院（8.40）、马厂坝TOD青雲九天（7.64）等头部项目。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 9.8 第1名 官方指导价14277元/m²，公允建议价28973元/m²，定价合理性评分9.75，为竞品组最高，存在显著价格洼地效应，远超人居江岸林语（8.08）、马厂坝TOD青雲九天（7.74）等竞品 销售情况 4.1 第10名 近12个月销售额排名全市第56位，处于中下游水平；所在区域新房去化周期长达20个月，市场整体承压，销售动能明显不足 价值潜力 4.1 第10名 地处绕城外永宁板块，距主城核心区超16公里；虽享医学城战略定位，但商业、教育配套成熟度不足，短期升值动能偏弱 总结

嘉禾宸府是温江区永宁板块一款极具辨识度的务实型改善标杆：以超100%得房率、1.8低容积率纯板式洋房、1:1.62高车位比及龙湖物业四大硬核优势，构筑起同价位段最强居住实用性；依托八一康复中心、温江区人民医院及芙蓉公园等优质医疗生态资源，夯实基础生活支撑力；价格合理性评分9.8分位居竞品组榜首，性价比优势突出。其核心短板在于开发商品牌缺失、当前无地铁覆盖、商业教育配套尚处培育期，难以吸引对品牌溢价、即时繁华或高阶学区有强诉求的买家。本项目最适合预算有限、重视当下居住效率、追求低密环境与基础配套完善的本地首改家庭及刚需上车客群，是永宁板块“高实用、低预期、稳兑现”的理性之选。

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