今年以来，一线城市及部分二线城市的楼市出现了明显的回暖迹象。我最近的文章里也进行了阐述，也分析其原因。但从留言的内容来看，还是有不少人存有疑问：
楼市，真的回暖了吗？真的要变好了吗？
今天，我们不妨分析一下数据，看看从数据中能看到什么迹象和趋势。
4月16日，国家统计局发布了《2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的同时，也发布了《2026年1—3月份全国房地产市场基本情况》。后面这份数据主要从房地产投资、销售等情况来描述目前房地产市场的运行情况。
先从房地产开发投资来看。
来源：国家统计局
1-3月份，房地产开发投资同比下降11.2%，降幅比1-2月份扩大0.1个百分点；其中住宅投资下降11.0%，降幅扩大0.3个百分点。
从数据和图表来看，有两层信息：
一是房地产开发投资仍然在收缩，这可能意味着未来的供应也会减少；
二是今年第一季度相较于去年有所反弹，不过可能有季节性的原因，所以要继续观察后面几个月的数据。如果持续反弹或者跌幅不再扩大了，或许拐点真的要来了。
再看看与后续供应紧密相关的数据。2026年第一季度，房屋施工面积同比下降11.7%，住宅施工面积下降12.1%。房屋新开工面积下降20.3%，住宅新开工面积下降22.0%。房屋竣工面积下降25.0%，住宅竣工面积下降26.5%。
对于以上三组数据可以简单这么理解：竣工面积是在1年内要上市供应的，施工面积在未来2-4年可能会上市供应，新开工面积在未来3-5年可能会上市供应的。如今这三组数据均是在下降的，这也可以理解为市场自身的调节，供给方在主动或被动的降低供应量。供应量的减少，在未来会一定程度上改善供求关系，有利于市场的止跌回升。
继续看房地产市场销售情况。
来源：国家统计局
1-3月份，新建商品房销售面积同比下降10.4%，降幅比1-2月份收窄3.1个百分点；其中住宅销售面积下降13.1%。新建商品房销售额下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点；其中住宅销售额下降18.5%。
这段话看似简单，其实可以从中看出几条有用的信息：
第一，新房整体成交面积仍然是下降的，但是3月份市场确实有所回升；加上3月份的成交面积，1-3月份的成交面积降幅就大幅度收窄了，这基本上也能印证3月份部分城市小阳春行情下的成交量大增。
第二，从销售增速图来看，今年第一度的跌幅也有触底反弹的迹象。但这个与房地产开发投资一样，可能有季节性原因，所以仍需继续观察后续的数据走势。
第三，销售额跌幅明显高于成交面积的跌幅，说明整体平均房价仍在下跌。这就印证了为何几个大城市的房价有所回暖，但很多人的感受是房价仍然是在跌的。实际上，大多数城市的房价确实是在下跌的，如果你不是在北上广深等大城市里，你看到的房价可能就是跌的。而《2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的数据显示，3月份新建商品住宅销售价格环比持平或上涨的城市也只有16个，大部分城市的房价环比也还是处于下跌之中。
透过这些数据来看，楼市算是真的回暖了吗？
说实话，整体楼市成交量在3月份虽有回升，但平均房价仍是下跌的，所以要问整体市场的拐点是否来到了，目前的支撑还不够，还需要继续观察。但部分大城市的楼市确实开始出现结构性行情了，未来看待楼市，既要关注整体市场的变化，更要关注目标城市市场的变化，要彻底转变过去那种普涨普跌的思维。
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