【克而瑞物管研究】
前言
2026年是我国“十五五”规划开局之年，全国物业管理行业正式告别粗放规模扩张，全面迈入规范化、智慧化、多元化、价值化的高质量发展新阶段。国家层面已明确将物业服务深度纳入基层治理、民生保障与城市运营核心体系，持续推进物业服务质量提升、房屋全生命周期管理、信用体系建设与“一刻钟便民生活圈”建设，推动物业行业深度融合养老托育、绿色低碳、城市更新等国家战略，行业定位从社区服务向城市综合服务升级。
在此宏观背景下，江西省紧扣国家战略部署，以新型城镇化、城市更新、老旧小区改造、南昌—赣州—九江都市圈协同发展为核心抓手，密集出台《江西省物业管理条例》《江西省物业服务企业信用信息管理办法》等一系列配套政策，构建起“党建引领、信用监管、质价匹配、多元服务”的现代化物业治理制度框架。截至2025年底，全省累计改造老旧小区6577个、覆盖193.8万户（数据来源：江西省发改委、江西省住建厅官方公开通报），专业化物业服务覆盖率持续提升，物业企业加速向非住业态、城市服务、养老服务延伸，行业格局持续优化，发展韧性显著增强。
本报告依托克而瑞物管全国物管数据库、江西区域深度调研、政府公开数据与企业实地访谈编制，在原版报告基础上全面核实数据、深化专业逻辑、扩充标杆案例、强化产业洞察，完整呈现江西物业行业发展现状、竞争格局、标杆力量与未来趋势，为政府监管、行业自律、企业战略、市场投资提供权威、专业、可落地的决策参考，助力江西物业行业迈向更高质量、更可持续、更具价值的发展新征程。
注：本报告核心统计数据基准日为2025年12月31日，部分调研数据基于2026年一季度实地访谈与模型测算，已明确标注来源与适用范围。
【研究成果】
政策篇：
体系完善·监管升级·高质量发展底座成型
（一）国家顶层政策导向：物业成为国家治理重要支柱
1.行业战略定位持续升级
国家明确将物业服务纳入民生服务与基层治理体系核心板块，部署实施物业服务质量提升专项行动，推动建立房屋全生命周期安全管理制度，引导物业企业从社区管理者向城市资产守护者、城市运营服务商双重转型，行业价值被重新定义。中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议连续强调：物业管理是城市治理的“最后一公里”，必须以高质量服务支撑高品质生活。
2.行业规范治理全面强化
全国范围内持续开展物业领域专项整治，聚焦质价不符、公共收益不透明、维修资金使用不规范、项目退出难、恶意低价竞标等行业突出问题，健全信用监管与跨部门联合惩戒机制，推动行业从“有服务”向“优服务”“规范服务”根本性转变。国家住建部、发改委、市场监管总局等多部门联合推进物业行业规范化建设，明确要求加快实现全国物业信用档案全覆盖、服务标准全公开、收费行为全透明。
3.智慧与多元服务成为行业发展核心方向
智慧物业纳入完整社区与新基建核心考核指标，鼓励“物业+养老/托育/家政/城市服务”融合发展，拓宽行业价值边界，数字化转型从行业“可选项”变为企业发展“必答题”，科技赋能成为企业核心竞争力。国家发改委明确，智慧社区建设达标率将作为文明城市、宜居城市评选的核心加分项。
4.绿色低碳与城市服务纳入政策支持清单
“双碳”目标下，绿色物业、节能改造、垃圾分类、海绵社区成为政策重点引导与考核内容；物业承接城市环卫、绿化、市政设施运维、公共空间管理被纳入政府购买服务目录，城市服务成为物业行业核心增量赛道。
（二）江西省核心政策与落地成效
1.法规体系日趋完善
《江西省物业管理条例》完成全面修订，明确业主权责、服务标准、收费规范、公共收益监管、项目退出与承接查验机制等关键内容，夯实行业法治基础，实现有法可依、有章可循。配套出台《江西省住宅物业服务等级标准》《江西省老旧小区物业管理指引》《江西省公共收益管理细则》，形成“1+N”政策闭环体系。
2.信用监管实现全省统一闭环
2026年1月1日起《江西省物业服务企业信用信息管理办法》正式施行，构建五星至一星级五级信用体系，信用结果直接应用于业主选聘、招投标、政府采购、评奖评优、行政监管、品牌合作六大场景，形成“守信激励、失信惩戒”的刚性约束。信用评级已成为企业市场准入、资源获取的核心依据，深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司、南昌轨道交通集团物业管理发展有限公司均获评江西省物业服务五星级信用企业。
3.红色物业深度融入基层治理
全省推广“党建引领+红色管家+网格治理”模式，推动小区党支部全覆盖、业委会党员占比提升、物业与社区“双向进入、交叉任职”，红色物业成为化解社区矛盾、提升物业费收缴率、强化社区凝聚力的核心抓手。南昌轨道物业以“轨道红·邻里暖”党建品牌为抓手，将地铁服务与社区治理联动；金地物业南昌分公司打造“红色管家+金地享家”双平台，实现业主满意度与物业费收缴率同步提升。
4.民生与城市服务政策协同发力
•老旧小区改造：截至2025年底，“十四五”以来全省累计改造老旧小区6577个、覆盖193.8万户（数据来源：江西省发改委、江西省住建厅官方公开通报），同步推进物业全覆盖与服务升级，持续提升老旧小区专业化物业服务进驻比例。
•智慧物业：全省多地推进智慧物业平台建设，支持项目落地智能安防、线上缴费、AI报修等数字化服务，南昌建成市级智慧物业监管平台，实现投诉、报修、收费、公共收益全流程闭环管理。
•质价相符：全省推动建立“成本+合理利润”的物业服务定价与动态调整机制，开展物业费监测与信息公开，缓解“低价低质”恶性竞争困境。南昌、赣州、九江率先实施物业费分级定价、按质收费，推动优质优价项目占比持续提升。
•维修资金监管：全省上线住宅专项维修资金线上申请、线上审核、线上使用系统，大幅提升维修资金使用效率，破解“申请难、使用慢、监管弱”行业难题。
5.城市服务与公建物业政策支持
江西省政府印发《关于推进物业服务企业参与城市服务的实施意见》，鼓励物业企业承接市政保洁、绿化养护、公厕管理、停车运营、公园运维等城市服务项目。南昌轨道物业深度参与地铁站点、市政公共空间运维，成为全省物业企业参与城市服务的标杆案例。
（三）重点地市政策特色
1.南昌市：推动智慧物业接入城市大脑，加快推进完整社区建设，强化公共收益监管与老旧小区专业化托管，TOD物业、轨道物业建设标准全国领先；出台《南昌市轨道物业管理导则》，全国首创地铁+社区一体化服务模式。
2.赣州市：全域推进红色物业与业主自治，实现县域物业全覆盖，公建物业规范化招标比例全省第一；建立乡镇物业指导中心，破解农村集镇物业管理难题。
3.九江市：推动绿色物业与长江经济带城市治理深度结合，规范物业服务收费公示，推行老旧小区菜单式服务，打造长江岸线物业运维样板。
4.新余/景德镇：推进红色物业标杆化、智慧平台全域化，探索形成多种破解老旧小区失管难题的可复制经验；新余“物邻通”、景德镇“陶溪川智慧物业”入选省级示范项目。
（四）政策影响与行业走向
1.信用成为企业市场准入核心入场券：低信用企业在招投标、品牌合作、项目拓展中全面受限，优质高信用企业获得更多政策与市场资源倾斜。
2.规范运营成为企业发展必修课：收费透明、公共收益公示、投诉闭环、合规用工、安全管理成为物业企业基本运营要求。
3.转型升级成为行业发展必答题：企业必须走品质化、数字化、多元化、规模化发展道路，单一住宅业态、粗放管理模式已难以为继。
4.跨界融合成为行业增长新方向：物业与养老、托育、家政、城市服务、绿色低碳深度融合，跨界增值服务成为企业核心增长极。
宏观篇：
经济民生双轮驱动·物业发展根基坚实
（一）江西省宏观经济与城镇化支撑
1.经济稳中有进，服务消费能力持续提升
2025年江西省经济保持平稳增长，第三产业占比稳步提升，服务业对经济增长贡献率持续扩大，城镇常住居民人均可支配收入保持稳定增长，服务型消费支出占比持续提升，为物业服务消费升级与物业费合理调整提供了坚实的经济支撑。居民对“安全、整洁、便捷、智慧”的居住需求持续上升，对优质物业服务的付费意愿持续增强。
2.城镇化持续推进，人口集聚效应显现
江西省城镇化率稳步提升，南昌、赣州、九江三大都市圈人口加速集聚，人口向核心城市、核心板块集中，带来高端住宅、商业办公、产业园区、轨道物业等多元化物业服务需求，三大都市圈成为全省物业服务核心市场。
3.人口结构变化驱动服务供给升级
江西省已进入深度老龄化社会，60岁以上老年人口占比稳步提升，社区养老、适老改造、助餐助浴、健康监测等养老服务需求激增；同时家庭小型化趋势明显，90后、00后逐步成为购房与物业服务消费主力，推动智慧服务、增值服务、便捷服务快速普及。两类需求共同推动物业行业从“基础保障”向“全龄友好、全场景服务”转型。
（二）房地产与存量市场支撑
1.业态结构持续优化，非住业态增量空间广阔
住宅物业仍是行业基础业态，年交付规模保持稳定；商业、办公、医院、学校、产业园区、交通枢纽等非住物业竣工与交付占比持续提升，公建与产业物业增速显著高于住宅物业，为物业企业提供了高毛利、高稳定性的增量发展空间。
2.城市更新与老旧小区改造释放巨量存量需求
全省持续推进城市更新与老旧小区改造工作，同步推进安防提升、管线更新、停车优化、物业进场，大量存量小区从“失管”转向“专业化管理”，为物业企业带来稳定的基础管理盘与长期运营收益。
3.存量提质成为市场发展主流
江西省房地产市场已进入存量时代，存量住宅占比持续提升，市场从“开发驱动”全面转向“服务驱动”。业主对物业服务品质、社区安全、居住环境、增值服务的诉求持续提升，推动物业从“看门保洁”的基础服务向“资产守护、生活服务、社区运营”的综合服务转型，服务溢价、品牌溢价成为企业核心竞争力。
（三）民生配套与城市建设赋能行业
1.公共服务设施扩容催生多元业态需求
全省轨道交通、商业综合体、公立医院、学校、产业园区、政务中心等公共服务设施加速落地，催生大量公建物业、产业物业、城市服务需求，非住赛道迎来黄金发展期。南昌轨道交通线网持续完善，南昌轨道交通集团物业管理发展有限公司承接全线站点与上盖物业，形成轨道物业独家承接运营与区域先发优势。
2.“一老一小”配套完善拓宽行业服务边界
全省社区养老服务站、托育点位加快建设，“物业+养老”“物业+托育”成为政策重点鼓励方向，江西多地试点物业企业运营养老服务站点，提供助餐、助浴、健康监测、日间照料等养老服务。
3.绿色低碳与智慧治理普及提升行业公共价值
垃圾分类、节能改造、海绵社区、智能安防、智慧停车逐步成为新建与存量项目标配，物业企业承担更多城市治理功能，行业社会价值与公共属性持续提升。
（四）行业发展阶段与核心特征
江西物业行业已进入存量深耕、多元拓展、科技赋能、品质竞争的全新发展阶段，同时面临行业共性挑战：人力成本持续上涨，企业盈利空间持续受压；部分区域物业费调整机制不畅，收缴率区域不均衡；中小企业数字化投入不足、专业人才短缺、抗风险能力较弱；市场竞争从“增量跑马圈地”全面转向“存量提质增效”。
市场篇：规模稳步增长·业态与竞争双升级
（一）行业整体规模
1.管理面积持续扩张
全省物业管理总面积稳步增长，近三年保持稳定增长态势，南昌、赣州、九江三市管理面积合计占全省总量50%以上，头部集聚效应显著，其中南昌市管理规模位居全省第一，赣州市管理面积增速全省领先。
2.市场营收稳步提升
全省物业服务年度总收入稳步增长，近三年保持两位数增速，非住业态与增值服务营收占比持续提高，行业从“物业费单一依赖”向“基础服务+增值服务+城市服务”的多元营收结构转型。头部企业非住业态营收占比显著高于行业平均水平，盈利稳定性持续增强。
3.企业与人才结构优化
截至2025年底，全省物业企业共计2614家（数据来源：江西省住建厅、江西省统计局2025年度行业公报），行业从业人员71.2万人，管理与技术人才占比、大专以上学历人员占比、持证上岗率持续提升，行业专业化水平显著增强（数据来源：2026年一季度行业实地调研估算）。
（二）业态结构与需求特征
1.住宅物业：存量主导，提质升级是核心
住宅物业在全省物业管理业态中占比最高，以存量小区、老旧小区、新建商品住宅为主；当前行业核心矛盾集中在质价匹配、收缴率提升、公共收益规范管理等方面，红色物业、智慧服务成为提升业主满意度与物业费收缴率的核心抓手。
2.非住物业：高增长、高毛利、高价值
商业、办公、公建（政府/医院/学校）、产业园区、城市服务（环卫/绿化/市政）等非住业态管理面积保持高速增长，物业费水平与利润率显著高于住宅物业，成为头部企业核心发力方向。其中轨道物业、公建物业、产业园区物业具备回款稳定、溢价空间大、运营周期长的核心优势。
3.增值服务：第二增长曲线持续成型
家政、美居、社区零售、房屋经纪、养老服务、公共资源经营等社区增值服务快速发展，头部企业增值服务营收占比持续提升，有效对冲基础物业费盈利压力，成为企业核心第二增长曲线。
4.智慧服务：从行业可选变为企业标配
智能安防、线上缴费、AI报修、物联网管控、大数据分析在物业服务场景渗透率快速提升，头部企业项目智慧化覆盖率持续提升，降本增效与业主体验提升效果显著。南昌轨道物业打造智慧轨道+智慧社区一体化平台，实现人、车、站、家全场景联动；金地物业南昌分公司依托“金地享家”智慧社区平台，实现线上服务全流程闭环。
（三）市场竞争格局
1.四大核心竞争主体
•央企/省属国企物业：信用等级高、资源整合能力强，在公建物业、城市服务领域优势明显，整体发展稳健，代表企业包括南昌轨道交通集团物业管理发展有限公司、江西城投物业等。
•本土龙头物业：深耕江西区域市场，服务响应速度快、社区粘性强，多元业态布局完善，本土品牌影响力稳固，代表企业包括新力物业服务集团有限公司、汇佳物业服务有限公司、嘉福物业服务有限公司等。
•全国品牌驻赣物业：具备成熟的标准化服务体系、数字化运营能力与品牌优势，带动区域物业服务水平整体提升，代表企业为深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司。
•中小民营物业：具备本地化、灵活化服务优势，但普遍面临规模不足、成本承压、抗风险能力弱的发展困境。
2.梯队分化与行业集中度持续提升
行业梯队分化特征明显，头部企业实现全省布局、全业态覆盖，规模优势、品牌优势、盈利优势持续放大；区域龙头企业深耕本地市场，特色业态优势突出；中小物业企业以本地化单一业态服务为主，面临市场整合与行业出清压力。全省物业行业CR10、CR20持续提升，市场从分散走向集中，信用、品质、科技成为企业核心竞争要素。
（四）重点城市市场解析
1.南昌市：全省物业管理规模最大、服务品质最高、智慧化水平领先，头部企业集聚度最高，非住业态与城市服务发展成熟，轨道物业、TOD物业打造全国标杆，深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司、南昌轨道交通集团物业管理发展有限公司均为南昌市场头部标杆企业。
2.赣州市：全省红色物业标杆城市，县域物业服务覆盖广，老旧小区改造力度大，公建物业增速快，本土龙头企业与外来品牌企业市场竞争力相当。
3.九江市：沿江城市更新项目活跃，绿色物业建设与物业服务收费规范化水平全省领先，非住业态市场增长迅速，服务性价比市场认可度高。
综合实力篇：体系测评树标杆·多维展现企业竞争力
（一）TOP50企业整体特征
2026年江西省物业服务企业综合实力TOP50企业，呈现规模集中、布局均衡、业态多元、盈利向好、品质领先五大核心特征，是引领全省物业行业高质量发展的核心力量。
1.规模集中度稳步提升：TOP50企业在管面积合计占全省物业管理总面积比重超35%，头部企业规模优势持续放大，市场资源加速向优质企业集聚。
2.区域布局核心集聚、全省覆盖：TOP50企业中，注册地位于南昌、赣州、九江三大核心城市的企业占比超60%，其中南昌市占比最高；绝大多数TOP50企业实现省内多设区市布局，部分企业实现省外市场拓展，跨区域运营能力显著增强。
3.业态结构实现双轮驱动：绝大多数TOP50企业实现住宅、商业、办公、公建、产业园区等多业态布局，近七成企业涉足城市服务、养老服务、市政运维等新兴领域，非住业态管理面积占比持续提升，盈利结构持续优化。
4.数字化与创新能力领跑全省：TOP50企业持续加大智慧化建设投入，AI客服、智能安防、线上缴费、物联网管控等数字化场景全面落地，增值服务营收占比持续提升，创新业务成为企业核心第二增长曲线。
（二）头部企业核心优势
1.规模与市场控制力突出：TOP10头部企业实现全省11个设区市项目全覆盖，在招投标、品牌合作、资源获取中占据绝对优势，形成强者恒强的市场竞争格局。
2.全业态运营能力成熟：头部企业普遍完成“住宅+商办+公建+城市服务”全业态布局，城市服务、产业园区、医院学校、轨道交通等非住项目占比持续提升，盈利稳定性显著优于单一住宅业态企业。
3.标准化体系与品牌影响力领先：头部企业均建立完善的服务标准化体系、品质管控体系与人才培养体系，品牌认知度、业主信任度、政府合作度处于全省第一梯队，多次获评国家级、省级物业服务示范项目与信用五星级企业。
（三）标杆企业深度解析
1.新力物业服务集团有限公司
核心优势：江西本土龙头企业，实现全业态全区域布局，高端物业服务能力突出，品牌影响力强，智慧化运营体系完善，服务标准化输出能力行业领先，商办与高端住宅标杆项目布局密集。
2.汇佳物业服务有限公司
核心优势：物业服务能力行业领先，业主满意度长期位居全省前列，精细化服务体系完善，投诉闭环处理高效，多次获评江西物业服务力TOP10与满意度领先企业，高品质服务广受业主好评。
3.嘉福物业服务有限公司
核心优势：深耕赣南区域市场，经营发展稳健，非住业态拓展迅速，物业服务质价匹配度高，实现公建物业与住宅物业双轮驱动，运营效率与客户口碑持续保持双优水平。
4.江西省城投物业、南昌市政物业等省属/市属国企代表
核心优势：信用等级高，公建物业、城市服务资源整合能力强，红色物业建设标杆，社会责任突出，深度参与老旧小区改造、市政运维、社区治理，市场稳盘能力与抗风险能力行业领先，实现物业费收缴率与业主满意度双提升。
5.深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司（全国品牌驻赣标杆）
企业定位：全国头部物业品牌驻赣核心平台，江西高端物业服务与智慧物业标杆企业，获评江西省物业服务五星级信用企业。
业态覆盖：高端住宅、商业综合体、甲级写字楼、产业园区、学校等多业态全布局。
核心竞争力：依托金地集团成熟的标准化服务体系，建立24小时服务响应机制；落地“金地享家”智慧社区平台，实现AI客服、线上缴费、报事报修全流程闭环；美居、家政、房屋经纪等社区增值服务体系成熟，增值服务收入占比位居全省外来品牌前列。
6.南昌轨道交通集团物业管理发展有限公司（省属国企标杆）
企业定位：江西轨道物业领军企业，城市服务标杆企业，获评江西省物业服务五星级信用企业。
核心优势：独家承接南昌地铁全线站点与上盖物业，形成轨道物业独家运营的区域先发优势；打造“轨道红·邻里暖”党建品牌，实现地铁服务与社区治理深度联动；打造智慧轨道+智慧社区一体化平台，实现人、车、站、家全场景智慧联动；深度参与市政公共空间运维、城市服务项目，全业态运营能力持续提升。
结语
质价相符、智慧赋能协同发力，宏观经济与城镇化、城市更新、存量提质共同筑牢江西物业行业发展根基；全省物业市场规模持续扩大、业态结构持续优化、头部集聚效应凸显。
行业虽普遍面临成本上涨、收缴压力、人才短缺、区域发展不均衡等共性挑战，但江西依托完善的政策创新体系、活跃的本土市场、持续的城市更新投入以及标杆企业的探索实践，已构筑起行业破局突围的坚实基础。面向“十五五”，江西物业服务企业应立足赣鄱、深耕本土、放眼全国，以服务力为根基、以信用为底线、以科技为翅膀、以多元为路径，深度融入城市发展、基层治理与民生保障大局，持续锻造不可替代的专业价值与核心竞争力。
坚信在政府监管、行业自律、企业精进、业主参与的多方合力下，江西省物业管理行业将持续健康平稳发展，不断提升服务品质、优化治理效能、增进民生福祉，为江西新型城镇化建设、城市品质提升与社会治理现代化注入更强、更持久的动力。
附：数据来源与合规说明
1.本报告宏观数据、行业规模及企业数量等核心官方统计指标，均来源于江西省统计局、江西省住房和城乡建设厅、江西省发展和改革委员会官方发布的公开公报、通报文件。
2.涉及企业经营效益、毛利率、收缴率、满意度等指标，均来源于克而瑞物管全国物管数据库、2026年一季度行业实地访谈与企业调研样本测算，已作明确标注，仅供行业参考，不构成任何投资建议。
3.报告中关于物业服务企业信用评价相关内容，均基于江西省住建部门发布的《江西省物业服务企业信用信息管理办法》及官方公开的信用评价结果，评价标准与周期以官方发布文件为准。
4.本报告所有政策引用均以国家及江西省现行有效法律法规、规范性文件为准，市场化表述已严格按照反垄断与公平竞争原则进行合规优化。
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