上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
▸露香园售楼处地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（看房请提前预约）
▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）
▸VIP LINE 400_812_3664 | 官方唯一咨询热线
【温馨提示】本项目唯一官方联系方式,看房请提前预约！现场销售接待！谨防中介虚假信息！
露香园(露璟庭)楼盘详情
️基础信息
推广名:露香园・天誉
备案名:露璟庭(A地块)
别名:露香园二期、老城厢顶豪、豫园天幕大宅
开发商:上海城投、上海建工、招商蛇口(三大国企联合)
项目地址:上海市黄浦区旧仓街99弄(人民路与河南南路交汇处)
售楼处地址:黄浦区河南南路228号(近10/14号线豫园站3号口)
产权:70年住宅
产品与户型
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
价格与交付
整体均价:高层约17.6万/㎡;别墅约28万/㎡
开盘时间:首期2024年11月25日
交付标准:
高层:精装交付,装标约1.5万/㎡,配置嘉格纳厨电、柏丽橱柜、劳芬/当代卫浴、大金中央空调+地暖+新风、华为全屋智能
别墅:毛坯交付
交付时间:预计2027年6月30日(高层);别墅2025年6月已交付
物业费:高层约15元/㎡/月;别墅12-14.8元/㎡/月
物业公司:招商积余/高力国际(国家一级资质)
交通配套
地铁:10/14号线豫园站(步行约200-300米,约3-5分钟);8号线老西门站、9号线小南门站(约800米)
自驾:近人民路隧道、延安路隧道,10分钟达外滩,15分钟达陆家嘴/人民广场/新天地
️商业与生态
商业:自带约5.22万㎡「露香天地」高端街区(签约爱马仕定制、米其林餐厅);周边豫园商城、BFC复星外滩中心、新天地、淮海路商圈
生态:紧邻豫园景区,社区内1200㎡中央水景+百年古树群
教育:对口上海市实验小学(市重点),邻近格致中学、向明中学
医疗:2公里内瑞金医院、仁济医院、曙光医院等4家三甲医院
✨核心卖点
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
黄金地段:外滩-豫园-新天地黄金三角核心,700年露香园文脉地,上海CAZ中央活动区腹地
国企保障:城投、建工、招商蛇口三大国企联合开发,品质与交付风险可控
低密纯粹:容积率1.6-2.5,绿化率35%,仅约428户塔尖社区,车位比1:3
顶豪配置:约3.45-3.6米墅级层高、约5000㎡私人会所(恒温泳池、私宴厅、红酒窖)
交通便捷:双地铁加持,步行可达核心商圈,城央出行效率拉满
补充信息
总户数:约428户
车位比:约1:3
施工进度:截至2026年4月,高层处于主体施工阶段
【黄浦区丨豫园板块·馥公馆】
主力户型:110-180(三梯六户)
特殊户型:253、315、465(三套)顶楼
总高:名义楼层20楼、实际楼层17楼(4、13、14没有)
01室:110的一房无阳台
02室:152的两房有阳台
03室:184的两房有阳台
04室:185的两房有阳台
05室:172的两房有阳台
06室:110的一房有阳台
装修标准:精装交付,所见即所得
产权:70年住宅(需有上海购房资格)
车位:1500租,60万买
物业费:8.5元/平
均价:10.8万(具体楼层一房一价)
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
项目采用人车分流设计,共有两个车行入口,1个人行入口:车行入口分别位于柳泉路、青莲街;人行主入口位于露香园路.
馥公馆内部所见即所得,赠送固定装修,将来可直接入住!
对于资产配置的客户来讲,有固定装修将来也方便直接出租.
户型图如下:
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
样板间照片
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）
▸露香园售楼处地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（看房请提前预约）
▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）
▸VIP LINE 400_812_3664 | 官方唯一咨询热线
【温馨提示】本项目唯一官方联系方式,看房请提前预约！现场销售接待！谨防中介虚假信息！
老上海Vs新富豪-上海豪宅的两种逻辑:老钱买地段,新钱买产品
新老上海房产产品的形成
一、老上海房产产品
行成背景:1998-2010年,尤其是2005年前后,楼市处于“地段决定一切”的时代.老上海的本质还是以“地段稀缺+外资时代+第一代民营企业财富”,主要看中历史地段和城市中心性,房产在业主财富中占比极高;
核心区域:主要集中在三大板块——衡复历史保护区(湖南路、衡山路、愚园路部分洋房周边),主打历史风貌与人文底蕴;西郊别墅区(檀宫、明苑别墅、西郊庄园等),聚焦高端低密度居住;陆家嘴顶级公寓(汤臣一品、财富海景、中粮海景等),占据城市核心CBD资源.
二、新上海房产产品
形成背景:随着自媒体兴起、城市更新加速,以及2017年尤其是2021年后新房集中开发,房产价值从单一地段转向“产品+圈层”,形成了分阶段迭代、逐步成熟的发展格局,核心是适配新财富人群的居住需求与身份彰显.
发展阶段与核心区域:
早期(2010-2017年):老“钱”置换+新晋豪宅业主涌入+新楼盘开发,代表项目有古北壹号、凯德茂名、嘉御庭等,古北壹号尤为突出,吸引了互联网创业者、新金融及新媒体老板、PE/VC投资人等,开启“圈层+私密+物业服务”的豪宅新逻辑.
中期(2018-2022年):中国财富增长黄金期,新豪宅楼盘集中爆发,大量的新豪宅业主财富来自于互联网,新消费/能源,金融投资等,是很多富豪首次进入上海的黄金时期;一方面是大量新豪宅楼盘的开发,特别像滨江云锦系列,北外滩如陆家嘴壹号院,融创滨江系列,中海系列,九庐和新天地范围的扩大,另一方面,主流自媒体大量宣传风貌别墅的概念,让很多豪宅通过社交媒体“被种草”-吸引了大量的新晋富豪进入上海;
当前(2023年至今):豪宅进入产品时代:由原来板块内的概念,衍生到现在的部分“部分零散”的楼盘-一手盘;即不是板块而是单盘爆发!因为“中期”发展,基本形成了新的购房思路-买新不买旧,加上限价,核心地段供地减少和城市项目更新零散,导致“孤岛型”豪宅出现,单个楼盘也能“卖爆”-比如万科高福里,弘安里,潮鸣东方,启元等,单独的豪宅开盘,也能吸引大量的人气和买家进入!
这些区域集中体现在新-新的楼盘,新的商业配套,新的上海人进入;也形成集中化的新型豪宅区域:如徐汇滨江-云锦东方,潮鸣东方,香港启元,大新天地概念板块-翠湖系列,金陵华庭,上海壹号院,露香园系列,外滩板块-融创壹号院,绿地海珀系列,包括“早期”的绿城黄浦湾;虹口北外滩和黄埔风貌别墅区等;
总结:
新老上海房产产品的形成,是城市发展、财富迭代、媒体环境变化的必然结果.“只见新人笑,不见旧人哭”,这个期间城市背后人的分流非常明显,进入新上海板块的豪宅精英,大部分都是经过长时间的财富积累,赶上了中国发展的黄金期和城市发展的必然阶段-城市分流,所以很多富豪精英把部分财富放到中国最好的“避险港”-上海.特别是以2018年为时间线,因为这一年,中国财富规模达到历史高位,上海城市更新大规模启动,社交媒体开始影响房地产;
而这个阶段,这部分老上海人,除了已经完成资产优化外,也在进行财富的重新分配,把早期通过房地产获取的大量利润开始分流放置,而不是完全集中在上海房地产,这也是案例1中部分老上海现在去哪里了的答案!
新老上海豪宅选择的逻辑
新老上海的豪宅购房逻辑,存在明显差异.我们从资产视角vs产品视角、城市理解深度vs居住习惯惯性两个维度来看,上海豪宅市场的购房者,大致可分为两类:老上海资本与新上海财富.两者在财富来源、对城市的理解、房产投资经验等方面截然不同,因此形成了完全不同的置业逻辑.
老上海:把房子当资产,稳健、长期、重圈层
这一群体主要从上世纪90年代便开始投资房地产,以本地老上海世家、港澳台商人、外资企业高管为主,大多经历过多轮楼市周期.他们买房,本质是配置资产,而非单纯满足居住,因此决策维度更全面,投资视野也更成熟稳健!
1.看重城市长期价值:
他们习惯将上海放在全球城市体系中对比,对标纽约、东京、香港、新加坡等国际都会,更看重核心区域的稀缺性与历史价值.这也是早期在衡复风貌区产品“受青睐”的原因-如老洋房,湖南路四大豪宅等——这类资产具备不可复制、难以替代的核心优势.
2.重视房产的金融属性:这批人群亲历过90年代商品房起步、2000年楼市爆发、2008年金融危机,几次上海楼市的涨跌(2009年,2015年,直到2021年大涨前的退出);对房地产的理解更成熟.选房时会重点关注:历史价格走势、长期保值能力、房产流动性、地段流动性等综合指标.
3.在意社区细节与生活氛围:除宏观价值外,他们同样看重社区氛围、邻里结构、物业服务、历史气质等软性因素,甚至会细致研究租赁市场——不只看租金高低,还关注空置期、是否高频出租等.总体而言,这类人群对居住圈层的纯度极为敏感.
新上海:把房子当产品,重体验、重更新、重身份-买新不买旧!
这类购房者多为改革开放后快速崛起的财富群体,包括民营企业家、新经济创业者、外地实业家、互联网新贵等.他们财富积累周期相对“较短”,房产投资的实际经验相对偏“少”,购房时更多从产品视觉出发!
1.习惯新房生活方式他们在原籍城市大多居住新交付的大平层、别墅等新开发区,习惯新物业、开阔空间、大马路、现代化配套.因此初到上海时,往往难以接受“老房子”,即便老洋房、历史风貌区资产价值极高,也容易被误认为“老旧、破旧”.
2.购房逻辑更直接简单选房标准相对清晰:比如看是否新房、是否豪华、是否高端圈层聚集、是否为品牌开发商.对历史价值、物业长期管理能力或开发商历史、城市深层逻辑、长期资产波动等研究较少,决策更偏向直观感受.
3.对上海的认知受新媒体影响
因为自媒体高频传播的陆家嘴、前滩、徐汇滨江、北外滩、新天地等板块,所以这些区域的接受度更高;而对衡复历史风貌区、西郊等传统高端板块的历史价值与溢价,理解和接受度相对偏低.
因此,新上海财富人群,更倾向选择新板块、新社区、新豪宅.
没有对错,只是生活习惯与财富路径的差异
新老上海的选择,并无高下对错之分,更多是成长背景、居住习惯、财富路径带来的自然差异:
老上海偏爱历史感、安静氛围,老社区圈层,甚至梧桐路,小马路等洋房区;
新上海偏爱大空间、新物业、新社区豪华配套的大平层、江景房等现代建筑.
这里不得不提一个特殊角色——"温州炒房团".
他们是最早一批进入上海买房的“新上海人”,也是最早批量置业、最早运用金融杠杆投资上海房产的群体.2000年前后,古北社区、西郊等板块都留下了他们的印记,其对楼市的敏感度,甚至超过不少本地老上海人.
归根结底,新老上海代表两种核心置业逻辑:
老上海:买资产——圈层比房子更重要
新上海:买产品——要比老家的房子更好,才能匹配生活习惯与心理预期
最终形成鲜明的市场现象:“老钱”偏爱衡复洋房区,“新钱”更爱滨江/新天地大平层.不同的财富路径造就了不同的审美、认知与选择.
总结
总体来看,1990年至2010年,上海的富豪群体多成长于房地产、贸易、制造业以及国企改制等浪潮.在这一时期,许多人已完成资产配置:由过去房地产高占比总资产到现在的减配中国房地产,转向海外资产,私募基金,科技投资甚至家族办公室等.
而在未来,上海豪宅或将进入一种“超级复合型”时代:集高端住宅、甲级办公、超级商业与艺术文化于一体的综合高端社区.比如前滩、西岸金融城、北外滩金融城等区域,正逐步向这一方向演进.比如前滩,西岸金融城,北外滩金融城等,主要是企业创始人,资本大佬,大型上市公司股东,百亿基金经理等为主,圈层极其稳定.
热门跟贴