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上海高端住宅市场,因海玥黄浦源的一场创新发布会而焕发出别样活力.
当地产界首部墅享家主题微电影《上海色味》的镜头在众人眼前流转,当四大实景样板间同步揭开神秘面纱,一场关于风貌别墅的革新正式启幕——
海玥黄浦源不仅以“微电影+实景样板间”的组合拳打破行业常规,更用极具感染力的内容,将墅居生活从冰冷的户型图、效果图中解放出来,让“生活”本身成为高端住宅的核心主角,或也将引领地产营销正式从“空间时代”迈向“生活时代”.
那在微电影、在墅居具象化的背后,是海玥黄浦源风貌别墅销售的高歌猛进,在2025年上半年,它劲销33套,一举夺得上海风貌界销冠.
这或许是大家难得看到风貌与热销挂钩.
而在我看来,此次热销的含金量比其它红盘来得更高.
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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）一方面,大部分风貌上半年销售成绩是“个位数”或“十几套”,海玥黄浦源一枝独秀,足见高净值人群对于项目地段、产品、预期的高度认可;
另一方面,项目成交总价基本自6000万起步,亿元级成交亦屡见不鲜,多套成交达到1—1.64亿.在高总价门槛下,依然赢得高净值人群的广泛认可,更显其稀缺价值与圈层共鸣.
我先总结一下海玥黄浦源风貌产品的优势:
1、约1.3容积率,市面难得纯风貌墅区,圈层纯粹,邻居都是亿级大佬;
2、人民广场板块,市中心中的“中心”,且处在张园-东斯文里-海玥黄浦源-新闸路/厦门路地块这条黄金风貌带上;
3、出门就是静安雕塑公园、自然博物馆,北侧近苏州河,还能走到南京西路,很少有风貌能同时触达水系、休闲资源;
4、已是准现房,预计今年交房,基本所见即所得,占用资金成本少;
5、风貌庭院特殊设计,且拥有风貌别墅中更宽敞的楼间距,保证私密性;
6、买3层享5层空间,超高附赠;
7、产品建筑形态多样,堪称石库门博物馆;
值得关注的是,项目近期全新推出少量建面约180㎡山海墅产品,采用“外市内里”格局与“上宅下铺”设计,此类产品在当前市场中极为罕见;
更令人惊喜的是,其总价仅约3800万起,给予更多高端购房者入住风貌别墅的机会!
2025年上海风貌界销售TOP1
海玥黄浦源
在售建面约180-660㎡风貌别墅
风貌180、360、550户型全新样板间开放
2025年上海首轮土拍中,虹口瑞虹新城地块以楼面价11.75万/㎡、溢价率38.2%成交,刷新上海“双高双竞”政策下的总价纪录.
该地块由金茂与庆隆联合体竞得,未来可售单价或达16万-17万/㎡,这也将是未来虹口内环价格最贵的高层新房项目!
即便虹口新房价格未来走高,但在地段能级与配套成熟度上,与黄浦存在差距.这般价格与地段价值的鲜明反差,使得黄浦区均价14.5万/㎡【海玥黄浦源】在性价比维度脱颖而出,成为追求品质生活与资产保值增值购房者的不二之选,在楼市的天平上,清晰展现出其更胜一筹的优势.
最新消息,黄浦人民广场板块的【海玥黄浦源】清盘倒计时,沿苏州河的303㎡小高层住宅,及建面约198-281㎡的一江一河观景房源.
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现少量建面约198-237-277-281-303-408㎡高层
过会均价145600/m²,总价约2500万起
本期推送的是2#和8#楼房楼房源
其中2#为超高层,北向可观小区绿化和苏河景观,高区可瞰三件套盛景,8#为正面苏州河的小高层.
土拍越狠
市中心风貌越稳
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当下上海市中心土地价格的迅猛攀升,本质上是在为海玥黄浦源这类核心风貌住宅“抬升价值天花板”——地价越贵,占据稀缺土地资源的项目,其价值就越凸显!
分享几点:
①、土拍爆红背后:土地价值才是房价的「底层逻辑」
内环土拍价格的持续走高,表面看是房价数字的被动攀升,实则是城市核心土地资源的“价值重估”.
尤其像海玥黄浦源这类风貌别墅,不仅占据着上海中心的稀缺土地,更承载着城市独特的历史风貌与人文价值,其土地属性的不可复制性,让项目在土地价值不断升级的背景下,拥有更稳固的价值支撑.
②、2.7亿别墅成交背后:土地占有量决定财富高度
日前,上海一花园别墅以单价约50万/㎡,总价2.7亿元成交,建面约535㎡,独占约1.5亩城市核心土地.
这印证了,土拍越狠,别墅越稳!买别墅才是「与土地共生」,是穿越市场周期的终极答案.
③、黄浦高层冲破20万/㎡,徐汇风貌地王楼板价破20万/㎡,市中心风貌越来越值钱!
新的房价格局下,黄浦高层已捅破20万/㎡,徐汇更是拍出全国单价地王,预计建造风貌,楼板价已经20+万/㎡.
事实上,风貌和高层之间有一个近似的定价比例,大概是1.5倍溢价.
那按照黄浦高层20万/㎡算,市中心风貌至少值30万/㎡,且随着地价越来越高,它愈值钱!
因为风貌供应总量先天“锁死”,它本身是稀缺的!
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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的,必须在具有历史价值的地块上才能打造,它主要来源成片二级以下旧里旧改,截止2022年基本结束.
示意图仅供参考,数据来源公众号上海发布
二级旧里普遍建于1920-1950年,历经近百年才有这么一次城市更新,也就近期有阶段性供应,往后大概率无增量.
何况是像海玥黄浦源这样的风貌,不仅在市中心,更是处在上海更具价值的黄金风貌带上.
从已成熟的张园、丰盛里,到即将开发的东斯文里,再到即将交房的海玥黄浦源风貌,再到待开发的新闸路/厦门路地块,一路上都是风貌,这些风貌建筑串联起的是一条连贯的城市文脉,更悄然确立一个亿级TOP级圈层,进一步放大了项目的稀缺价值.
产品力解码:
纯风貌墅区+超高附赠+强私密性
再看产品:
首先,在海玥黄浦源的一众产品中,180山海墅堪称风貌界的稀缺孤品,其“外市内里,上宅下铺”的独特形制,让商业空间和住宅空间相互融合,在当前市场中难寻第二个.
更难得的是,在核心风貌产品里,180户型极为少见,而3800万起的总价,也给予更多购房者拿下市中心头部风貌的机会!
从空间形制来看,180山海墅完美复刻了老上海“前店后院”的经典格局,实现了“门外烟火、门内静谧”的理想生活场景.
推门而出,即是充满艺术潮流气息的山海食光街区,高级烟火气触手可及;推门而入,瞬间切换至独属自己的私密天地,这种“入世”与“避世”的无缝衔接,在整个风貌产品领域都堪称稀缺.
室内空间的分层设计,更将居住舒适度拉满.地上三层规划清晰,满足多代同堂的居住需求:
一楼采用LDK通厅设计,直面街区景致,保留了与烟火气的亲近感,临街空间可以是花艺工作室、精品买手店或小而美的咖啡店,日常下楼采购后也能直接归家;对于有的业主更都能实现“工作+生活”的无缝融合,外面经营,转身就回家.
样板间实景图
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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）二楼可作为子女的独立居住层,保障年轻人的生活隐私;
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三楼则是整层主卧套房,为业主打造专属的休憩奢享区.
样板间实景图
而超高挑高的地下室,更是这款产品的“点睛之笔”.其格局方正完整,利用率远超常规地下室,业主完全可以根据喜好自由规划:摆满专业器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、保障静谧的私人钢琴房、放松身心的SPA区,甚至是收藏爱好者梦寐以求的私人酒窖、雪茄室……所有关于理想生活的想象,都能在这里落地.
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阁楼利用率也很高,不管做收纳空间、孩子的娱乐空间或书房皆可.
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其次,我们通过550传世墅,给大家总结一下项目特性,项目圈层、空间、隐私、品质四大维度确实直接高净值大家庭需求.
①、纯风貌墅区:圈层高定,私密无扰
市面风貌社区,多数是高低配,高层对别墅有视线干扰和采光影响.
而海玥黄浦源十八里是难得一见的纯风貌别墅,没有一丝小高层和高层,圈层更纯粹、更高端,私密性得到严格保证.
项目效果图,以实际交付为准
②、宽境空间规划:楼距拓宽,采光升级
项目在保留原有风貌肌理的基础上,特意拓宽社区道路与楼间距.更开阔的楼间距离,不仅减少了邻里间的生活干扰,更让别墅一层的采光面大幅增加.
项目效果图,以实际交付为准
③、风貌庭院特殊设计:更好阻隔外部视线
区别其它别墅,你路过就能把庭院看遍,隐私欠佳,海玥黄浦源的围墙比一般别墅高很多,内部生活,外部无人能窥见.
样板间实景图
④、超高附赠空间:买3层享5层空间,还带露台及顶层空间,生活情境拉满!
✔一层:庭院+LDK横厅,家庭互动主场
前庭花园,既是父母的“园艺天地”,可栽种四季花木;也是主人的“休闲茶室”,午后品茗观景;更是孩子的“欢乐派对场”,生日聚会、亲子游戏皆可承载.
同时LDK大横厅打造出通透开阔的互动场域;再加上充足的采光面,室内明亮通透.
样板间实景图
✔二层:三套房+家庭厅,分层私密共存
可以是三个子女的套房,满足多孩/多代同堂需求.
楼上楼下分层而居,各享私密,让「青年子女的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰,即使青年业主举办小party玩到深夜,也不会打扰长辈休息.
双开窗的卧室,让四季美景尽收眼底.
同时还专门设置家庭厅,是家人专属的”轻互动空间“,可围坐闲聊日常,分享趣事,增进感情.
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✔三层:超大主卧+露台,主人仪式感拉满
主人套间将私密性与生活仪式感推向极致.
你能拥有带起居室、长廊阳台、超大衣帽间和卫浴间的超级主卧.
还带专属露台,在增加使用面积的同时更亲近自然,眼前就是花草树木的绿意和四季变换.
样板间实景图
✔顶层空间:多功能拓展,想象无界
可作为藏品陈列室或星空观景台,实际实用空间远超想象!
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✔方正采光地下室:超高挑高,功能百变
你可以安排一间布满书架的家庭图书馆,为孩子营造浓浓的书香气;也足够你铺开自助餐与鸡尾酒会的长桌,甚至请来一支小型乐队现场助兴,在烛光与灯光中,尽情歌,尽情舞.
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样板间实景图
或者,打造成一座时髦艺术的社交场,陈列上你从世界各地搜罗而来的艺术品,惊艳每一位到访者.
得益于超高挑高,它能把更多的功能"装进来",健身厅、影音室、棋牌室、儿童玩乐区......;甚至可以把家政空间、储藏空间、卧室等空间集中到地下.
且每一户地下室,都有超大面积采光井,大大提升通风采光度,无需100%依赖灯光照明.
样板间实景图
✔直连车库+独立电梯厅:归家尊崇仪式
B2地下车库的设置,为家族成员的归家提供了尊崇的仪式感.独立私家电梯厅则保障了出行的便捷与私密,从下车到进入家中,每一个细节都彰显尊贵.
值得一提,项目产品建筑形态多样,几乎每一栋都有不同的海派立面,大量老外立面砖的使用,复古还原,使其色彩更加生动,更好满足了高净值客户个性化的选择.
项目效果图,以实际交付为准
总结一下:当多数项目还在“造房子”时,海玥黄浦源早已在“造生活藏品”——从纯粹圈层到通过风貌庭院特殊设计保护隐私,从超高附赠空间到定制化立面,每一处细节都围绕“让别墅回归大家族舒适生活载体”的核心目标.
踞市中心“心脏”地带,全维配套环伺
更享东斯文里焕新红利
地段无需多言,标准市中心中的”中心“.
海玥黄浦源十八里直线距离人广约800米,是上海近年来离人广更近的新盘.
直线距离约1公里范围不仅有南京西路“恒梅泰”,还有南京东路商圈、上海来福士广场等繁华商业;
新天地、淮海路等商圈也在约2公里范围内;
静安寺、外滩、陆家嘴商圈都在直线距离约3公里内;上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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北侧则是苏河湾,业主可以从容下楼骑着自行车享受苏州河滨水慢生活.
示意图
丰盈的物质生活之外还有精彩的文化盛宴,上海自然博物馆、上海博物馆、上海城市规划馆、上海大剧院等高端市政配套一路连缀.
项目3公里生活半径内浓缩一城之繁华,不是其它新贵板块可以比的.
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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）另外,东斯文里地块已正式落槌,苏州河畔这一沪上最大石库门群落即将迎来全新焕新——未来这里将引入石库门风貌酒店、创意办公、合院办公、艺术街坊、斯文绿谷等多元业态,不仅会让项目周边的城市界面大幅提升,更将形成一个集文化、艺术、商业、休闲于一体的全新高端生活圈.
这意味着,海玥黄浦源的业主不仅能享受当下的城芯繁华,更能坐享未来周边板块升级带来的价值红利,无论是居住舒适度还是资产保值增值能力,都将得到进一步提升.
东斯文里规划图,来源上海静安
最后,项目除7号地块在售风貌别墅外,1号地块还有主力建面约198-400㎡超高层产品火热销售中,196㎡全新样板间也于近期同步开放,可直观呈现空间格局与居住质感,方便客户实地感受细节.
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老上海Vs新富豪-上海豪宅的两种逻辑:老钱买地段,新钱买产品
新老上海房产产品的形成
一、老上海房产产品
行成背景:1998-2010年,尤其是2005年前后,楼市处于“地段决定一切”的时代.老上海的本质还是以“地段稀缺+外资时代+第一代民营企业财富”,主要看中历史地段和城市中心性,房产在业主财富中占比极高;
核心区域:主要集中在三大板块——衡复历史保护区(湖南路、衡山路、愚园路部分洋房周边),主打历史风貌与人文底蕴;西郊别墅区(檀宫、明苑别墅、西郊庄园等),聚焦高端低密度居住;陆家嘴顶级公寓(汤臣一品、财富海景、中粮海景等),占据城市核心CBD资源.
二、新上海房产产品
形成背景:随着自媒体兴起、城市更新加速,以及2017年尤其是2021年后新房集中开发,房产价值从单一地段转向“产品+圈层”,形成了分阶段迭代、逐步成熟的发展格局,核心是适配新财富人群的居住需求与身份彰显.
发展阶段与核心区域:
早期(2010-2017年):老“钱”置换+新晋豪宅业主涌入+新楼盘开发,代表项目有古北壹号、凯德茂名、嘉御庭等,古北壹号尤为突出,吸引了互联网创业者、新金融及新媒体老板、PE/VC投资人等,开启“圈层+私密+物业服务”的豪宅新逻辑.
中期(2018-2022年):中国财富增长黄金期,新豪宅楼盘集中爆发,大量的新豪宅业主财富来自于互联网,新消费/能源,金融投资等,是很多富豪首次进入上海的黄金时期;一方面是大量新豪宅楼盘的开发,特别像滨江云锦系列,北外滩如陆家嘴壹号院,融创滨江系列,中海系列,九庐和新天地范围的扩大,另一方面,主流自媒体大量宣传风貌别墅的概念,让很多豪宅通过社交媒体“被种草”-吸引了大量的新晋富豪进入上海;
当前(2023年至今):豪宅进入产品时代:由原来板块内的概念,衍生到现在的部分“部分零散”的楼盘-一手盘;即不是板块而是单盘爆发!因为“中期”发展,基本形成了新的购房思路-买新不买旧,加上限价,核心地段供地减少和城市项目更新零散,导致“孤岛型”豪宅出现,单个楼盘也能“卖爆”-比如万科高福里,弘安里,潮鸣东方,启元等,单独的豪宅开盘,也能吸引大量的人气和买家进入!
这些区域集中体现在新-新的楼盘,新的商业配套,新的上海人进入;也形成集中化的新型豪宅区域:如徐汇滨江-云锦东方,潮鸣东方,香港启元,大新天地概念板块-翠湖系列,金陵华庭,上海壹号院,露香园系列,外滩板块-融创壹号院,绿地海珀系列,包括“早期”的绿城黄浦湾;虹口北外滩和黄埔风貌别墅区等;
总结:
新老上海房产产品的形成,是城市发展、财富迭代、媒体环境变化的必然结果.“只见新人笑,不见旧人哭”,这个期间城市背后人的分流非常明显,进入新上海板块的豪宅精英,大部分都是经过长时间的财富积累,赶上了中国发展的黄金期和城市发展的必然阶段-城市分流,所以很多富豪精英把部分财富放到中国最好的“避险港”-上海.特别是以2018年为时间线,因为这一年,中国财富规模达到历史高位,上海城市更新大规模启动,社交媒体开始影响房地产;
而这个阶段,这部分老上海人,除了已经完成资产优化外,也在进行财富的重新分配,把早期通过房地产获取的大量利润开始分流放置,而不是完全集中在上海房地产,这也是案例1中部分老上海现在去哪里了的答案!
新老上海豪宅选择的逻辑
新老上海的豪宅购房逻辑,存在明显差异.我们从资产视角vs产品视角、城市理解深度vs居住习惯惯性两个维度来看,上海豪宅市场的购房者,大致可分为两类:老上海资本与新上海财富.两者在财富来源、对城市的理解、房产投资经验等方面截然不同,因此形成了完全不同的置业逻辑.
老上海:把房子当资产,稳健、长期、重圈层
这一群体主要从上世纪90年代便开始投资房地产,以本地老上海世家、港澳台商人、外资企业高管为主,大多经历过多轮楼市周期.他们买房,本质是配置资产,而非单纯满足居住,因此决策维度更全面,投资视野也更成熟稳健!
1.看重城市长期价值:
他们习惯将上海放在全球城市体系中对比,对标纽约、东京、香港、新加坡等国际都会,更看重核心区域的稀缺性与历史价值.这也是早期在衡复风貌区产品“受青睐”的原因-如老洋房,湖南路四大豪宅等——这类资产具备不可复制、难以替代的核心优势.
2.重视房产的金融属性:这批人群亲历过90年代商品房起步、2000年楼市爆发、2008年金融危机,几次上海楼市的涨跌(2009年,2015年,直到2021年大涨前的退出);对房地产的理解更成熟.选房时会重点关注:历史价格走势、长期保值能力、房产流动性、地段流动性等综合指标.
3.在意社区细节与生活氛围:除宏观价值外,他们同样看重社区氛围、邻里结构、物业服务、历史气质等软性因素,甚至会细致研究租赁市场——不只看租金高低,还关注空置期、是否高频出租等.总体而言,这类人群对居住圈层的纯度极为敏感.
新上海:把房子当产品,重体验、重更新、重身份-买新不买旧!
这类购房者多为改革开放后快速崛起的财富群体,包括民营企业家、新经济创业者、外地实业家、互联网新贵等.他们财富积累周期相对“较短”,房产投资的实际经验相对偏“少”,购房时更多从产品视觉出发!
1.习惯新房生活方式他们在原籍城市大多居住新交付的大平层、别墅等新开发区,习惯新物业、开阔空间、大马路、现代化配套.因此初到上海时,往往难以接受“老房子”,即便老洋房、历史风貌区资产价值极高,也容易被误认为“老旧、破旧”.
2.购房逻辑更直接简单选房标准相对清晰:比如看是否新房、是否豪华、是否高端圈层聚集、是否为品牌开发商.对历史价值、物业长期管理能力或开发商历史、城市深层逻辑、长期资产波动等研究较少,决策更偏向直观感受.
3.对上海的认知受新媒体影响
因为自媒体高频传播的陆家嘴、前滩、徐汇滨江、北外滩、新天地等板块,所以这些区域的接受度更高;而对衡复历史风貌区、西郊等传统高端板块的历史价值与溢价,理解和接受度相对偏低.
因此,新上海财富人群,更倾向选择新板块、新社区、新豪宅.
没有对错,只是生活习惯与财富路径的差异
新老上海的选择,并无高下对错之分,更多是成长背景、居住习惯、财富路径带来的自然差异:
老上海偏爱历史感、安静氛围,老社区圈层,甚至梧桐路,小马路等洋房区;
新上海偏爱大空间、新物业、新社区豪华配套的大平层、江景房等现代建筑.
这里不得不提一个特殊角色——"温州炒房团".
他们是最早一批进入上海买房的“新上海人”,也是最早批量置业、最早运用金融杠杆投资上海房产的群体.2000年前后,古北社区、西郊等板块都留下了他们的印记,其对楼市的敏感度,甚至超过不少本地老上海人.
归根结底,新老上海代表两种核心置业逻辑:
老上海:买资产——圈层比房子更重要
新上海:买产品——要比老家的房子更好,才能匹配生活习惯与心理预期
最终形成鲜明的市场现象:“老钱”偏爱衡复洋房区,“新钱”更爱滨江/新天地大平层.不同的财富路径造就了不同的审美、认知与选择.
总结
总体来看,1990年至2010年,上海的富豪群体多成长于房地产、贸易、制造业以及国企改制等浪潮.在这一时期,许多人已完成资产配置:由过去房地产高占比总资产到现在的减配中国房地产,转向海外资产,私募基金,科技投资甚至家族办公室等.
而在未来,上海豪宅或将进入一种“超级复合型”时代:集高端住宅、甲级办公、超级商业与艺术文化于一体的综合高端社区.比如前滩、西岸金融城、北外滩金融城等区域,正逐步向这一方向演进.比如前滩,西岸金融城,北外滩金融城等,主要是企业创始人,资本大佬,大型上市公司股东,百亿基金经理等为主,圈层极其稳定.
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