来源：市场资讯
（来源：智谷趋势Trend）
作者 | 掘金酱
昨天，我们帮助一位海外客户，顺利完成了融资购楼——买入一栋位于品川区南端天王洲一带的复合型大楼。
这一栋楼，土地面积150平米1989年建成，符合新耐震标准，共7层：1楼适合店铺经营，2~5层可作事务所，6~7层为居住空间，目前满租，交易价格约为4.2亿日元（约2250万人民币)。
为何选择这一标的？
首先，日本买房最有价值的是土地，150平方米永久产权的一块完整地皮，商业地域容积率500%，资产安全边际高。其次，店铺、事务所、居住三层收益结构分散租户类型，空置风险低于纯住宅或纯办公。第三，天王洲随羽田机场国际线扩容、品川站周边再开发，租金成长性和土地增值可期。最后，日本银行对1989年新耐震、商业地域、复合收益型物件认可度高，愿意放贷本身即是资产质量的验证。
我们设计的投资与融资方案——
总价：约4.2亿日元（约2250万人民币）
自有资金：约1200万人民币，约2.1亿日元，占比50%
银行贷款：约2.1亿日元，成数50%，利率2.6%，期限20年
月利息支出：约45.5万日元
收益预估测算：
这一栋楼毛租金回报率4.8%，年租金收入为2016万日元，每个月租金168万日元。扣除管理费、修缮积立金及税费等，年净租金收入1612.8万日元。再扣除年贷款利息支出546万日元，以自有资金2.1亿日元计算，收益回报率达到5.08%。
这里的关键在于杠杆效应的放大。若全款购买，净租金回报率为3.8%；而采用50%贷款后，净租金回报率提升至5.08%，杠杆效应将自有资金效率提升了约1.3百分点。
这也是为什么在日本房产投资中，我们会建议，有能力的朋友尽可能去贷款买楼，往往在于投资亮点已经不仅在于房产本身：
• 通过低息贷款撬动杠杆，少量自有资金即可拥有东京核心区价值数亿的整栋资产；
• 银行审核为资产背书，间接验证物业优质；
• 日元贬值反而提供了套利空间，自有资金投入降低；
• 长期看，租金收入稳定、资本增值潜力明确，现金流可观；
简单来说，越能尽早把东京房产看成一项金融产品，越能发现其优势所在：实物、即时、低息杠杆。
1、作为实物资产，所见即所得，土地加建筑永久产权，抗通胀；
2、作为即时现金流，过户即可收租，后续不需再追加投入，租金覆盖月供；
3、作为低息杠杆工具，2.2%利率对比5%左右租金收益，实现正息差套利；
当市场还在讨论日元走势时，聪明资金和买家已经完成借日元、买日元资产、赚息差的三重布局。
如果想进一步了解外国身份如何申请日本低息贷款买楼，撬动更高收益，欢迎下方扫码添加好友，一对一咨询；
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