临近4月底招生季！不少家长在置业择校上，再次面临两难境地。
一方面，全市学位紧张情绪持续蔓延，连新办学校也出现招生告急。
另一方面，老破小学位房，市场竞争力继续下滑，击鼓传花风险上升。
对家长而言，置业择校的不确定性，仍在加剧。
招生季来临！
入学不确定性还在增加
首先，拉响学位预警的学校，还在逐年走高。
仅今年，全市就有139所中小学学位紧张，创下历史新高。
连开办2-5年的新校，也集中出现学位不足。
以黄埔为例，2026年7所预警学校中，有3所是这几年才开始招生的。
它反映出，部分集团化新校同样面临学位不足的考验。
｜广州楼市发布 制图
其次，能实现直升的九年制学校，正在减少。
比如天河计划从2026年开始，陆续取消直升。
最后，小学一年级和初中一年级可能取消分班，对学校师资、生源考验加大。
有消息证实，今年9月开始，小学、初中将进行均衡分班，不再分重点班，老师随机匹配，择校置业难度上升。
同时也意味着，确定系数高的教育新盘，将更被家长追捧。
比如中鼎书院上城就是例子。
一方面，它从幼儿园、到小学，再到中学，拥有12年全龄段的直升入学。
其中，2024年开学的黄埔区实验小学、黄埔军校纪念中学，总共规划了84个班，体量超过大部分九年制学校。
目前，中小学仅对口中鼎书院上城和横沙适龄儿童。（具体招生范围，以当年教育局公告为准）
这意味着，它的12年升学，均可实现一路“绿灯”。
｜中鼎书院上城配建学校2025年招生范围
｜图源：黄埔教育局
另一方面，它的教育阵容强大，成绩看得见、摸得着。
以黄埔军校纪念中学为例，它由六中教育集团派师资团队进行管理办学，拥有广州第一梯队强校的基因。
2022年，其普高上线率达到79.88%，到2024年时已突破至88%，全校分数在702分以上的考生有96人。
去年该校七年级上学期成绩，名列黄埔前茅。
｜广州楼市发布 制图
而黄埔区实验小学，是 黄埔区第一所区属实验小学，也是广州开发区第二小学(省一级小学)教育集团成员校。
其中，开发区二小的校长李悦新，被评为“全国百强校长”，也是目前黄埔区实验小学的“掌舵人”。
也就是说，黄埔区实验小学的教育资源与教学方式，与开发区二小一脉相乘。
在2024年官方调研中 ， 黄埔区实验小学在学生中的受欢迎程度，排在第二，仅次于开发区二小。
对家长来说，选择它们就相当于在不确定的环境中，找到入学“安全区”。
断货王加推
一份看得见的安全资产
事实上，确定性一直是中鼎书院上城的主线。
去年，中鼎书院上城·珺翎府入市，部分户型推出没多久，就直接卖脱销。
如今，珺翎府1栋即将加推，早就被不少买家提前盯上。
深究逻辑，就是因为它是确定性极高的稀缺资产。
湖居产品！主城很难再出现第二个“同款”
从地缘上看，珺翎府几乎是含着金钥匙出生。
它生长于3.88万方的东苑公园+东苑湖湖畔，是主城区罕见的一线临湖住宅。
近3年，广州主城仅出让过2宗一线临湖宅地，占比只有1%。
｜广州楼市发布 制图
而广州拥有一线望湖新房的海珠湖、日月湖，价格基本去到8万+/平以上。
对大部分中产来说，珺翎府就是他们实现湖居的最后机会。
这种稀缺性，决定了珺翎府的价值上限会很高。
｜广州楼市发布 制图
面湖+观园+望江！绝无仅有观景台
景观层面，1栋临湖而立，3.88万方东苑公园，以及七重海派奢境园林，就在楼下。
从楼上望去，一幅绿意盎然的立体画卷，展开在窗前，部分高层户型，还能看到浩荡珠江。
这在过去的市场中，也是从未有过的。
｜项目湖区景观视野
要知道，即便是珠城、琶洲的顶豪物业，也有湖景缺失的遗憾。
它相当于把珠城和世界大观两个豪宅区的景观，集成到了一起。
“推窗瞰湖，远眺望江，开窗见绿”，拥抱自然的生活意境，极为少见。
｜项目园林实拍
领先市场一代
产品跑赢市场周期
珺翎府的优势，远不止 湖居天赋。
去年广州陆续收紧新规报建，“超高使用率”被终结，珺翎府作为新规项目，本身就极为稀有。
更关键的是，它还是项目最后一块临湖地块， 属于很难被超越的“孤品”。
而其主打产品，更是中鼎给予城市中产最后的越级机会。
107-143平户型
1栋全新加推，高使用率湖区四房
其中，建面约107平户型堪称“全居住周期”的首改、首置天菜。
N+1创意空间设计，既可将次卧与客厅融合成30多平大方厅，又能独立出来作为客房、工作等室。
“可折叠”功能， 无论是二胎家庭，还是三代同堂都能满足，省去置换烦恼。
客厅超长“收纳系统” ，既节省空间又美观，还把生活体面藏在“隐形”空间。
而建面约128平户型，去年入市就时被买家疯抢。
这次加推的东南向户型，景观视野更好，户型尺度感更是达到“空间大师”水准。
与老黄埔同面积段的户型相比，它的各组参数几乎做到领先，使用率在片区属于最高水平。
近40平客餐厅空间，不需要拓宽次卧，就能拥有一个超聚厅。
客餐厨分离的设计，让功能分区、生活动线更清晰，并减少厨房油烟串味。
｜广州楼市发布 制图
至于建面约143平户型，全屋拥有连续15米的超级景观面。
面积约40平全景舱大客厅，长达8米阳台，主卧套房270度飘窗，每个角落都能把中心园林+东苑湖“双景”尽收眼底。
｜广州楼市发布 制图
从客厅到阳台、主卧， 被湖景、园景全面包裹，把生活动线变成景观动线。
潋滟波光、盎然绿意，是它永不落幕的背景墙。
｜广州楼市发布 制图
142-181平户型
湖居全景舱，典藏版产品
不单1栋，珺翎府热销的142平和181平大户型产品，同样是市场“断代”的珍藏级作品。
除专梯专户、酒店式套房的尊崇与私享外，更有同价位产品所无法达到的巅峰水准。
像建面约142平户型，约16米南向采光与汇悦台236平户型无异，在600万价位实现这个配置，只有中鼎书院上城。
再比如建面约181平户型，18米IMAX南向湖景风光，总价约800万就能拥有湖景大宅的奢阔生活。
183-2300平商墅
终极资产，专为峯层人物定制
除了湖区大平层，珺翎府还准备推出老黄埔从未有过的183-2300平临湖商墅。
作为罕见的临湖资产， 珺翎府甚至能 面向高端买家，提供私人定制版的改造方案。
｜项目商墅实拍
但值得注意的是，这类商墅产品，全盘只有9套，是藏品中的藏品。
可以想象，无论是那种户型产品，住在这里，即便过了20-30年你的居住质量，也不会打折扣。
｜项目临湖叠墅效果图
换句话说，珺翎府能对业主追求的理想生活，实现长时间的托底。
这种生活价值的确定性，在楼市君看来，比单纯的资产价值更为可贵。
站在城市核心！
280万方大城兑现
当然，珺翎府的安全性与确定性，还体现在区域价值高度和核能级的大城兑现方面。
无论是自住还是投资，它都有被长期看好的底气。
一来，它地处广州东进桥头堡，毗邻珠金琶生活圈，城市风口与生活高地两手抓。
作为广州向东扩张的第一站，项目恰好在海丝城10里经济走廊关键节点。
这里汇聚着13大创新产业平台、4000多家科创企业，是未来的科创与产业中心。
更关键的，片区近80%的城市配套，都集中在这里。
包括黄埔图书馆、体育中心、广州市第三少年宫、区法院、税务局，星罗棋布分布在周围。
5、7、13号线等，更是能一轨直通珠城、金融城、万博等世界级商圈。
住在珺翎府，相当于同享CBD高端生活圈。
｜广州楼市发布 制图
二来，280万方大城兑现，也让市场看到了更多可能。
中鼎书院上城在定位上，就是一座集地段、交通、学校、商业、生态、文化于一体的地标性生活范本。
如今，经过10多年开发，地标级的生活蓝图，已经照进现实。
｜广州楼市发布 制图
比如交通上，2条市政路港湾北路、香秀路在去年迎来通车，连接东苑公园的专属通道已经完工。
而包含星级酒店、商业MALL、风情商业步行街等于一体的40万方商业业态，也在完善中。
｜广州楼市发布 制图
连珺翎府的7000平湖畔会馆、七重海派奢境园林、行云书院、星幕奢顶泳池等，也都提前呈现。
这种教科书级别的先期兑现，再次体现了中鼎刻在骨子里的确定性理念：
先造城再卖房。
｜项目配套实景
｜广州楼市发布 摄
对于买家来说，珺翎府已走过了大城的生长期，现在买入一步到位直接享有地标性生活。
目前，项目即将加推1栋107平、128平、143平“王牌”户型。
仅有9套的183-2300平临湖商墅，也即将推售。
142平、181平临湖大平层产品，预计月底开放全新样板房。
一些追求资产安全性、入学确定性、生活可靠性的买家，都在加紧行动。
况且，单价4万+/平就能买入一份湖区“安全资产”，这样的机会在广州并不多。
有置业需求的买家，不妨去现场看看~
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