仲量联行上海一季度房地产市场回顾与展望。 李贝贝/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
根据多家研究机构披露的数据，今年一季度，在政策持续发力、经济活跃度稳步回升的双重带动下，上海房地产市场尤其是商办领域迎来积极回暖态势，甲级办公楼市场需求持续复苏，核心区域资产成交势头活跃，大宗交易总额同比实现显著上升。
仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎在接受《华夏时报》记者采访时表示，随着投资人对核心资产的持续布局与收购，上海核心区域可售资产存量持续缩减，尤其是外资持有规模呈快速下降态势，预计核心区域资产的投资热度仍将持续。
一季度商办市场复苏
综合已发布一季度市场总结报告的机构分析显示，写字楼市场仍处于底部区间，但最坏的阶段或已过去。同时，全市整体数据仍有承压，但产业集聚板块已率先出现结构性回暖。
今年一季度，包括长宁A.F.A上海融侨中心、徐汇徐家汇中心三期B座、静安华润中心及香港置地西岸中環（T7&B3–B5）陆续入市。
根据第一太平戴维斯的统计，上海办公楼市场一季度新增供应26.3万平米，总存量达2060万平米；净吸纳量为17.1万平米，同比大幅增长244.5%。同时，戴德梁行数据显示，一季度上海甲级写字楼净吸纳量21.22万平米，环比、同比分别增长72%和103%。不过，受新增供应集中入市的影响，一季度上海甲级写字楼平均空置率小幅上升0.21个百分点，至23.59%。
租金方面，上海办公楼市场租金虽仍处于下行通道，但跌幅已明显收窄，市场逐步趋于平稳。例如，第一太平戴维斯数据显示，一季度，全市平均租金为4.9元/平米/天，指数同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5个百分点。
“租金持续调整背景下，长租约正成为当前周期的关键机遇点：业主通过长租约锁定稳定现金流，租户则借此锁定低租金并争取更多免租期与定制服务，优质大面积客户在谈判中更具优势。”第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可向《华夏时报》记者介绍说，核心商务区楼宇对二房东的接纳度有所提升，企业主动寻求租约重组的趋势已从头部企业向更广泛市场主体扩散。
仲量联行的数据同样显示了租金跌幅收窄的趋势：一季度，上海中央商务区办公楼市场租金环比下降1.2%，至6.3元/平米/天，环比跌幅较上季度收窄1.6个百分点；非中央商务区租金环比下降1.5%至4.1元/平米/天，较上季度收窄1.2个百分点。
仲量联行上海商业地产部总监黄臻分析指出，今年第一季度，上海甲级办公楼市场需求持续回暖，租金降幅收窄，细分板块市场延续了分化走向。而鉴于市场仍有大量可租赁面积，以及新近竣工项目带来的竞争格局，整体市场租金仍面临一定压力，这种形势对那些有换租以及租赁需求升级的企业来说，提供了不少机会。
以上海为例，2026年，上海办公楼市场伴随新兴支柱产业和多元赛道的推动，出现了新动能。例如来自运动、户外潮玩、消费电子等零售行业的更多办公需求，以及生命科学等新兴产业持续释放的空间需求。
此外，据第一太平戴维斯统计，在零售物业方面，一季度全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，降幅有所放缓。整体空置率亦环比下降0.4个百分点至10.5%，较去年同期下降0.9个百分点；物流市场方面，一季度新增供应15.5万平方米，租金面价格降至37元/平方米/月，环比下降4.6%；空置率27%，环比微降0.2个百分点。该机构认为，物流市场“以价换量”策略延续，短期内仍然承压，市场逐步筑底。
办公物业主导交易格局
在办公楼市场呈现“结构性回暖”的同时，上海一季度物业大宗交易市场也同步受到提振，资金加速涌入核心资产，交易活跃度显著提升。
来自仲量联行的数据显示，今年第一季度，大量资金涌入上海物业大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额录得约146亿元，同比上升27%。另据第一太平戴维斯统计，一季度上海共录得21笔大宗成交，合计金额110.2亿元，同比减少20%，环比增长16%。
从成交结构来看，地标办公楼资产备受大资金青睐，核心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。例如，深圳一家民营实业企业以16.2亿元的价格收购了毗邻上海新天地商圈的甲级写字楼新茂大厦、浙江国资为主导的基金以20.48亿元的价格收购了颛桥万达广场等。而从交易规模维度来看，一季度多宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。
孙翎向记者介绍说，在一季度上海大宗交易中，15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占本季度总成交额的70%。核心区域办公物业仍为买家投资首选，买家资金体量较为充沛，本季度办公物业交易额达97亿元，占总成交额的66%。
“成交额主要由数宗大体量商办及酒店资产集中成交支撑。”简可分析指出，内资实体企业主导核心资产换手，产业资本正替代外资基金成为增量需求定价主力。同时，C-REITs市场持续扩容，一季度共有两支REITs获批上市，另有16只商业地产REITs提交申请，底层资产向商业综合体等领域延伸。
对于大宗物业交易热度是否会得以延续，孙翎认为，随着投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少，尤其是外资持有规模迅速下降，核心区域的资产热度仍将延续。
“办公租赁市场出现向好迹象，租金降幅收窄，业内认为核心区域一些优质办公楼细分市场，如果供应量有限而需求量较大，这部分细分市场可能出现转机。基于此，叠加核心区可供出售资产减少，我们预计核心区资产价格进入筑底阶段。不过，核心区域这种热度向外围的传导，这种效应未必是普遍的，仍可能呈现分化的局面。”孙翎强调。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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