北京最“分裂”的商圈，正在二次生长！|mall|北京市|家乐福|望京|舒缓雅居新篇章|超市

商圈观察

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 文刀刘

封面&头图来源 · 视觉中国

图片来源 · 作者拍摄

提到北京的商圈，人们往往想到的是传统与现代相融合的王府井商圈、高端消费同场竞技的国贸商圈、追逐潮流不停歇的三里屯商圈等等，但在这些“门面”之外，大量成熟商圈承载着更为普适的城市功能，它们是这座城市的“底盘”，是构成每一个日常的“里子”。

位于北京城市东北部发展轴上的望京商圈，便是这样一个典型样本。

从早期的“大卖场+传统百货”，到成熟期的“购物中心+社区商业”，再到近几年的“城市更新+体验经济”，望京商圈进化迅速、成熟度高，你可以同时在这里看到存量资产提升样本、轻资产焕新实验、产商融合模式探索以及特色项目生长路径。

坐落在朝阳区东北四环与五环之间，京密路、京承高速、机场高速三条交通动脉交汇地带，望京天然具有极佳的地缘优势。2000年望京街道正式挂牌成立，而后的综合发展和产业导入，令望京先形成了跨国公司总部集群，再成为数字经济新高地，以强集聚构建产业高地，以广辐射激活区域动能。央美、韩餐、熊猫、SOHO……诸多关键词组成了望京的“轮廓”。

产业厚度决定人群广度，跨国公司高管与初创企业员工在此共享办公空间，外国家庭、北漂青年、本地居民混居消费，消费需求巨大且多样，催生大量商业承接多元需求，从接地气的“望京小腰”烧烤到精致的米其林餐厅，每一个价格带都有对应的品质与体面。

然而，我们也能看到，望京商圈目前存在同质化竞争、人气冷热不均、高端消费供给不足等问题，在一定程度上制约着商圈能级提升、消费体验优化与商业活力释放。

作为北京的成熟型市级商圈之一，望京商圈产业能级领先商业能级“半身位”、基础扎实但价值待挖，正在进行一场从“产业配套”到“生活主场”的价值重构。因此，研究其发展现状、探索破局路径，可能更具有广泛的借鉴意义。赢商网近日实地考察望京商圈，并结合大数据，探寻商圈未来可能的发展方向。

01.

数据底色：

规模优势明显，但商业价值待挖

赢商大数据显示，望京商圈面积807.87万平方米，周边职住融合氛围浓厚，商圈周边3公里有约27.1万常住人口、25.4万办公人口，商业渗透东湖渠、善各庄、崔各庄、太阳宫等板块。

望京商圈拥有优越的交通条件，不仅有地铁14号线、15号线等强力驱动，还有40余条公交线路交织成网。商圈内半数项目处于地铁14号线沿线，东湖渠站有望京万象汇、东湖欢乐颂，阜通站有凯德MALL·望京，望京南站有新世界百货，成为朝阳区构建“一纵一横一核”消费新格局中地铁14号线商业带的重要支撑。

截至2025年底，望京商圈内商业存量7个，面积42.4万平方米，其中营运级次在C级以上项目4个，2026年有一个存量更新项目待开。在市级商圈中，望京商圈的商业存量面积仅次于CBD商圈、亚奥商圈、丽泽商圈、王府井商圈，位列第5。换句话说，规模优势明显，但整体项目运营等级不高。

项目运营级次划分说明：

是反映项目整体运营能力及影响力水平的指标；结合已开业项目（购物中心+独立百货+奥特莱斯）的客流表现、品牌级次、商铺租赁等指标，综合计算输出各项目运营指数，并根据运营指数分布情况，将全国已开业项目划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。

对比望京商圈与周围商圈的日均客流，会发现存在一些差距，即商圈内相当可观的商业资源未能有效转化为实际的流量，这可能源于区域内高端消费供给不足、现有项目仅能覆盖中端消费、大众消费，以及北京大量新兴商业崛起、区域职住结构调整等，导致客群分流、消费外溢。

从商圈内购物中心业态数量占比来看，餐饮占比最高，达40.45%，其次是零售38.52%，文体娱和儿童亲子类略显弱势；品牌入驻水平方面，全国连锁品牌占比85.87%，品牌重叠率约15%，S级和A级品牌门店数量占比不到三分之一，高端品牌集聚度和首店引入力度有待加强。

品牌级次划分说明：

以购物中心进驻品类为研究样本，结合品牌档次、品牌拓店能力、品牌规模、品牌国籍等指标，综合运算得出各品牌综合得分，并根据品牌所在业态及分数分布情况，将品牌划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。

S级：国际一线知名零售品牌（奢侈品）

A级：国际二线及国内知名零售品牌、快时尚、潮牌、设计师品牌；国内外知名网红品牌、头部零售/餐饮品牌；首店、创新品牌，能引发现象级打卡排队

B级：具有一定知名度的国际零售品牌；具有一定规模、知名度的国内零售品牌；地方标杆网红品牌，或具有一定规模和较强影响力的餐饮、配套零售品牌；知名连锁餐饮品牌

C级：地方性品牌；知名度一般、大众化定位的连锁品牌

D级：知名度不高、引流能力较弱、开店面积较小的大众化品牌

从客源结构来看，40岁以下占比50.5%，年轻群体基础强，显示出对主力消费群体的强大吸引力；从客源地来看，本地客群占比约87%，异地客群约13%；从本地客群来源的居住地分布和渗透率来看，商圈的渗透率范围尚可，过半为周边5公里以内客群，周边8-10公里占比18.1%，5-8公里占比29.6%。

综合商业力雷达图来看，望京商圈的各项数值大多处于中等偏高水平。其中，交通配套、商业活力、商业多样性、商业规模、商圈人口均排名前列，但商业档次、商业潜力指标则相对靠后。

这直观地呈现出望京商圈的特点，一方面地处朝阳区东北部，交通便利且周边常住人口密集，产业发展带来大量活跃度高的年轻客群与中产客群，吸引大量商业落地；另一方面，商圈内尚无超大体量或影响力可覆盖全市的商业，整体业态更偏向服务于本地居民和办公人群，因此在一定程度上限制了商业档次、发展潜力方面的表现。

02.

商业拼图：

存量分化加剧，谁在领跑，谁在掉队？

望京商圈是北京产城融合比较彻底的商业样本，商业存量大且在运营上呈现出较大的分化特征——凯德、华润、合生通过专业运营占据最佳生态位，而传统百货、大卖场模式以及缺乏运营能力的项目正在加速出局、改造。

稳健型，持续焕新的“定盘星”

在凯德中国信托（CLCT）2025年的成绩单中，凯德MALL·望京在2025年的出租率为96%，日均客流在CLCT中处于中部梯队，在望京商圈中数一数二。

作为望京商圈的“开荒者”，凯德MALL·望京是凯德集团在北京落地的第一个商业项目，2006年项目一期开业以来，逐渐成长为区域重要地标，并一直在主动迭代焕新，比如外立面改造、品牌提档升级、在4层打造“肆意时光”街区。

2021年，凯德MALL·望京收回此前出租给华联商厦的面积，启动二期空间焕新升级，2022年二期开业。空间打通后总体量扩至8.4万㎡，整体业态组合优化，首进北京和望京地区的品牌占比40%，打造“新望京，心聚场”的全新商业形象。

2024年，B1的华联超市退场，原8800㎡的空间重新划分，超市区域缩小，引入京东7FRESH七鲜超市，以及名创优品、KKV、联想、OPPO等零售品牌，还有Yee3三号椰、麦记牛奶公司等餐饮品牌，进一步提升消费者体验和运营效率。

2024年底，备受期待的望京万象汇焕新亮相，项目前身是开业于2008年的望京华彩商业中心。面对不断变化的消费市场，华彩曾在2020年左右尝试升级以改变单一的业态配置，但因为改变不彻底，收效并不理想。

因此，其业主方华彩置业集团开始寻求具有强大商业运营能力和广泛平台资源的合作方，并于2023年10月与华润万象生活正式签约，此后项目边营业边改造，引入80多家全新品牌，其中20多家都是区域首店。

变身后的望京万象汇，以新场景新体验吸引周边居民重回商场，赢商网也在走访中发现，场内的消费品质显著提升、店铺更显年轻化，消费者的购物、聚餐、娱乐选择更多样。在一段时间的磨合和沉淀中，项目日均客流大幅提升。可见，华彩置业集团“牵手”华润万象生活，是一场“双赢”的合作。

特色型，在细分赛道找到存在感

尽管体量仅有2万㎡左右，但合生商业旗下的合生麒麟新天地以“轻艺术、时尚、年轻、潮流”为核心，凭借其“餐饮+夜生活”的特色，在望京众多商业体中，获得了自己的一席之地。

合生麒麟新天地从2019年起深耕“夜间经济”，通过延长营业时段、升级夜间安保、优化消费场景，将地下一层的21区BLOCK打造成远近闻名的品质潮聚夜生活聚集地，并先后被评选为北京市首批“深夜食堂”特色餐饮街区，以及朝阳区特色文旅消费街区和北京市特色消费街区。

对于望京人来说，这里不仅是沉浸式美食体验场，也是国际化烟火社区、24小时不打烊的社交空间。赢商网在现场看到，此前撤离的钟书阁的原位已被灰小鸭运动中心取代，物美超市胖改店去年10月开业后也人气不俗。

港资百货新世界旗下的新世界百货（望京店）是望京商圈目前唯一的百货（望京华堂于2014年闭店），相比凯德MALL、万象汇，日均客流在望京商圈属于第二梯队。

近年来，望京新世界百货也曾因商品结构、空间体验等问题面临客流下滑，2025年，历经半年时间改造完成餐饮、娱乐业态调整，并以“年轻美食社交空间”定位全新亮相，引进网红烧烤品牌西塔婆婆、火财盒烤肉、必胜客、露丝卡文冠军面包、脸红秦田田、大碗湘、姥家戴记、茉莉奶白等品牌，实现场景化布局与品牌组合优化。

在走访中，赢商网看到，商场内一层的美妆高化和黄金珠宝氛围依然比较浓厚，而此前的鞋履区域已被休闲餐饮、手机数码、潮玩品牌瓜分，高层的部分零售铺位已改为餐饮和休闲娱乐业态，地下一层的美食氛围有所加强，整个商场的游逛属性和商业活力大幅提升。

与望京万象汇隔路相望的北京东湖欢乐颂由华润资本主导改造，从原“六佰本”脱胎而来，分为南北两个区，全长600米，北区三、四层为低密独栋办公空间，一、二层和地下空间为配套商业。据官方报道，作为朝阳区打造的北京市数字人基地，三、四层已经吸引了一批有发展潜力的数字人优质企业及项目进驻发展。

目前一二层已有数家特色品牌店营业，其中包括不少网红餐饮店铺。赢商网看到，项目在原有的跨街连桥基础上，通过翻新并增加慢行栈道打造出漫行街区，加强了南北两区的空间联动。同时，项目的办公配套属性令其形成“潮汐客流”，工作日的客流量明显高于节假日。

有待调整型，仍在寻找出路的“困局者”

上文的“稳健型”和“特色型”代表了望京商圈运营正常的商业项目，而商圈内还有部分商业处于“正在转型”或“仍在彷徨”的状态。

位于北四环东北角的四元桥购物中心，毗邻宜家家居，曾拥有家乐福亚洲最大店铺。2019年，苏宁易购以48亿元收购家乐福中国80%股权，试图整合家电和商超资源，此后家乐福中国持续亏损，关闭绝大多数门店，并在2025年被苏宁“清仓”。

在此期间，苏宁在2022年将原家乐福卖场大幅压缩，一、二层改造为苏宁易家，大量的餐饮、购物门店、早教机构被清退。如今，商场外立面的家乐福标识已经被取下，失去主力引擎之后，这里似乎陷入了“调改-失效-空置”的反复循环。

目前其“流量担当”是地下一层的迪卡侬，相比赢商网去年走访时的状况，一层空铺较以前较少，此前部分空铺由餐饮品牌、休闲娱乐、教育培训、运动健身和生活服务品牌填补，但二、三层多家餐饮品牌已撤离且尚未有品牌补位。与此同时，苏宁易购的客流稀少，上楼的顾客大多前往电影院或餐厅。

望京SOHO北侧的新荟城（望京店）未能与SOHO的底商们、合生麒麟新天地等竞争者形成差异化经营，也未能有效匹配附近办公客群和居民的需求，导致商户流失严重——这个体量超过5万㎡的商场，目前场内只有不到40个品牌在营。

具体来看，物业维护情况不佳，高层空置部分最多，仅有少量餐饮品牌、生活服务和休闲娱乐品牌仍在营业。一、二层部分面积已被苏宁接手改造，与场内其他品牌形成一种割裂感。

大量空间被临时岛铺、品牌特卖和疑似山寨品牌占据，一层果蔬好生活超市较为整洁卫生、商品排列有序，但整体面积有限，且商品价格偏高，因此客流并不算多。商场入口旁的显眼处便能看到商场的招商广告，也显示出项目面临的困境。

去年8月，望京小街迎来开街五周年，西北侧原方恒购物中心逾4万㎡的商业空间开启改造，新商业空间名为望京·V-HUB，将引进约300个商家，主打“青年社交”，将锚定专业主理人打理的年轻、新锐潮流品牌，伊藤洋华堂也将入驻，回归望京，有望在6月开业。期待焕新后的望京·V-HUB，与望京小街一起承载日常烟火、迸发时尚活力，助推地区产业结构升级和消费升级，携手周边商业联动发展。