绝大多数纽约租房者正面临住房负担危机。以下地图清晰展示了形势最为严峻的区域。
马西尔·卢戈的父母近50年前从多米尼加共和国搬到皇后区的杰克逊高地时，这个工人阶级社区还是一个适合养家糊口的平价之所。
如今，年过三十的卢戈在同一个社区抚养着两个孩子，情况却已大不相同。尽管她接手了姑姑的租约，且房东尚未将租金涨至市场价，但她每月约1700美元的房租支出仍占到其收入的30%以上。按照住房专家的普遍定义，这已跨过了住房不可负担的门槛。
她周边的租金水平飞涨——来自房地产平台StreetEasy的数据显示，2020年至2025年间，杰克逊高地的租金中位数上涨了约26%，这迫使更多家庭陷入“租金负担过重”的困境。卢戈担心，自己恐怕永远无法负担搬家的费用。
“归根结底，这里是我的家，但它已经变得面目全非了。”卢戈感慨道。
越来越多的纽约人难以承担这座全球最昂贵城市的生活成本，而住房成本的上升正是其中的核心因素。从布鲁克林的日落公园到杰克逊高地，曾经平价的社区正因高收入新移民的涌入而经历绅士化改造。这不禁引人深思：究竟还有谁能负担得起这片“水泥森林”？
纽约市新任市长佐兰·马姆达尼竞选时的核心承诺，就是让这座城市重新回归工薪阶层可负担的状态。他的计划包括冻结全市近百万套租金稳定公寓的租金，并加快在市有土地上的住房建设进度。
“正如许多劳动者所知，在纽约市寻找一处可负担的住所变得越来越难。如果不年入几十万美元，想要过上有尊严的生活简直难如登天。”马姆达尼在新闻发布会上表示。
纽约市超过半数的租客面临租金负担，其中近30%的租客每月需将收入的一半以上用于支付房租，这一比例与全美范围内面临住房成本压力的租客群体相当。虽然绝大多数负担沉重的纽约人收入远低于中位数，但相当一部分中高收入的租客和房主同样感受到了住房成本的压力。
通过分析美国普查局2019年至2023年的社区调查数据，我们发现纽约市大多数社区都有大量租客和房主面临住房成本压力，且这种现象在外围行政区尤为集中。市内几乎没有哪片区域能完全幸免。
住房与邻里发展协会的组织与倡导主任艾米莉·戈尔茨坦指出：“一个高收入家庭如果将收入的40%用于住房，或许还能负担得起医药费和伙食费，但对于低收入者而言，这意味着生存空间的极度压缩。”
几十年来，纽约市的新建住房数量一直未能跟上需求，严重的供需缺口推高了租金和房价。2011年至2023年间，纽约市新增了89.5万个就业岗位，但新建住房仅约35万套。2023年，该市住房空置率降至1.4%，创下1968年以来的最低水平，远低于公认的5%至8%的健康空置率区间。
近年来新建的住房主要以高端的一居室和两居室公寓为主，目标受众是高收入群体。目前，纽约市租客家庭的收入中位数约为7万美元，而全市租金中位数约为每月4400美元，即每年5.28万美元，这已显著超过了住房支出占比不超过收入30%的建议标准。
据StreetEasy统计，2023年，收入处于纽约市平均水平 的市民，仅能负担市场上不到5%的租赁房源。而从事基础工作的劳动者，其可负担的房源比例甚至不足1%。
家庭型住房——即两居室或三居室公寓——更是稀缺。根据左翼智库财政政策研究所2024年的一项研究，高昂的住房成本正在将许多人挤出这座城市，尤其是育有幼童的家庭以及低收入的黑人和拉美裔居民。那些设法租到大户型公寓的纽约人往往选择长期续租，超过40%的三居室及以上公寓已由同一租户居住了十年以上。
马姆达尼在住房可负担性问题上做出了重大承诺，其中部分举措需要获得州政府的批准。过去几年，这类公寓的租金涨幅在2.75%至3.25%之间。他的竞选纲领还承诺，市府将在未来10年内建设20万套永久性平价住房。
这些举措并非没有争议。拥有租金稳定公寓的房东担心自身财务状况难以维持，而在一个利益相关方众多的城市，新建住房往往面临重重阻力。
“毫无疑问，大多数纽约人都在为住房成本挣扎。在上次选举中，选民明确要求政府竭尽所能解决生活成本和住房负担问题。”支持住房开发的非营利组织“开放纽约”执行董事安妮玛丽·格雷表示。她曾为马姆达尼的团队提供咨询。
格雷认为，未来十年纽约市需要新增约50万套住房，包括市场价住房和保障性住房，才能有效降低成本。2024年末，市府通过了一项名为“是的城市”的全面分区改革方案，旨在未来15年内为全市8万套新住房的建设铺平道路。格雷认为这些改革的影响力可能只是“杯水车薪”。
“目前市场提供的住房类型在规模和档次上都严重不足，无法满足不同收入水平居民的需求。”格雷补充道。
房地产行业则呼吁提供更多补贴、持续推进分区改革并精简审批流程。房地产行业游说团体纽约房地产委员会在去年12月发布的一份报告显示，在纽约市建造一栋新公寓楼平均需要3.4年，如果在曼哈顿，这一周期甚至长达4年。
“我们必须强化现有的融资工具以促进新建项目，通过分区改革扩大开发机会，并简化许可审批流程。”纽约房地产委员会公共政策执行副总裁巴沙·格哈兹表示。
近年来，由私人开发商在政府激励下建设的所谓“平价住房”，实际上往往超出了许多低收入租客的负担能力。
倡导者指出，冻结租金稳定公寓的租金，能够防止低收入租客因无力支付房租而被驱逐。戈尔茨坦强调：“从个人层面来看，冻结租金实际上是一种预防驱逐的手段。”
卢戈的情况比较特殊，由于她居住的公寓并非租金稳定房，因此无法直接受益于租金冻结政策。她梦想着搬到皇后区更富裕、更具郊区氛围的贝赛德，但那里的住房和交通成本只会更高。她认为，在市内其他类似的社区，自己很难找到性价比更高的房源。
目前，她只能选择坚守。“我知道自己能住在这套公寓里已经非常幸运了。”她说。
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