锦江生态带实拍图
撰文：海哥
锦江生态带还在跌…
这两天淘房君在扒二手房成交数据的时候，真的被吓了一跳。
这生态带怎么还在跌呢？！不是说企稳了吗？
2月，万科翡翠公园成交了一套121㎡的房源，
成交单价只有1.6万/㎡了！！
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而去年上半年，同户型起码还能卖到2.1万/㎡。
这还不到一年时间吧，每平怒跌5000，跌幅接超20%！
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同板块的中海锦江城花涧二期也一样。
今年1月，一套156平的房源，成交价约1.6万/㎡。
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回头看看去年4月，同户型还能稳在1.98万。
说好的“2万守门员”呢？
现在直接一脚把门踹飞，照样是20%的跌幅，一刀切得整整齐齐。
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想当年，这哪个不是天新的“当红炸子鸡”，万人摇、全款抢。
现在呢？挂牌挂到怀疑人生，想脱手只能自己拿刀狂割肉。
所以，锦江生态带还要跌多久？
01
从最高3万+跌到1.6万
生态带有点惨！
说实话，从去年下半年开始，淘房君本来都以为，锦江生态带的价格已经止跌企稳了。
你去翻去年的成交记录，万科翡翠公园的均价基本都死死咬在1.9万-2万/㎡这个区间。
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中海那一大堆组团的价格也比较抗跌。
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去年市场这么艰难地情况下，其实生态带的成交还是比较不错了。
当时很多人都在喊：“生态带到底了，可以抄底了。”
但事实证明，底下面还有地下室。
怎么一到今年初，又突然冒出这些1.6万、1.7万的超低价成交？
淘房君认为，这种就是踩踏。
当第一个急用钱的业主降价砸盘，整个小区的价格体系就直接多米诺骨牌式坍塌了。
这种踩踏的情况直接还影响了板块内的改善二手。
像板块内的德商御府天骄的叠拼，去年3月，一套151㎡的清水中叠卖到了2.8万/㎡。
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今年2月，同面积段产品成交单价来到了2.4万/㎡。
价格回调严重。
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更让人窒息的对比是，如果你把时间线拉长到2021年，
当年市场最疯狂的时候，锦江生态带部分优质房源的成交价，可是实打实冲上过3万+/㎡的高峰！
从3万+，跌到去年的2万，再跌到现在的1.6万。
这不是回调，这是腰斩，这是被按在地上摩擦！
当年那些掏空六个钱包、高杠杆冲进去的业主，现在看着账面上蒸发掉的一百多万，恐怕连觉都睡不着了。
02
锦江生态带
经历了什么？
锦江生态带是天府新区最早开发的板块之一，在开发最初是和科学城、天府总部商务区作为第一批，同步规划的。
他的定位是天府新区居住功能区，是无可替代的宜居板块。
2015年左右，当时不少房企集中拿地，那时候的鑫苑鑫都汇单价才5千左右!
到了2018年，板块内的“拓荒者”中海，陆陆续续推出了花涧、万锦熙岸、锦江壹号等组团。
取证单价1.3-1.5万之间。
随着万科翡翠公园和德商御府天骄等项目先后开盘，给当时的板块打了一个刚改的底子。
但后期随着恒大天府半岛和川发天府上城的出现，又给低总价的刚需单独开辟出一条道路。
在2020年这两个锦江生态带的项目出现多次万人摇号。
再加上板块的呈现度逐渐提高，成为天府新区首熟区的锦江生态带，至此热度被推上顶峰。
已经开始流入二手市场的万科翡翠公园和德商御府天骄等项目，起点非常很高，并且随着热度的提升在2021年价格迎来暴涨。
作为天府新区开发较早、配套成熟、房子又很多的区域，早期价格又香，不得不说的是，锦江生态带的确吸引了一大批投资客。
从2022年5月新政后，整个板块突然就冒出来一大批房源，并且几乎每个小区的挂盘价，都在3万+以上!
但后续天量供应，导致价格下跌。
早在22年5月份，成都当时对限售政策做出调整，锦江生态带一时间有大量房源因此解除限售，一夜之间次新二手挂牌房源多出数倍。
除了次新二手大量入市，最老火的就是新房动作也十分多。
以沈阳路为分界线，锦江生态带南北区划分十分明显。
北区相对更加成熟，也就是前些的刚改的项目，像中海、万科、川发这类。
南区则是相对改善一点，除了已交付的绿城、首钢、中粮等楼盘，还有保利、邦泰等新项目。
房源增多，买家有限，竞争更加激烈，急于出售的业主自然会对价格做出调整，但当有价格开始下调，必定会影响板块内其他房源。
这种时候就容易出现价格踩踏，无数卖家被裹挟着下跌，锦江生态带也跌出新低。
最后，目前的市场环境也是一个大重要因素。
市场下行，没有板块可以独善其身。
目前的行情想必大家也都很清楚，稍微有核心配套的板块可能还好，像鹤林村这种之前价格虚高的板块，现在可能就有点老火。
03
全国楼市开始狂飙
成都“慢半拍”！
从今年初开始，全国核心城市的楼市确实出现了大幅回暖。
你看看深圳，二手房成交量直接井喷，部分核心学区房反弹力度惊人；
再看看上海、南京，不管是新房还是二手房，数据面都在狂飙，反弹幅度十分大。
但就目前而言，成都的反弹力度，并没有想象中的那么大。
尤其是把目光聚焦到天新这些外围板块，你甚至感觉不到一点“回暖”的温度，这里依然是凛冬。
3月，成都二手房成交量2.3万套，环比2月大涨超100%，单日最高冲到1679套，确实创了新高。
新房成交6165套，环比2月大涨83%。
乍一看，确实“爆了”。
但跟去年3月比，数据就尴尬了。
2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。
这意味着什么？
今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。
也就是说，今年的“小阳春”，成色明显不如去年。
再看看价格。
成都二手房均价从2025年初的1.63万元/㎡，跌到了如今的1.49万元/㎡左右，跌幅约超6%。
成都二手房成交均价 图源好好选房小程序
所以，3月数据环比涨了，这没错——但别忘了，2月是春节长假，本来就是全年最低点。
这次成都的反弹，明显不及预期！
为什么？
第一，成都房价在过去几年相对坚挺，调整来得更晚。
全国很多城市2023年就开始跌，成都在2024年下半年才进入加速下跌通道。
调整晚，反弹自然也晚。
第二，成都存量房规模大，去化压力不小。
截至2025年底，大成都存量面积1410万平方米，去化周期14.43个月。
虽然“5+2”核心区去化周期仅10个月，但外围区域压力不小。
第三，购房者心态变了。
一位中介朋友说：“现在客户看房很理性，不会再被‘再不买就涨了’的话术忽悠。现在客户算的是性价比、租售比、月供能不能扛住。”
第四、分化，是今年楼市的关键词
回顾这波小阳春，我觉得可以用一句话总结：
冷热不均，几家欢喜几家愁。
新房市场，聚光灯只给了少数网红盘，其他楼盘依然暗淡。二手房市场，成交量靠“以价换量”撑住，价格还在底部徘徊。
但冷静下来想，这未必是坏事。
你觉得呢？
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