幸福城臻园销售案场。黄指南/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者 张蓓 黄指南 深圳报道
红色没有退场，只是换了表达方式。
从兼职保安在空气中喷洒辣椒水驱客，到围合项目的红色围挡，再到一度沸腾的销售曲线，这场关于“热销”的叙事，仍在继续。
4月13日，幸福城臻园项目开盘现场发生保安喷洒辣椒水驱客的失控事件，迅速引发全网热议，深圳市龙华区当日即成立由住建、市监、公安等多部门组成的联合调查组，对项目销售全流程开展全面调查。
4月17日，《华夏时报》记者实地探访发现，这个此前被中介热炒“一二手倒挂”、催生通宵抢房热潮的网红楼盘，其对外推介的案场已全面关停，仅留一名安保人员值守。官方口径称，当前核心工作为集中推进已成交客户签约，暂不接待新客；而本地深耕龙华市场的资深房产中介向记者透露，项目正面临监管部门的专项约谈与整改。
案场关闭，并未终止这场故事。相反，情绪退潮后留下的是成交的真实性与销售逻辑，这些才是接下来需要被逐一核实的核心问题。
据了解，幸福城臻园由深圳市鸿耀泰实业有限公司开发，该公司为深圳龙华本土房企，开发产品以幸福系为主，具备房开与城市更新的运作经验。4月17日，针对项目舆情及销售经营等事宜，本报记者向深圳市鸿耀泰实业有限公司方面寻求回应，截至发稿，暂未有答复。
网红盘双面底色
4月17日，记者驱车抵达深圳龙华幸福城臻园项目现场，开盘期间用于维持秩序的红色围挡仍完整包围整个地块，没有任何拆除迹象，与数日前开盘现场的喧嚣、辣椒水驱客的争议风波形成强烈的视觉对冲，事件余波仍未平息。
原本对外开放的推介案场已全面停止访问，门口仅留有1名身着安保制服的工作人员值守，面对记者的探访，现场销售语气局促，仅以“案场集中处理成交客户签约事宜，暂不对外开放。后续开放时间会通过官方渠道另行通知，还请谅解”的程式化表述回应。
这场轰动深圳楼市的抢房潮，核心起点是项目难以复制的区位与价格红利。项目位于龙华板块生活配套最成熟的核心板块之一，步行可达地铁4号线站点，至福田通勤时长仅半小时，一路之隔即为龙华标杆商业体壹方天地，周边商业、交通、学区配套高度成熟，精准匹配刚需购房者的核心诉求。
幸福城臻园与核心商圈一路之隔。黄指南/摄
而开盘给出的87折优惠，更是直接击穿了片区价格底线——65平方米两房户型最低总价仅244万元，折合单价3.7万元/平方米，主流成交单价也仅4万元/平方米出头，这一价格在同板块几乎没有可对标竞品。
幸福城臻园开盘折扣。业主供图
但与价格红利相伴的，是项目无法回避的产品硬伤与居住不确定性。记者实地核验与多方采访确认，整个社区采用商品房、公租房、回迁房多业态混合布局，三者比例为4:4.4:1.6，回迁及公共住房占比达到六成，园林、泳池等所有公共配套全部共享，这也是诸多购房者最终弃选的核心原因。
除此之外，社区整体体量偏小、容积率偏高，后续交付后车位配比缺口将进一步凸显；低楼层房源普遍存在采光不足、通风条件差、隐私性弱等问题。
本报记者走访过程中中发现，项目紧邻农贸市场，背面即为待拆旧村，旧改暂无明确开工时间表，未来长期施工带来的噪声、粉尘污染，将与一路之隔的繁华商圈形成明显的居住面貌割裂。
后方高层在建为幸福城臻园项目。黄指南/摄
市场对这个项目的分歧，在购房者的选择中展现得淋漓尽致。“能选到65平的户型心满意足，250万元就成功上车龙华核心板块，这在之前根本不敢想。”4月17日刚完成签约的刚需业主陈先生告诉本报记者，极致的通勤便利性与价格优势，是他最终下定的核心原因。
“这个价格在龙华核心区，真的找不到第二个可选标的了。”同样完成签约的赵女士则坦言，自己清楚项目的所有短板，但对于预算死死卡在260万元—280万元的刚需家庭来说，这个项目几乎是深圳核心城区里为数不多的上车机会，“我们刚需买房，先解决‘有没有’，再谈‘好不好’，这个价格能拿下龙华核心的成熟配套，对我们来说已经足够了。”
另一边，是部分意向客户的最终弃选。“开盘排队的时候，我最心仪的就是65平的户型，当天本来都咬咬牙想定82平的三房了，最后还是果断弃选了。”改善型购房者王女士告诉本报记者，最终让她放弃的是项目无法回避的居住硬伤，“容积率太高了，物业费还要将近6块钱一平，周边全是电动车、农贸市场、老破小围着，早晚高峰交通拥堵问题特别突出。再加上保障房占比高，业主人均能分到的公共资源特别有限，同价位我不如去选壹成中心的二手房，起码能实打实看到小区环境和居住品质，不用赌未来的不确定性。”
被中介推介来“打新”的刘先生也最终弃选，他坦言项目宣传的规划利好存在极大不确定性，“周边规划的商业用地，现在全是城中村，深圳的旧改拆改难度大家都有目共睹，这些利好能不能兑现、什么时候能兑现，全是未知数。更别说划片的学校，在整个片区里都算是排名靠后的，完全达不到我买房的核心预期。”
深耕龙华房产市场5年的资深中介李先生向记者直言，项目的热销本质上是精准击中了深圳刚需的价格敏感神经，“这次开盘所有客户全是冲着65平两房和82平三房去的，毕竟250万左右就能上车龙华核心，性价比确实摆在这。但现在65平两房早就全部清完了，82平三房也只剩少量天地楼层，至于89平的三房，说实话完全没必要买这里，同价位可选的成熟二手房太多了。”
他同时向记者提示了项目的隐性成本：“项目要到2027年12月31日才精装交付，购房者还要等一年多的交房周期，这期间既要还房贷，又要付房租，双重支出对刚需家庭的资金压力不算小。”
风波余震
来自深圳住建局的备案数据，为这场热销叙事提供了最真实的数据基础。
截至4月17日，幸福城臻园项目整体去化率达65.90%，库存率34.10%，看似亮眼的整体数据背后，是极端分化的户型去化结构。
具体来看，已售房源中，约65平方米户型累计售出61套，占已售总套数的42.66%；约82平方米户型累计售出65套，占已售总套数的45.45%；而约89平方米户型仅售出17套，占已售总套数的11.89%。
未售房源的结构则进一步印证了这种分化。截至4月17日，项目待售房源中，约89平方米户型待售56套，占期房待售总套数的75.68%；约65平方米户型仅剩余11套待售，占比14.86%；约82平方米户型仅剩余7套待售，占比9.46%。
幸福城臻园销售情况。数据来源：深圳市住建局
这种极端分化的去化数据，精准还原了深圳刚需市场的底层逻辑。价格是核心硬通货，超出刚需预算边界的产品，即便身处同一个网红盘，也难以获得市场认可。
65平方米与82平方米户型的热销，核心在于其244万元—320万元的总价区间，精准覆盖了深圳刚需群体的主流上车预算，在龙华核心成熟板块形成了近乎垄断的供给优势，让购房者愿意为价格红利，暂时妥协于项目的居住短板与交付不确定性。
而89平方米户型的滞销，则是因为其总价及单价已经进入了周边成熟二手房的竞争区间，失去了“一二手倒挂”的核心优势，购房者在同等预算下，更倾向于选择可即时入住、居住品质可验证、无交付风险的存量房源，而非需要等待近两年交付、存在诸多不确定性的新房。
幸福城臻园周边项目二手价格情况。数据来源：楼市日历
这场看似火热的抢房潮，最终因开盘现场的失控事件急转直下。4月13日，项目开盘现场发生严重秩序混乱，保安人员向现场人群喷洒刺激性液体，事件迅速发酵引发全网热议。
幸福城臻园保安辣椒水驱客。业主供图
事件发生当日，龙华区多部门联合调查组即宣告成立，对项目销售管理全流程开展全面调查；同日，项目官方账号发布致歉声明，称喷洒辣椒水驱客行为，为兼职保安未经项目方允许、私自携带并使用的个人行为。
幸福城臻园情况通报。图源：深圳龙华
但事件的影响并未随着致歉而平息。记者从本地市场知情人士处独家获悉，当前案场全面关闭、暂停接待新客，除官方公布的集中签约理由外，更核心的原因是项目方正接受龙华区政府的专项约谈与整改。
从通宵抢房的热销神话，到辣椒水驱客的舆论风波，再到案场关停、监管介入的现状，短短一周时间，幸福城臻园项目完成了从楼市网红到争议样本的急速转变。
这场充满荒诞感的双面叙事，最终撕开了深圳刚需楼市最真实的面貌。在房价高企的核心城区，极致的价格优势足以让刚需群体暂时忽略居住品质的硬伤、交付周期的隐性成本，甚至是开盘现场的管理乱象，催生通宵抢房的热潮。
而当辣椒水的刺激性气味散去，营销造势的热度退潮，项目本身的产品短板、管理漏洞与监管风险，便逐一浮出水面。
对于深圳的刚需购房者而言，这场抢房潮与风波的本质，是一场有限预算内的上车博弈——所有的取舍与妥协，都只是为了在核心城区抓住一个属于自己的安家机会。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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