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2025年初，树村地块拍卖，8家房企264轮竞价，中海以楼面价10.23万/㎡拿下，溢价率27.93%。全北京最贵的楼面价之一，至今无人超越。
项目容积率1.6，限高18米，278户，5-6层纯洋房+叠墅。
备案名"安和雅苑"，预售均价16.55万/㎡。实际成交约13.56万/㎡，相当于打了88折。
树村的位置确实硬核。北边是上地软件园，南边是清华北大，学区划片上地实验小学+101中学上地校区。放眼整个海淀，能同时占住产业和学区的新盘，仅此一家。
但地价贵不等于产品好。我们逐个户型来看。
▲ 安澜北京项目效果图
210㎡四居：南向三面宽，性价比偏低
南向三面宽13.5米，6米宽厅，餐客厅等宽做到了63㎡。这个客厅尺度在200㎡出头的户型里算体面。层高3.15米，够用但算不上惊艳。总价2800-3000万。
但是横向一对比，问题就来了。
海晏218㎡做到了南向四面宽16.7米，比安澜210㎡多出整整一面宽、多3.2米，总价约2800万，还便宜200万。
圆明天颂196㎡南向面宽14.8米，比安澜还多1.2米，总价2600-2900万。
说白了，安澜210㎡在同类产品里性价比偏低。
你多花的钱，买的是树村的地段和学区，不是产品本身。如果不执着于学区，这笔钱花得不太值。
▲ 安澜北京210㎡四居户型图
275㎡四居：等比例放大，设计师这钱太好挣了
7.8米IMAX宽厅，面宽16.1米，总价4000-4200万。
数字看着很唬人，但你仔细看户型图就会发现——这基本上就是210㎡的等比例放大。
210㎡做三面宽四居，275㎡还是三面宽四居。多了65㎡，没有多一间房，没有多一个功能分区。
客厅从6米变7.8米，主卧从4米变5米。本质上就是每个房间都大了一圈，仅此而已。
对比一下：圆明天颂235㎡做到了面宽19.2米，比安澜275㎡还多3.1米，而且能做五居。
总价只要3500万。省了500万，面宽更大，还多一间房。
我只能说，给中海设计师这设计费太好挣了。大户型只做等比例放大，不增加功能空间，这是产品设计的偷懒。
▲ 安澜北京275㎡四居户型图
310㎡四居：9.6米巨厅，京楼第一宽厅
9.6米巨厅，号称京楼第一宽厅。站进去确实震撼，客厅面宽够摆下一张乒乓球桌还有富余。
层高3.3米，空间感拉满。总价5000万。
但问题同样存在：310㎡还是四居，没有升级到五居。
圆明天颂290㎡做到了南向五面宽五居，总价4000万，比安澜310㎡省了整整1000万。
310㎡适合什么人？追求极致客厅气场、家里常来客人、需要面子的人。
但如果你更在意功能性和性价比，圆明天颂290㎡是更好的选择。
▲ 安澜北京310㎡四居户型图
叠墅：上叠5500万，下叠7000-7500万
上叠310㎡+露台，总价5500万。下叠360㎡含地下室，总价7000-7500万。
中间层370㎡仅14户，总价6000万。叠墅总共也就几十套，属于有钱也不一定买得到的稀缺货。
叠墅的客群很明确：预算6000万以上，要别墅感觉但不想要远郊。树村叠墅是目前海淀在售唯一的低密叠拼产品，稀缺性毋庸置疑。
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