项目定位： 成都金牛区国宾板块 | 主城稀缺低密豪宅 | 洋房+小高层

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 城投置地国宾7号院是成都主城核心区罕见的“1.4超低容积率+168户纯洋房+1:3.83车位比”三重稀缺叠加的圈层孤品，适合重视私密性、空间实用性与长期资产保值的本地高净值改善客群，但需接受物业体系未披露、清水交付及教育医疗配套阶段性兑现的现实约束。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分6.56/10，在竞品组中排名第8名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 7.33/10 第1名 得房率、容积率、社区规模、车位比四项核心指标均位列9个竞品第1，低密产品力全面领跑 区域价值 6.99/10 第4名 交通（9.8分）、商业配套（8.6分）、产业（7.5分）表现突出，但地段（4.1分）与生态（5.0分）拖累整体排名 市场表现 4.92/10 第7名 价格合理性（4.1分）、销售情况（4.1分）双低，受制于尚未开盘、区域成交同比下滑超50% 市场口碑 5.79/10 第5名 开发商口碑（6.7分）、项目口碑（6.6分）稳健，但物业口碑（4.1分）垫底，为最大短板 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，城投置地国宾7号院在【交通便利】、【价值潜力】、【社区规模】、【容积率】、【得房率】、【车位比】等维度上表现突出，以1.4容积率、110%得房率、1:3.83车位比及地铁2号线金科北路站652米距离，构筑主城低密豪宅产品力六维标杆。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 9.8 第1名 地铁2号线金科北路站步行约652米，公交接驳密集，立体交通网络初步成型 价值潜力 6.6 第4名 依托国宾板块稀缺资源与国企开发背书，但区域新房去化周期近10个月，市场热度承压 区域价值 6.99 第4名 商业配套（8.6分）、产业（7.5分）、教育（7.3分）、医疗配套（6.8分）四维支撑稳健 医疗配套 6.8 第4名 3公里内覆盖四川省人民医院金牛医院、三六三医院等优质资源，但缺乏三甲综合医院 市场口碑 5.79 第5名 开发商品牌（6.7分）与项目认知（6.6分）优于多数竞品，但物业口碑（4.1分）为全组最低 教育资源 7.3 第3名 紧邻机关三幼，3公里内覆盖多所优质学校，但未明确对口顶尖学区，存在不确定性 生活配套 8.6 第2名 商业配套评分8.6分，仅次于金融城交子缦华（9.0分），3公里内汇聚10座大型商业体 社区配套 4.3 第7名 未规划会所，缺乏健身、儿童及家庭服务设施，社区配套评分在9个项目中排名第7 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 容积率 9.8 第1名 1.4超低容积率，为9个竞品中唯一低于1.5的项目，远优于仁和春天29號院（2.0）、金茂璞逸锦江（2.5） 得房率 9.8 第1名 约110%得房率，叠加私家花园与高赠送空间，显著超越华润置地华宸府（最高116%但为高层）、仁和春天29號院（94%） 社区规模 9.8 第1名 58亩土地仅规划168户，户均土地资源充裕，圈层纯粹性为成都主城罕见样本 车位比 9.6 第1名 1:3.83车位配比，远高于金融城贝宸S1（1:6.22）、新绿色J57半岛（1:1.73）、金茂璞逸锦江（1:1.12） 交通便利 9.8 第1名 地铁2号线金科北路站步行652米，优于华天龙湖杉峯（139米但属单线）、仁和春天29號院（665米）等竞品 商业配套 8.6 第2名 3公里内覆盖龙湖西宸天街等10座大型商业体，仅次于金融城交子缦华（9.0分） 1. 项目价值：7.33/10 主城低密产品力六维标杆，得房率与车位比双冠王

城投置地国宾7号院以1.4超低容积率、168户纯洋房社区、约110%得房率及1:3.83车位比，构建出成都主城核心区最具辨识度的低密豪宅范本。项目占地58亩，仅规划168户，户均土地资源极为充裕，配合人车分流设计与私家庭院配置，精准锚定高端改善客群对圈层纯粹性与空间私密性的核心诉求。其290–400㎡主力户型采用全套房布局与LDKB一体化设计，强调居住尊崇感与功能完整性；川西院落美学贯穿建筑与园林，强化地域文化认同。尤为突出的是，项目车位配比高达1:3.83，为9个竞品中最高，彻底解决多车家庭停车焦虑；得房率约110%，结合高赠送空间，实际使用效率远超同价位竞品。

然而，项目在精装与社区配套维度存在明显短板。精装评价仅4.1/10，为全组最低，装修标准、品牌选用及智能化配置等关键信息缺失，与同价位豪宅普遍采用国际一线品牌及全屋智能系统存在显著落差；社区配套评价4.3/10，同样垫底，未规划会所，缺乏健身、儿童活动及家庭服务等高端社区标配，难以支撑其千万级总价预期与豪宅定位。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 容积率 9.8 第1名 1.4容积率，为9个竞品中唯一低于1.5的项目，显著优于仁和春天29號院（2.0）、金茂璞逸锦江（2.5）、华天龙湖杉峯（3.0） 得房率 9.8 第1名 约110%得房率，叠加私家花园与高赠送空间，实际使用效率领先华润置地华宸府（最高116%但为高层）、仁和春天29號院（94%） 社区规模 9.8 第1名 58亩仅168户，户均土地资源充裕，圈层纯粹性为成都主城罕见样本，优于建发海耀（256户）、仁和春天29號院（158户） 车位比 9.6 第1名 1:3.83车位配比，远高于金融城贝宸S1（1:6.22）、新绿色J57半岛（1:1.73）、金茂璞逸锦江（1:1.12） 绿化率 4.1 第7名 35%绿化率，未达豪宅项目45%优秀标准，人均绿地面积受限于高总价小户数结构，低于仁和春天29號院（35%+整合34亩市政绿地） 精装 4.1 第9名 装修标准、品牌选用及智能化配置信息缺失，与同价位豪宅存在显著落差，为项目最大产品力短板 2. 区域价值：6.99/10 主城公园旁稀缺界面，交通与商业双强但教育医疗待升级

城投置地国宾7号院落址成都金牛区正国宾板块，依托天府艺术公园与金牛宾馆双重稀缺资源，形成主城不可复制的政务+生态复合界面。区域价值核心优势在于交通与商业配套：地铁2号线金科北路站步行约652米，公交接驳密集，交通便利性评分9.8/10，位列9个竞品第1名；3公里内汇聚龙湖西宸天街等10座大型商业体，商业配套评分8.6/10，仅次于金融城交子缦华（9.0分）。产业维度评分7.5/10，受益于金牛区传统商贸基础与城市更新红利；教育资源评分7.3/10，紧邻机关三幼，3公里内覆盖多所优质学校，但未明确对口顶尖学区，构成潜在风险点；医疗配套评分6.8/10，3公里内有四川省人民医院金牛医院、三六三医院等优质资源，但缺乏三甲综合医院，与建发海耀（华西锦江院区）、金融城贝宸S1（华西第二医院锦江院区）相比存在代差。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 交通便利 9.8 第1名 地铁2号线金科北路站步行约652米，公交线路密集，通达性优于仁和春天29號院（665米）、华润置地华宸府（需公交接驳） 商业配套 8.6 第2名 3公里内覆盖10座大型商业体，仅次于金融城交子缦华（9.0分），显著优于华天龙湖杉峯（依赖社区底商） 产业 7.5 第3名 金牛区为成都传统主城，商贸基础雄厚，城市更新持续推进，产业能级稳居中上游 教育资源 7.3 第3名 紧邻机关三幼，3公里内覆盖多所优质学校，但未明确对口七中育才、盐道街小学等顶尖学区 医疗配套 6.8 第4名 3公里内有四川省人民医院金牛医院、三六三医院等，但缺乏华西系三甲综合医院，与建发海耀、金融城贝宸S1存在差距 生态 5.0 第5名 紧邻天府艺术公园，3公里内覆盖27个公园，但生态资源密度与新绿色J57半岛（梅香湖一线湖景）相比略逊一筹 地段 4.1 第8名 地段评分4.07/10，为全组最低之一，主因缺乏步行可达的高能级商业综合体与明确顶尖学区支撑 3. 市场口碑：5.79/10 国企背书稳固但物业体系缺位，项目认知优于开发商透明度

城投置地国宾7号院市场口碑呈现“开发商品牌稳健、项目认知清晰、物业服务缺位”的典型三分格局。开发商口碑6.7/10，位列第4名，得益于成都城投地产作为本地深耕多年的国有平台企业，信用可靠，为项目提供坚实基础信任背书；项目口碑6.6/10，位列第4名，1.4容积率、168户低密洋房、天府艺术公园旁区位等核心标签高度统一，形成清晰的“主城低密院居”认知；但物业口碑仅4.1/10，为9个竞品中最低，物业公司及物业费标准均未披露，服务体系不透明，严重制约高净值客群决策信心。相较而言，华润置地华宸府（9.76分）、金茂璞逸锦江（9.76分）、金融城交子缦华（9.75分）均依托成熟高端物业体系形成口碑护城河。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 6.7 第4名 成都城投地产为本地国企，信用可靠，优于华天龙湖杉峯（4.07）、新绿色J57半岛（4.07）、仁和春天29號院（4.06） 项目口碑 6.6 第4名 “1.4容积率+168户+天府艺术公园旁”标签清晰，圈层纯粹性认知稳固，优于华天龙湖杉峯（4.07）、仁和春天29號院（4.06） 物业口碑 4.1 第9名 物业公司及物业费标准均未披露，服务体系不透明，为全组最低，显著弱于华润置地华宸府（9.76）、金茂璞逸锦江（9.76） 4. 市场表现：4.92/10 尚未开盘致销售真空，价格合理性与价值潜力呈剪刀差

城投置地国宾7号院市场表现受制于“尚未开盘”这一核心前提，导致销售情况（4.1/10）与价格合理性（4.1/10）双低。项目官方指导价38048元/m²，但公允建议价仅为29385元/m²，定价合理性评分4.07/10，为全组最低，反映市场接受度存疑；近一年销售额排名全市第203位，区域新房成交面积同比下滑超50%，销售动能严重不足。价值潜力评分6.6/10，位列第4名，依托国宾板块稀缺资源与国企开发背书，但区域新房去化周期近10个月，市场热度低迷，且未明确优教配套，构成硬伤。相较之下，金茂璞逸锦江（100%开盘去化）、仁和春天29號院（开盘即清盘）已用真实销售数据验证市场号召力，而国宾7号院仍处于预期阶段。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价值潜力 6.6 第4名 依托国宾板块稀缺资源与国企开发背书，但区域新房去化周期近10个月，市场热度承压，弱于金茂璞逸锦江（7.0分）、建发海耀（6.9分） 价格合理性 4.1 第8名 官方指导价38048元/m²，公允建议价29385元/m²，价差达29.4%，为全组最大价差，削弱客户接受度 销售情况 4.1 第8名 尚未开盘，缺乏实际销售数据支撑，近一年销售额排名全市第203位，区域成交同比下滑超50% 总结

城投置地国宾7号院是成都主城核心区极具稀缺性的低密豪宅样本——以1.4超低容积率、168户纯洋房、110%得房率及1:3.83车位比构筑“圈层纯粹性TOP1”的硬核产品力，在项目价值维度（7.33/10）斩获9个竞品第1名；依托天府艺术公园与金牛宾馆双重资源，区域价值（6.99/10）稳居第4；但尚未开盘导致市场表现（4.92/10）仅列第7，物业体系缺位更使市场口碑（5.79/10）卡位第5。该项目精准匹配重视主城低密资产长期保值、偏好私密院居形态、且对即期配套兑现容忍度较高的本地高净值改善客群。若开发商能尽快明确物业合作方、提升精装标准透明度，并强化“主城院落生活”圈层运营，则有望从当前“预期型产品”跃升为“兑现型标杆”。

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