根本的问题在于收入、在于预期|地产股|恒生科技指数|房产股|房地产|港股|筑底|股市|预期

上周五做了一期关于贵州茅台业绩的视频，直白说我还不想进去接货。

老粉明白，我对茅台很热爱，是中国极好极好的公司，拥有极好的商业模式，尤其是“心智份额”。茅台在国内白酒界的地位，可以类比苹果在手机界的地位。

这就是“品牌形象”，这就是“心智份额”，你想到它一下子就能拥有非常好的体验联想。令我更加欣赏的一点是，茅台从不增发，回购股票也全部注销，这是很了不起的做法——A股港股包括美股大量的公司皆是左手回购右手增发。

然而，再好的品牌，在遇到大级别的资产崩塌时，它也扛不住。所以，茅台虽然做了结构化改革（并且我也认同那是正确的决策），但是它依然需要时间来去完成这一场股价的“筑底攻坚战”。这个时间我不会预期它很短期完成，这个过程想必也不会愉快。即便未来的某个或某些季度，它的业绩能够出现可喜的反弹，但是放到未来的时间长河里，我还是坚定认为继续投资茅台股票的机会成本更高——我在视频里进行了卖出茅台和买入纳指标普ETF的回报比较。

对，这就是我想谈的“反弹”问题，尤其是房地产的“反弹”——为什么我常常把茅台和房地产放到一起谈，之前文章里有过解释了《》。放到房地产领域，我担忧的是：正在发生的反弹，在未来也可能会是一样的结果。反弹之后，然后再继续掉落。

这几个月来，市场已经谈了太多的房地产回暖与反弹。我现在认为，我们开始在浪费口水，真正的根本性问题，几乎少有人触及。这是我基于一个微观交易者的逻辑说这样的话，我必须要这样去思考问题，因为我需要考虑：我到底是进场还是继续卖出？如果反弹来了，是跑步买入的机会，还是趁机卖出的机会？宏观的分析师们可以不用考虑这些，但是微观的参与者要考虑。

当我这样去思考这个问题的时候，我最终意识到一个无比冷酷的真相：我的确真的如我先前的文中所言，我并不那么关心房地产是否回暖、是否反弹。

反而我更倾向于关心如下三者：

1）面对反弹，我是否可以买入一些房产股？像我2024年6月说的“捡烟屁股”，再做一波？《》

2）面对反弹，我是否应该继续建议我的粉丝趁这个反弹卖掉手里的房产，然后把套现回来的资金去寻找更好的投资机会？

3）面对反弹，我是否应该“响应号召”转变口风，建议粉丝们进场（这里说的主要不是刚需童鞋，原谅我只能每次都要这样备注一下）？

当我这样思考问题的时候，我发现实情其实不那么的令人兴奋。各位真的不要攻击我没有如市场想象的那般乐观，因为基于上面前两者的提问，我实在找不出有什么理由让我去做出肯定的回答。

上面第一个问题，很简单的回答，如果真的是很高质量的反弹，那么，我们将会看到什么？

我们一定会看到资本市场的“异动”，房产股早就涨得一飞冲天了——我们一定要相信，资本市场永远都像猎狗一样，拥有最灵敏的嗅觉。但是目前看，也只是港股地产股在涨，内房股并没有什么显著的上涨反应。而港股地产股在涨，恰恰这个背后的逻辑是：香港房地产是真的在反弹，房价和成交量都在持续的上升。

这很说明问题，如果这是一场“没有政策加持都能自发出现的反弹”，那资本市场为什么都没有极度积极的呼应呢？这不正常，这需要解释。

这其实影响了我对第二个问题的答案，如实讲，我也在观察、我也在研究，但大差不差，我很可能最终会给出的看法是：趁反弹依然卖掉你持有的那几类资产——非自住类物业、不创造现金流的物业、高负债的物业……而不是进货。我看到的证据，的确还是让我没有信心说出：买吧，兄弟，搏一搏，单车变摩托。或者，别卖了，再卖就割到地板上了。

也许，我们需要花上半年甚至更长的时间，才能看看事情会往哪里走。对我来说，1年都是短期。我当然可能会犯错，我做好了这样的“踏空”准备。如果你们觉得有房产股已经到了绝对的底部，也欢迎在后台留言探讨一二。我在2024年做了两波房地产烟屁股的行情后，之后至今都没再参与。但我很喜欢房产股，那种熟悉的感觉我还是不想放弃，有机会我还是想杀个回马枪。

以上两个问题是我针对本轮“反弹、回暖”思考的“表层”问题，现在让我们进入最重要的第三个问题：要不要因为这次反弹考虑进场？

如果是实在紧迫的刚需童鞋，我其实觉得他们也没有那么需要我们这些“行内人士”的看法。正如我当年年轻的时候，我买不买房子也没有怎么看行内怎么说——一方面是我认知有限，很多事情真的还不懂；另一方面则是无所畏惧，对自己未来的赚钱能力洋溢着“盲目的自信”——这一点，现在的年轻人似乎不同，的确来自时代的红利让他们比我们那个时候更少了BUFF加持。

但如果没那么紧迫的刚需童鞋，以及场外的确有不少手里捏着元宝等着进场的号角的投资者童鞋，怎么办？

我必须得承认，这个问题没有那么好回答。

因为：

一，市场上的确有一些产品我觉得接近到了“击球区”。如果贷款利率是3%左右，而我能在市场上找到租金收益率超过3%的物业，那这个账似乎可以说开始变得能算得过来了（或者说对刚需而言OK了）。而你到罗湖、福田，这样的二手物业这几年越来越多了，个别物业甚至能达到4%-5%。如果到了5%，从投资的角度这个账都能算得过来了，至少长期投资价值的逻辑是建立了。

二，高端住宅的供不应求依然肉眼可见。这是过去2年以来市场一直存在的结构分化，别看大部分房子价格在跌，而且跌得一塌糊涂。但是“网红盘”一直都有出现，并且每年都有上市就遭抢的好盘。尤其是自去年“新国标”运动以来，这个现象愈发明显，如果你想住真正的豪宅，你依然会发现，总价3000万以下、单价15万以下还真买不到什么真豪宅。所以，对于这类的“好房子”（包括城市副中心中心未来崛起的“区域豪宅”），还是有买家愿意买单。赚了钱，犒赏自己，给家人更好的享受，是很自豪的事。

……还有其它的特征，回头我再一并完整梳理吧。

总结一句话，市场并没有那么的铁板一块，水面之下一直都有暗流涌动。（实质上，任何时候，市场都存在买入/卖出的机会，只是在某些时候机会变得不易觅得。自始至终，交易者唯一需要确保的是，有能力一直在牌桌上。）

但我还是要明确指出一点，以“反弹、回暖、到底”来去确立自己是否应该进场，是很错误的逻辑思考。

首先的一个错误，违背了房地产的天然长期性。这一点我谈了极多次，房地产是一个天然长期的被动价值投资。一旦你这一笔钱投进去，你至少要5年乃至10年，不拿出来。这和股票主流玩法（短炒）是完全不同的两回事，它只属于股市里包发达（巴菲特）大师的那一类价值投资派，天然的。

基于上面这一个基本逻辑，自然而然的推导结论就是：每一个进场的买家都需要去思考，反弹是长期的可持续的吗？我打算买这套房子持有或者居住多久？面向未来10年的一笔交易我应该看看这短期的“反弹回暖”吗？

把这个问题想明白，或者说试着去这样想，我认为，每一个人都可以做出最适合自己的决定。

恰恰这是市场谈论最少的部分，而也是我认为最为重要的部分。

房地产回暖、反弹，真正的关键问题是什么？在于什么？

如果说，这个反弹、回暖的确是来了，但是它只是持续了一下子呢？哪怕这个“一下子”是1年、2年、3年，但是之后又掉下去了并且掉得更多，到时候怎么办？再套一批人？……

这是我选择很谨慎的对待这一次反弹的原因。因为，横向对比看，日本当年在“失去的20年”的过程中，出现过这样的情况——无论楼市或者是股市，楼市在1994-1997年出现过反弹，股市更是出现过多次，但最终是跌得更低。

我们要拿钱进场，就必须去想这件事。

我认为，问题的关键在于，并且唯一在于：收入，包括当下收入，尤其是预期收入。决定房地产长期走向的根本，只在于这一点。房地产说到底就是居民收入与预期的缩影与反映，互为镜像。2001年之后它启动，根本点也是在于中国加入了WTO，蓬勃壮大的4亿中产阶层站起来了。人们手里有钱，并且预期未来可以持续赚到钱，房地产市场会启动。随着后来的财富效应，才一步步走入风险极大的高杠杆投机潮。但是根本点在于那个开端，市场机制创造了巨大的财富以及财富预期。

这一点根本，也是当下整个经济的症结所在。但是收入以及收入预期的改善，现在不存在，展望未来的3-5年，坦白说，似乎能见度也不高……。这一点，我想也没有多少人会去相信GJ统计局关于人均可支配收入的数据吧，人们会根据自己和周边以及新闻故事的体感来做出判断。

所以，如果收入流跟不上，那么，结果会出现什么？

会出现楼市的反弹，没有持续性。反弹一下子，然后再掉……如此反复来反复去，反复筑底，直到最后跌到底了，实在跌无可跌了，再遇到一个极好极大的制度性经济改革，出现真正的大牛市……

SO，也许，现在这样的反弹，更像是一个未来反复拉锯战的开始。

这是一个非常简单的逻辑推演。如果你不想推演宏观，你就问问你自己，你现在贷款80%，利率3%，去买一套房子投资（注意是投资），你能不能把自己未来10年的收入展望测算出来？我不知道每个人的预期收入到底是上升还是降低，但我大致能确信一点：这个不确定性，太高了。

很有力的证据是，3月份的居民贷款又负增长了，延续了先前持续下降的态势。这充分说明了，人们还是会消费，也会做点投资，但是他们不愿意贷款。