进入2026年4月，大连老破小市场呈现出极致分化的态势，不再是过去“普涨普跌”的格局，而是按地段、学区、房龄、配套形成清晰的价格阶梯，核心区抗跌、远郊暴跌、学区房退潮、改造房回暖，成为当前市场的四大主线。
一、核心主城（中山区、西岗区）：抗跌稳价，学区退潮
中山区作为大连传统核心，老破小均价12000-16000元/㎡ 。
友好广场、中山广场周边房龄30年以上的无学区老小区，单价稳定在14000-16000元/㎡ ，因地段绝版、配套成熟，跌幅仅1%-2%，成交以本地刚需、养老客群为主。
非核心片区（如青云街、景山街）老破小单价12000-14000元/㎡ ，房龄超35年、无物业的楼栋，价格下探至11000元/㎡左右，流动性偏弱。
西岗区跌幅居主城首位，4月老破小均价9500-11000元/㎡，同比跌近5%。
白云新村等老牌片区，无优质学区的老房单价9500-10000元/㎡，较2024年高点跌超25%。
学区老破小溢价大幅缩水，此前3万+的热门学区房，如今回落至18000-22000元/㎡，“多校划片”政策彻底消解学区红利。
二、沙河口区：中部平稳，老旧贬值
沙河口老破小均价10000-13000元/㎡ ，西安路、兴工街核心商圈周边，房龄25-30年的小区单价12000-13000元/㎡ ，临近地铁、生活便利，价格坚挺。锦绣、侯二小区等传统居住区，房龄30年以上、无电梯老破小，单价8000-10000元/㎡，部分楼栋低至7000元/㎡，因户型老旧、停车难，成交周期超6个月。春柳、李家街片区，均价9000-11000元/㎡ ，刚改需求少，以低价出租为主。
三、甘井子区：内稳外崩，远郊“白菜价”
甘井子内部差异极大。华南、机场核心板块，老破小均价10000-12000元/㎡ ，房龄20-25年、近地铁的小区，价格稳定、成交活跃。
泡崖、泉水老片区，房龄30年以上的大板楼，单价6000-8000元/㎡，部分无物业、顶楼房源低至5000元/㎡。
远郊板块暴跌：大连湾、前关片区老破小，均价5000-6000元/㎡，同比跌超25%；体育新城周边老小区，单价4500-5500元/㎡，较高点腰斩；南关岭、革镇堡部分老房，单价4000元/㎡出头，70年产权房沦为“白菜价”。
四、近郊远郊（金州、旅顺、普兰店）：全面下探，低价甩卖
金州区老破小均价5000-7000元/㎡ ，光明、中长街道老小区单价5000-6000元/㎡ ，郊区配套匮乏，成交极少。
旅顺口区均价5000-6500元/㎡ ，旅顺开发区老房低至5000元/㎡出头，同比跌近20%，几乎无投资价值。
普兰店、瓦房店等北三市，老破小均价3000-5000元/㎡，孛兰小区、泰安新居等单价3000-4000元/㎡，环比跌超5%，沦为价格“洼地”。
五、2026年4月核心影响因素
1. 学区政策冲击：多校划片、教师轮岗落地，老破小学区溢价消失，西岗、中山老牌学区房跌幅超30%。
2. 金融门槛抬高：房龄超25年难获贷款，只能全款交易，刚需被拒、流动性枯竭。
3. 城市更新分化：核心区旧改（水电换新、加装电梯）提振价值；远郊无规划，持续贬值。
4. 供需失衡：主城核心供应稀缺、抗跌；远郊库存高企、以价换量。
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