为什么房价必须一直涨？|万科|房价|房地产行业|购房者|高周转

要聊明白这件事，就要从房地产发展之初讲起。

1998年房地产市场化以来，市场一直搞不起来。还是去学习香港的预售制度（高周转、高杠杆），才搞活了房地产，不过也埋下了隐患。

有句话叫“经济一管就死，一放就乱”，房地产业也是这样。如果房地产一直作为一个商品，大家需要才买的话，那肯定很难作为支柱产业，量级不够。但如果让房地产带上杠杆，那就初步具备了金融属性，情况就完全不同了。“涨价去库存”，即将登上历史舞台。

首付比例最开始是五成，后来为了激发购房者的热情，这个比例一降再降，最后甚至只需要5%甚至零首付，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去。

房地产能够作为全国支柱产业，没有政策支持是办不到的。分税制改革以后，大量财权被上交zy，地产留下的税收比例不足以支撑城市发展。所以当时为了解决这个问题，把卖地收入留给了地方政府。然后呢，地方就有很大的动力联合银行和房企是支持房地产发展。毕竟，支持房地产发展才能更好卖地，然后才有钱搞基建和给企业退税发展经济。房地产巅峰时期，大量城市卖地收入占比都能达到地方总收入的一半以上。

随后，房企开始大量拿地，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛。

我一直说，房地产之前不太像制造业，倒像是金融业。对于房企来说，把房子造好并不重要，反正随便造成啥样都有人买单，毕竟房价是不断上涨的，不可能有客户退房。所以对于房企来说，质量并不重要（不要出事就行），高周转是最重要的，周转越快，赚钱越多。

同时，房企开始需要大量金融（尤其是银行业）的人才，所以2015年左右招了很多银行的人进去，他们的任务就是找银行批贷款。之前我写过万科的事，祝九胜就是这样无房地产背景，但是有金融背景的人。当他开始掌管万科之后，就启动了金融化运营策略，彻底把万科拖向深渊（万科）。

这也解释了一件事，房地产业的人都知道，2015~2020年那段时间造的房子，真的是又贵质量又差。为什么质量会差？因为质量好不好并不影响房子的销售，造得快不快才是核心。就是可怜那时候高位接盘的人，真的是高位接盘了一堆垃圾。

说明白了房地产链条，大家可能就会懂，为什么房价必须上涨。

房地产链条能够运行的唯一原因，就是房价能够不断上涨。一旦房价开始下跌，链条就崩了，毕竟你没法要购房者在亏钱的情况下，还不关注房屋质量。而一旦购房者不买账了，银行也就开始不愿意不放款了，房企开始现金流紧张，泡沫就逐渐破裂了。

最终，能离场的只有少数。

只有最聪明，认知最高，并且运气也足够好的人，才能在泡沫破裂前提前套现离场了。不是说庞氏骗局就一定亏钱，理论上只要在泡沫破裂前先走，还是能赚钱的，而且收益往往还不低。这种情况其实很常见，不仅在房地产行业，在金融领域更常见（比如我们的A股，这种戏码每天都在上演）。

有些人看出来了行业有问题，但是依然参与，因为只要能赚钱就行，商人也不必在乎赚的钱道不道德，成王败寇，这个世界适者生存，自然法则我也不便多说什么。

其实还有很多有趣的故事和细节，但是部分内容我不方便写出来了，都放在知识星球了。感兴趣可以去看看，那个野蛮生长时代的的房地产。

最后我不得不再感叹一句，要赚钱得趁早，在规则还没有完全建立起来的时候，抓紧时间抢占先机。等规则完善了，一是玩家已经多了（甚至还有很多体量大的老玩家），二是失去了辗转腾挪的空间了。

为什么我们强调时代的机遇？因为规则模糊的时代，就是“最好”的时代，正所谓乱世出枭雄。