这段时间房产圈最炸锅的消息，莫过于高盛那份报告了。说实在的，以前外资投行唱空咱中国楼市也不是一次两次，大家早都习惯了。但这次真不一样，高盛居然直接喊话说上海和深圳楼市要在2026年底率先触底，还预测2025年底到2028年底这三年，沪深房价能累计涨15%。
消息一出，朋友圈直接炸了。有人说高盛这是终于改口了，也有人冷笑说外资又来忽悠人接盘。但不管你怎么看，仔细扒一扒数据就会发现，这次好像确实有东西支撑。香港楼市先行指标、沪深库存去化周期、土地供应缩减力度、政策松绑强度、人口净流入数据，这五个指标凑在一起，似乎真的开始形成共振效应。
先看香港
高盛在报告里专门提了一个很有意思的观察：香港楼市已经在带头回暖了。香港房价从2021年9月的高点跌了28%之后，从去年3月的低谷已经反弹了8%。但更有说服力的是成交量。2026年第一季度，香港一手私宅成交6291宗，同比暴涨43.8%，创下2013年以来的同期新高；二手住宅成交约1.46万宗，同比也大涨41%。你想想，香港向来是内地楼市的"风向标"，上一轮下跌周期就是从香港先开始的，现在香港已经率先站起来，上海深圳会滞后多久？
再看上海深圳的实际成交
3月份的数据确实亮眼。上海二手房成交套数达到3.1万套，创下近五年来单月新高，上一次突破3万套还要追溯到2021年3月。北京也不含糊，3月二手房网签接近1.99万套，环比暴增144.6%，创15个月新高。深圳3月二手房录得7225套，环比猛增151%。你说这是不是"量在价先"？从历史规律看，成交量持续放量之后，价格企稳就是时间问题。
高盛自己也在报告里提到，上海深圳分别从峰值下跌了39%和41%，跌幅已经相当充分，而息差处于过去十年最紧缩水平，叠加股市回升带来的财富效应，这些都可能成为关键推力。
第三，土地供应大幅缩减
这可能是最容易被忽视但最核心的一个变量。2026年一线城市商品住宅供地计划全线收缩。北京的住宅用地供应同比下降约21%，上海的商品住宅用地降幅高达23.3%，深圳居住用地供应同比降10%。如果扩大到样本城市看，住宅用地计划供应总量同比下降25%。楼市回暖的核心逻辑就是"控增量、去库存"，土地端先卡住供应，市场供需关系自然就会发生变化。
第四，政策松绑力度在加码
"沪七条"已经起到了明显效果，缩短社保年限、提高公积金贷款额度直接激活了刚需。而放眼全国，今年已有超过30个城市优化公积金贷款政策。成都把双缴存人最高贷款额度从100万提到120万，济南提高到130万，青岛更是直接拉到240万的上限。这些数字放在一起，政策端的累积效应正在慢慢释放。
第五，人口持续流入
深圳2025年初户籍人口631.01万人，而2022年末只有583.47万人，三年净增近50万人。一线城市的人口虹吸效应依然在持续，有人来就有居住需求，这是最根本的支撑。
当然，唱多的声音出来了，唱衰的也不会缺席。现在市场热议的是"K型分化"上海深圳在涨，三四线城市还在跌，有人调侃说"旱的旱死涝的涝死"。现房销售新规4月1日开始实施，叠加各地松绑限购，市场信心确实在慢慢修复，但除了沪深之外，大多数城市仍然面临人口流出和库存压力。真正的市场底，或许还需要更长时间来确认。
但有一点可以确定：当香港、土地、政策、人口、成交这五个指标同时出现积极信号时，就不太可能只是偶然。
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