来源：市场资讯
（来源：于博宏观札记）
目 录
一、重磅沙龙 欢迎报名
地产周期再研判：反转，还是脉冲？
二、历史深度报告回顾
1）地产新政的能力边界（于博 等）
2）房价何处寻底？195个房价周期的大数规律（于博 等）
3）房价回暖之前，消费何处掘金？（于博 等）
重磅沙龙
历史深度报告回顾
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地产新政的能力边界
2024/05/24
本轮地产新政以“去库存”为主线展开，推出官方收储、激励居民购房和供地约束三方面政策。新政不是2016年的简单重复，压力相似、工具相似、但政策逻辑有根本不同。防风险是本轮地产新政的必答题，值得关注的是中央参与支持地方化险的机制设计。扩需求不是焦点，激励居民购房只是支线任务，重启购房需求扩张的必要性不强、操作难度大。若政策能够成功化险，宏观“向下”风险进一步收敛，有望支撑增长更趋稳定、资本市场风险偏好改善。
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房价何处寻底？195个房价周期的大数规律
2024/08/11
我们回顾了1970年以来58个经济体所形成的195个房价周期，其中包含29个大型房价泡沫和39个小型房价泡沫。房价泡沫的下跌进程有规律，大型房价泡沫大约需要6年房价止跌，小型房价泡沫大约需要4.25年。房价泡沫破灭后，涨回前高的能力各异，但大型房价泡沫容易在居民资产负债表上留下10年以上的疤痕效应。在房价自身的下跌规律之外，地产估值的参考意义相对有限。一是，房价收入比和租售比的拐点均滞后于房价拐点；二是，并不存在“放之四海而皆准”的估值锚点。相比估值指标，房价涨跌的大数规律更值得重视。
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房价回暖之前，消费何处掘金？
2026/02/01
通过研究房价与消费的关系，我们得到3个核心结论：1）当前房价下行可能仍对消费有压制作用，但影响集中在东南沿海地区。2）当前国内仍处在居民缩表前期，但区域分化大。中部、西部、东北地区消费受缩表影响小，即便房价下行，居民消费也仍可能随经济景气复苏率先改善。3）消费表现更好的区域，服务消费复苏势头良好，消费表现更弱区域，服务消费增速也相对有韧性。地产周期后半段，服务消费强度或持续高于耐用品消费。
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