来源：市场资讯
（来源：光远看经济）
未来只有20％的房子
算资产
文｜马光远
今年的房地产市场进入三月份以来，北上广深以及一批强二线城市，二手房交易量出现了井喷式行情。
北京单月成交接近两万套，上海超过三万套，广州超过一万套，深圳超过五千套。这些成交量，均已明显突破各城市二手房市场的荣枯线。
特别值得一提的是，上海以超过3.1万套的交易量，创下近五年以来新高；北京数据也创下近十五个月以来新高。
可以明确地说，北上广深与强一线城市的楼市小阳春，已经基本确立。
有人说三月份是季节性特殊情况，市场能否持续还要看四月份。
而从目前四月份的实际成交来看，整个市场交易量依然维持在与三月份相近的水平，热度并未出现明显回落，市场韧性仍在持续。尤其从价格层面观察，三月份北上广深无论新房还是二手房，环比价格均已出现上涨。在当前市场环境下，判断楼市冷暖，核心要看二手房市场，更要看一线城市和重点城市二手房是否率先启动。
从历史经验来看，一线城市二手房的启动，对全国楼市风向具有极强的标杆意义和先行指示作用。
当前市场呈现出两个明确特征：一是成交量创下近年新高，上海等城市持续站在荣枯线之上；二是价格开始出现反弹回升。
很多人不禁要问：当前中国房价是不是已经全面反弹？
对于这个问题，我们必须清醒认识到：今天的中国房地产市场，已经和过去完全不一样了。
｜最大的不同在于：
过去一提中国房地产市场，似乎全国一盘棋，只要北上广深启动，其他城市就会普涨跟随。但现在的格局已经彻底改变。未来相当长一段时期内，一线城市和强二线核心城市会逐步企稳回升，而大量三四线城市，恐怕将在底部徘徊、调整多年。
有人将这一现象简单概括为“分化”，我认为这个表述还不够精准。
过去那种“鸡犬升天、普涨普升”的局面，基本不可能再出现了。整个市场呈现出两个鲜明特征：
第一是冰火两重天；第二是该起来的一定会起来，不该起来的永远起不来。哪些会起来？北上广深等核心城市一定会起来。
但这绝不意味着三四线城市也会同步回暖、同步上涨。
我曾经讲过一句话：未来中国房地产市场，一定会分成两个市场，不再是传统意义上一线、二线、三线、四线的划分，而是房子本身被划分为两种。
第一种，是可以作为资产的房子——具备稀缺性、能够保值增值、能够跑赢通胀、能够跑赢银行利率的优质房产。
第二种，是只能满足居住功能的房子——仅有使用价值，缺乏金融属性和增值空间。
未来中国房地产的价格，也会随之形成两套价格体系。
能够作为投资品的优质房产，市场会用收益率、流动性、稀缺性对其重新定价；北上广深这类稀缺城市中的相当一部分房源，依然具备明确的投资价值。
但在绝大多数城市，能够称得上“资产”的房子比例极低。
我过去曾说过大概只有20%，现在坦率地讲，我认为这个比例依然偏高，实际可能不到20%。在大量三四线城市，具备资产属性的房子占比极低，超过80%的房子，本质上都只是居住载体。
这些仅具备居住功能的房子，价格很难再有大幅上涨空间。即便当前已经处在相对底部，想要重回此前高位，基本没有可能。
未来房价会呈现两种截然不同的走势：
一部分房子，未来还会创新高——所谓创新高，就是价格超过2021年前后的高点。这类房子，主要集中在热点城市的核心地段、核心资产，经过本轮深度调整后，价值修复完成，仍有望刷新历史高点。
而另一部分房价，则永远回不来了。即便不少城市房价已经较高点腰斩，想要重返此前高位，也几乎没有可能。从美国、日本以及其他国家的房地产历史经验来看，这都是典型规律，我们必须讲清楚：今天的市场，和过去已经完全不同。
所以，当你再问“房地产市场怎么样”的时候，一定要先搞清楚：
你说的是哪座城市的房子？
你说的是可以作为资产的房子，还是只能用来居住的房子？
与此同时，一些热点城市的商业地产，在经历持续深度调整之后，底层商业价值也正在逐步显现。整个市场已经和过去面目全非，千万不要再用十几年前的思维来判断今天的楼市。
一边是北上广深持续高热，一边是大量三四线城市依旧冷清，仍在以价换量。
很多城市的房子，在当前人口、需求格局下，确实已经明显过剩。但那些稀缺城市、稀缺资源、核心地段的优质资产，经过本轮调整后，价格基本已经到位，继续大幅下探的空间有限。而指望整个中国楼市全面回暖、全面上涨，概率已经很小。
今天的中国房地产市场，正在彻底告别过去的普涨时代，稳步进入真正的价值分化时代。
优质核心资产的价值正在重新回归，而缺乏竞争力的普通房产，价格将长期承压，甚至再无回头之日。
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