当四代宅仍在市场的争议声中蹒跚前行时，五代宅的风潮，已悄然席卷而来。
从去年开始，各地住宅新政相继落地，“五代宅”的概念便迅速在地产圈升温，尤其是一二线城市，迭代产品如雨后春笋般密集涌现。
迅速的产品代际，让诞生还没多久的四代宅开始告别新物种的标签，同时也将地产行业的内卷，推向了新的高度！
面对这波热潮，不少兰州购房者也忍不住感慨：果然好东西还在后面，现在几乎每隔一阵，就会刮起新的产品概念风。
照这个势头发展下去，或许用不了多久，风靡市场的就是五代宅了，而六代宅、七代宅……恐怕也已经在酝酿的路上了！
但其实，现在的兰州市场，对四代宅依旧是褒贬不一的……
这当中，一部分人认为，当下四代宅的高得房率以及附赠的空中花园，确实能让生活质量提升一个档次，露台这份独特的居住体验，是普通住宅难以企及的。
此外，无论是社区场景的营造还是室内空间的规划，四代宅也都有着突破性的创新，怎么看也比普通住宅要强很多吧？
四代宅项目在兰州的市场表现，其实也印证了这份吸引力，卖得好、声量高、购房者愿意真金白银投票，肯定是因为认可了它。
可还有一部分兰州购房者，有着截然不同的顾虑。
他们认为四代宅并不适配西北的气候，尤其春秋季节，漫天的沙尘会让空中花园沦为“积尘场”，夏季恼人的蚊虫更是会让露台的实用性大打折扣。
再者，开放式的露台设计难以保障居住隐私，上下楼栋的视线干扰让人颇有顾虑，部分户型还会因露台结构影响室内采光。
即便克服了这些问题，入住后期露台的维护、绿植的养护也是一笔持续的花销。更何况，此前兰州不少住宅也有小露台（自带的长阳台或一层小院）。
从某种程度上来说，更早期的一些产品具备目前“类四代”的居住形态，只不过尺度没有现在这么极致。
最近风靡的五代宅，也不过是住宅产品的又一次升级。而且，这一套套住宅代际的叫法，并非官方标准，而是业内、媒体自己排出来的。
兰州的前三代住宅，解决的是从无到有的问题：有地方住，然后装上电梯，住得舒服一点。
四代宅开始讲究了，大露台、垂直绿化、超高得房率，追求生活品质；而第五代，说白了也就是讲究得更彻底、更细致了。
但能肯定的是，产品持续代际依然会是未来兰州市场的发展趋势，这是现实的倒逼，也是政策引导所共同作用的结果……
一旦后期，五代宅的风潮开始风靡兰州，开发商将面临新一轮的博弈：既要维持产品竞争力，又要守住价格体系与利润空间。
如此一来，那就得另辟蹊径，在产品创新上站稳脚跟。可以说，用五代宅对四代宅实施降维打击，就是一种最为直接的方式。
这个过程中，产品升级的节奏和速度不仅要足够快，且每一次产品的进化，也得更成熟、更务实，才能打动已经眼花缭乱的购房者。
去年，兰州就出台了20条楼市新规，旨在丰富住宅产品市场，剖析部分政策来看，也与现在五代宅的产品特点不谋而合。
先来看五代宅，目前业内相对统一的提法主要有两个：一种是抬板社区，另一种是在四代的基础上，室内部分功能区做成2层挑高。
“立体抬板社区”，主要将小区地面整体抬高，一楼架空式设计，立体式花园，最好做出层次感，户型符合空中院墅的标准。
本质也是在增加公共活动空间，允许底层集中设置架空平台，架空平台以下空间不计入容积率。
通俗来说，就是将住宅首层的整个地面进行结构抬高，形成一个巨大的“平台”。
这种设计，能将小区整体地面抬高，平台之下，是车库、设备用房、物业管理等所有功能性空间；平台之上，才是真正属于居民的纯粹生活社区。
基本都是在改善之前的社区面临的一些痛点，比如地下车库潮湿阴暗，抬升之后，采光有了，社区内部花园的景观层级，也能更丰富。
尤其对低楼层而言，传统住宅面临的噪音、湿气，采光，私密性……都能有效攻克。
抬板社区在一二线城市，现在非常风靡，兰州也已经有了，城关徐家湾中海天誉项目，就是兰州首个超级底盘。
另一种，室内空间部分挑高的操作，其实和去年兰州的新规倡导是契合的：
允许套内建筑面积大于 140 平方米的住宅，可在起居厅、餐厅等设置高度不高于两层，水平投影面积不超过套内建筑面积 25%，且不大于 50 平方米的挑空空间，挑空部分按单层建筑面积计算容积率。
这种设计可以解决目前四代宅面临的隐私性等问题，得房率也能更高。
部分城市五代住宅对露台的功能区做了挑空，你的露台的上方就是你的二楼，自然规避了其他视线。
其次，兰州的政策还提到，鼓励小区设置供业主共用的开敞式景观凉亭及风雨连廊，不计入容积率及建筑密度。
这一点也就是说，新项目可以在社区花园、景观的设计上再做不同的提升。
整体来看，第五代住宅住宅的设计，确实能解决目前四代宅面临的部分弊端，社区生活方式也有系统化的提升……
我们不能否认，无论四代宅还是五代宅，在设计上，确实是在往好房子的方向去走的，这一点对于兰州购房者来说，也是有利的。
因为每一次的产品升级，购房者都能享受到更好的居住体验。
以后的房子，采光、私密会更好，赠送尺度更大，公区会越来越合理，景观越来越丰富，居住的体验越来越接近空中院墅的生活。
这当然是好事一桩，不过还有一条，兰州购房者需要考虑的，还是房产的基本价值规律：
比如位置、配套，溢价是否符合产品水平，以及开发商有没有良好的交付以及运营能力等。
不管是开发商还是购房者，必须明确，现在的楼市就是一个产品代际狂飙的时代。
以前一个新物种的出现可能需要五年、十年的时间，现在可能是几个月，甚至更快。
也许现在，四代宅、五代宅还有新鲜劲儿，但很快新的代际又传导过来了 。
住宅一代代升级，居住体验变好是真的，但每一次升级背后，也都会藏着开发商精心设计的溢价结构，看得清楚这一点，才不会被一个新词冲昏头脑。
概念的东西迅速会被冲击和代替，对开发商而言，最终指向其实只有一个：能攻克兰州人现有居住痛点、具备解决问题能力的房子，居住体验更好的好房子……
行业是整体向前的，相信不久后，兰州楼市还会有更多跳出桎梏的好产品，真正迈向更贴合本土需求的品质好房时代！
作者=指兰针·小芒果
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