过往的经验证明，3/4月份小阳春就是一年里最好的卖房时机——二手房成交快，买家压价少，再加上新政加持，这种优势就更明显了。
但不是所有房子都能借上这波东风，尤其是那种自身有短板、还被邻居“砸盘”的房子，想卖出理想价格，真得靠专业度和执行力。
今天就给大家分享一个我们最近真实成交的案例：
虹口区一套133㎡的高层大两房，一边是暗卫、房龄老、总价高（11xx万）的硬伤，一边是邻居低价抢客。
好在我们一步步破局，不光顺利成交，还帮业主多挣了5万溢价。
先看这套房子，优点和缺点都特别明显：
优点：地处虹口临平路核心地段，高层视野无敌，直看陆家嘴三件套，周边交通商场学校这些配套，都是顶级的；
业主80万豪华装修，拎包就能住。
但短板也很扎心：
133㎡的大户型，只做了两室两厅，空间浪费不少，得房率低，其中次卧才8-9㎡，住起来不太方便；主卧卫生间还是暗卫；
再加上房龄偏老，挂牌价要1100万以上，总价门槛不低。
小区在板块内属冷门，成交少；
更麻烦的是，小区里同户型的房子挂了五、六套，一套也没有成交。
还有邻居直接“砸盘”——同户型的四楼房源，挂牌价才980万，900万就能成交，这给我们推广和谈价，带来了不小的压力。
业主卖房的目的很明确，为了置换。
我们2月5号接手这套房的时候，他就希望能在春节前卖掉，但节前客户本来就少，再加上房子短板和竞品冲击，难度可想而知。
1）临危受命
接手卖房工作后，我们就直面现实难题：
北外滩、东外滩那边新楼盘不少，分走了很多本来想买二手房的客户，我们的客户群体一下就被压缩了；再加上春节前客户本来就少。
这种情况下，坐等客户上门肯定不行，我们多次去房源所在的板块和周边小区、中介门店，挨家挨户找客户、挖资源，就想帮业主抓住节前的最后机会。
虽然没能在节前成交，但我们的主动付出，也让业主十分认可。
2）线上线下齐发力，快速炒热房源
春节过后，楼市小阳春如期而至，我们赶紧调整了推广策略——从两个方面入手，很快就把房源的热度提了起来。
一方面，联动优质渠道。
楼下链家的店经理，是我们的老朋友，凭过往的信任，我们主动找他沟通，成功把这套房列为他们门店的主推房源，曝光量一下就上去了，更多潜在客户都能看到这套房，这也多亏了我们平时积累的人脉。
另一方面，建议业主设置带看奖，调动中介的积极性。
中介带一组真实客户看房，就给一笔奖励，业主当即就同意了。效果很明显，只实施了两个周末，每周带看量就稳定在10组以上。
每一组客户看完房，我们都会第一时间问清楚客户的反馈，然后同步给业主，让他及时知道市场对这套房的评价；
同时，我们也一直盯着小区里的竞品动态，让他全面了解市场情况，后续谈价、做决策也更有底气。
此外，我们团队还上门拍了房源视频，重点拍80万豪装和陆家嘴景观优势，再通过互联网推给精准买家，虽然播放量不算特别高，但找到的买家都很对口，为后续成交打下了基础。
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专业预判和谈判
1）专业预判
房源热度起来后，很快就有了意向客户，出价1020万。
但之前跟业主沟通的中介，跟业主说“客户还有加价空间”，让业主有了更高的期待。
可到了谈判现场，客户却明确说一分都不加，就按1020万成交。
业主心里落差大，再加上那段时间带看量足，还有好几组客户复看，他就觉得后面会有出价更高的客户，拒绝了这个报价。
我们一看这情况，赶紧反复跟他分析市场风险：小区里同户型的房子本来就多，随时可能出现更优质、更便宜的竞品，现在拒绝合理报价，就跟赌博一样，一旦有新的竞品出来，我们这套房就彻底没优势了。
不管我们怎么劝说，业主都没听，第一次谈判就这么破裂了。
果不其然，才过了一周，小区里就新增了两套同户型房源，楼层、装修都比我们这套好，我们的优势一下就没了，业主这才慌了神，后悔没听我们的提醒。
但我们并没有因为他之前的犹豫就松懈，还是继续帮他找新的成交机会。
2）精准谈判，帮业主多挣5万溢价
就在业主焦虑不已的时候，转机来了：一位春节前看过房的老客户，出现了。
这位客户之前因为自己的房子没卖掉，手里没资金，就只是随便看看，现在他的房子成交了，拿到了房款，第一时间就回头找我们。
而且他也没去看小区新增的两套竞品，就认准了我们这套房——看来我们之前的精准推广和优势展示，确实起到了作用。
我们赶紧组织谈判，从晚上8点一直谈到11点40分。
当时业主正在出差，全程都由我们主导谈判，我们拼尽全力，帮业主多争取利益，不让他再错过这次机会。
谈判的时候，我们灵活调整策略：
一开始，我们给客户报了1050万的底价，客户一开始只出1000万。
通过观察客户的态度，我们能看出来，他是真心想买，而且还有加价空间，于是我们主动让价到1040万，慢慢拉锯，试探他的真实出价底线。
当客户加到1020万的时候，业主其实已经愿意成交了——毕竟有过一次错过的经历，这次不想再留遗憾。
但我们觉得，还能再帮业主多争取一点，就没有马上答应。
我们主动跟对方中介说，别再拉锯了，我们报个一口价，要是客户不能接受，咱们就到此为止。
本来我们计划报1030万，对方中介却说，不如双方各让一步。
我们顺势退了一步，跟他说：“给你个面子，不报1030万了，你去跟客户谈1029万。”
对方中介立马去跟客户沟通。半小时后，他回来跟我们说，客户愿意加到1025万。
这时候，我们没有马上答应，而是故意装作很为难的样子，跟房东家属说“我们再商量一下”，让中介先出去等10分钟——其实就是怕客户看到我们太爽快，会觉得自己买贵了。
最终以1025万顺利成交，比客户一开始的出价，多挣了5万溢价。
业主特别认可我们的专业能力，直夸我们是“凭本事帮他挣回了这5万块钱”。
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总结
这套房源的成交，并不容易。好在我们一路破局，最终结果还不错。
其实很多房东，尤其是平时工作忙的，面对中介压价、市场波动、竞品冲击，往往会手足无措，情急之下就容易贱卖，白白损失。
而我们就是完全站在房东的立场，用专业的市场判断、高效的推广方法、精准的谈判技巧，帮房东守住价格底线，解决各种成交难题。
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市场好的时候，溢价卖；市场不好时候，加速卖。
我们的平均卖房周期是41天。
真想卖房的朋友，十分建议你联系我们。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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