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在上海 “南北转型” 战略纵深推进的当下，北中环早已不是

传统意义上的居住边界，而是串联科创、生态、人文与繁华的价值高地。保利海上瑧悦落子南大智慧城核心，以央企匠心为笔，东方美学为墨，在约 5.7 万㎡土地上勾勒出全周期改善生活图景，成为刚需进阶、家庭成长、终极改善人群的优选之地。一、定位：北中环科创芯，锚定时代人居坐标保利海上瑧悦的定位，从来不是单一的住宅产品，而是时代人居与城市发展的深度共鸣。

项目坐落宝山区丰皓路 1288 弄，紧邻中环线约 3.2 公里，占位南大智慧城核心腹地 —— 这里是上海科创中心主阵地的核心承载区，与张江、漕河泾共同构成中环科创带黄金三角，承接万亿科创走廊的产业红利与人口导入。作为保利 “悦系” 上海首发之作，项目精准锚定 **“央企品质 + 东方美学 + 全维配套”** 核心定位，既承接南大智慧城智能网联汽车、人工智能等 6 大主导产业的发展势能，又以低密规划与高标精装打破科创板块的同质化竞争，成为北中环难得的文化高定改善邸品。从区域价值来看，南大智慧城已签约引进超 530 家头部企业，住宅用地连续 7 年断档，供需失衡下的价值缺口，让保利海上瑧悦成为抢占板块红利的稀缺入口。项目周边双轨交 TOD 规划、双公园环绕、全龄教育配套落地，共同构筑起 **“通勤高效、生活醇熟、生态宜居”** 的全能生活圈，完美契合当代菁英对品质生活的多元需求。二、产品规划：低密东方社区，重构居住美学（一）规划维度：低密纯住区，礼序归家动线项目总占地面积约 57239.1㎡，总建筑面积约 210099.71㎡，容积率仅 2.5，绿化率达 35%，规划 13 栋 17-26 层高层住宅，总户数 1446 户，车位比 1:1.3，实现全人车分流设计。

低密规划带来两大核心优势：一是楼间距达 45-60 米，保障每一户的采光与视野，低楼层也能享受充足日照；二是地面无车辆干扰，老人散步、孩子玩耍更安全，社区静谧性与居住舒适度大幅提升。建筑立面以 “金镶玉” 为设计灵感，提取玉琮纹样与飞鹤屋顶元素，搭配大象灰石材与咖色金属线条，呈现出灵动飘逸的东方之美。细节处更显匠心：约 8000 片手工打磨的蟒水纹样贴片遍布立面，图案间隙精准控制在 3 毫米，阳光穿透时呈现温润斑斓的东方韵致；36 朵纯手工定制海棠纹柱头，寓意 “玉堂富贵、满堂平安”，彰显尊贵礼序。社区园林借鉴江南古典园林造景手法，打造 “一园三堂五进九雅” 空间布局，长约 200 米、近 1000㎡的水系贯穿社区，搭配静水、跌水、瀑布等五重水景观，再现中式王府名园的风雅。全冠移植铁冬青、乌桕、朴树等珍稀树种，每幢楼下专属定制寓意树种，搭配圆明园同款 160 吨黑山石，营造出 “一步一景、四季有景” 的东方画卷。

（二）社区配套：全龄场景，雅奢生活场域归家礼序：地上入户大堂采用 “框景” 设计，未进门先见景，每一次归家都充满仪式感；地下大堂借鉴深圳安达仕酒店风格，以东方墨晕染透光云石搭配香槟金型材，打造高端归家体验。全龄空间：打造动静分离架空层，设置儿童游乐区、康养空间、阅读区等，配备儿童护眼灯光、圆角家具、防撞护角等安全细节，满足全年龄段生活需求；街角花园遍布丛生乌桕、冬青等绿植，成为户外放松的私享天地。品质配套：地库采用矩阵式星空顶设计，搭配环氧地坪与全明采光，充电桩覆盖率达 90%，兼顾颜值与实用性；自带约 2000㎡精品商业街，步行可达生鲜超市、便利店，满足日常烟火需求。三、户型详情：全周期户型，解锁空间无限可能保利海上瑧悦聚焦全家庭生活需求，打造建面约 99-154㎡三至四房全改善户型，得房率达 77%-78%，每一款户型都兼顾功能性、舒适度与成长性，适配三口之家、多成员家庭、三代同堂等不同生命周期。（一）建面约 99㎡舒居三房：刚需进阶优选核心亮点：三开间朝南 + 全明通透 + LDKB 一体化 + 超强收纳户型格局方正，南北通透无暗卫，厨房、餐厅、客厅一体化设计，打造约 9.9 米家庭核心区，家人互动更紧密。玄关配备约 2.8 米超长收纳柜，兼具鞋帽收纳、杂物存放功能，解决入户收纳痛点；厨房创新设置 900mm 双面岛台，收纳容量扩容 30%，搭配方太高端厨电三件套与凉霸，适配中式烹饪需求。三卧室分布均匀，主卧为套房设计，配备独立卫浴与飘窗，保障私密感；次卧与儿童房尺寸适中，可满足孩子成长与老人居住需求。阳台为全景设计，与客厅相连，拓展观景与活动空间，晾晒、休闲两不误。作为刚需进阶标杆户型，99㎡以约 580 万起总价，成为北中环中环上车优选。

（二）建面约 130㎡宽境四房：改善家庭首选核心亮点：四开间朝南 + 14 米南向面宽 + X 百变空间 + 双套房设计南向面宽达 14 米，阳光与清风肆意流淌，四开间布局让每个房间都能享受充足采光。创新打造 X 百变空间，可根据家庭需求改造为书房、琴房、健身房或儿童游戏区，打破空间限制，适配多元生活场景。若拓展为开放式空间，可与客餐厅联动，打造约 6.2 米面宽的超级会客厅，满足家庭聚会、朋友宴请需求。双套房设计兼顾私密与便利，主卧配备独立卫浴、衣帽间与飘窗，次卧套房紧邻儿童房，方便照顾孩子；老人房独立分布，远离公共区域，保障休息质量。全屋三重玄关收纳场景，从入户到卧室全覆盖收纳体系，保持空间整洁。130㎡以约 815 万起总价，成为区域改善天花板，享受 10 万 + 楼盘装修标准。（三）建面约 154㎡高定央座：终极改善臻藏核心亮点：一梯一户 + 14.8 米南向面宽 + 9.9 米 LDKB 空间 + 全套房设计作为项目楼王户型，154㎡占据小区核心景观位置，前排无遮挡，视野与采光俱佳。一梯一户设计，独享独立入户玄关，提升归家私密性与尊贵感；四开间朝南，南向面宽达 14.8 米，阳光铺满每个空间。LDKB 一体化空间达 9.9 米，搭配约 5 米大尺度阳台，收藏社区中央水系与园林美景，成为家庭社交与休闲的核心场域。

全套房设计，主卧配备独立卫浴、衣帽间、书房与 270° 露台，私享静谧天地；次卧均带飘窗与独立卫浴，满足三代同堂居住需求。电视背景墙选用东方意蕴万里河山石材，多处圆弧设计兼顾美学与儿童安全，总价约 950 万起，成为终极改善优选。四、建筑与附赠：精工细节，兑现品质生活（一）建筑工艺：央企匠心，严苛标准作为央企保利开发项目，保利海上瑧悦秉持 “精工筑家” 理念，从材料甄选到施工工艺都遵循严苛标准。建筑主体采用框架剪力墙结构，抗震等级达国家一级标准；外墙选用大象灰石材与青绿大理石（全球 PRADA 同款），搭配梦幻玉珍珠岩板，兼顾美观与耐用性。屋面采用防水保温一体化设计，解决渗漏与保温难题；门窗选用断桥铝合金材质，搭配中空玻璃，隔音隔热效果出众，保障室内静谧舒适。项目所有楼栋均采用全明设计，窗墙比达 40%，最大限度引入自然采光与通风，践行住建部 “好房子” 理念。（二）精装交付：德系品牌，人性化细节项目全系德系精装交付，不计成本甄选全球一线品牌，每一处细节都彰显品质感。三大件标配：日立（或同等品牌）中央空调、地暖、新风系统，全屋恒温恒湿恒氧，适配上海气候特点。厨卫品牌：卫浴选用德国高仪、唯宝等五星酒店御用品牌，主卫配备智能马桶、恒温龙头套装与浴缸；厨房选用方太高端厨电三件套，预装嵌入式洗碗机，搭配防油膜材质与手势开机功能，适配中式烹饪。

智能配置：全屋智能家居系统，玄关设置一键全屋灯光开关、可视对讲与电子猫眼；卧室配备静音门锁，提升居住便捷性与安全性。人性化设计：全屋定制收纳体系，从玄关到卧室全覆盖；多处圆弧设计避免磕碰，适配家庭有孩场景；末端净水系统保障饮水安全，每一处设计都围绕家庭生活需求展开。（三）附赠价值：空间拓展，性价比升级除高得房率外，项目还通过细节设计实现空间增值。部分户型阳台、飘窗为半赠送面积，拓展实际使用空间；主卧、次卧飘窗可改造为储物区或休闲区，提升空间利用率。130㎡与 154㎡户型预留多功能空间改造条件，可根据家庭成长需求拓展为儿童房、书房或健身房，实现户型成长性，让一套房子适配全生命周期生活需求。五、价格：高性价比，抢占中环价值洼地（一）价格体系：一房一价，梯度适配项目参考均价约 6.2-6.5 万元 /㎡，实行一房一价，根据楼栋位置、楼层、户型差异形成梯度价格体系，适配不同预算人群：建面约 99㎡三房：总价约 580-630 万，刚需进阶首选，性价比突出；建面约 130㎡四房：总价约 815 万起，区域改善标杆，装修标准对标 10 万 + 楼盘；建面约 154㎡楼王：总价约 950 万起，终极改善臻藏，享受核心景观与尊贵配置。（二）价值对比：中环稀缺，抗风险能力强对比北中环周边板块，保利海上瑧悦具备明显价格与品质优势：同环线南大板块周边二手房均价约 6.5-7 万元 /㎡，新盘均价普遍超 6.8 万元 /㎡，而项目以约 6.2 万元 /㎡均价入市，兼具央企品质、准现房与高得房率，性价比凸显。从板块潜力来看，南大智慧城正处于价值爆发前夜，产业导入与人口集聚持续推进，双 TOD、双公园、教育配套不断落地，未来价值空间值得期待。项目总价 580 万起，相比徐汇滨江、静安大宁等核心板块，门槛更低且享受同等中环通勤便利，具备较强抗风险能力与增值潜力。

（三）购房权益：官方优惠，安心置业为保障购房者权益，项目推出官方专属优惠：预约客户享开盘 97 折，认购叠加最高 50 万购房补贴，全款客户额外再享 1% 优惠。所有房源均为 2026 年 6 月 30 日精装准现房交付，实景可见、风险低，央企保利承诺如期交付，让购房者安心置业。六、核心配套：全维生活圈，解锁便捷人生（一）交通配套：三维通勤，高效通达轨交：距地铁 15 号线丰翔路站约 500 米，步行 6-8 分钟可达，3 站至上海西站换乘 11 号线，7 站至徐家汇换乘 1/9/11 号线，快速直达漕河泾、长风公园、紫竹高新区等科创与商圈核心。未来规划 22 号线，双轨交 TOD 枢纽加持，通勤效率进一步提升。自驾：紧邻中环线、外环线、沪太路，快速通达虹桥机场与高铁站、大宁商圈、静安商圈，无红绿灯快速路加持，通勤时间大幅缩短。公交：周边多条公交线路覆盖，满足短途出行与老人、孩子日常出行需求。（二）教育配套：全龄教育，护航成长项目周边规划 14 所学校，涵盖幼儿园至高中，全龄教育资源丰富：幼儿园：小精灵幼儿园、南大实验幼儿园，优质启蒙教育触手可及；中小学：上海大学附属学校、宝山区南大实验学校、上师大附属小学（在建），九年一贯制教育资源优质，师资力量雄厚。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）（三）商业配套：繁华环绕，烟火兼具核心商业：距经纬汇（约 25 万方大型商业综合体）约 1 公里，步行可达；周边龙湖宝山天街、山姆会员店、华润万象系商业（在建）等全业态商业环绕，满足购物、娱乐、餐饮、休闲一站式需求。社区商业：自带约 2000㎡精品商业街，生鲜超市、便利店、餐饮等配套齐全，下楼即可满足日常烟火需求。商圈辐射：3 公里内可达日月光、静安大融城、大宁音乐广场、久光中心等高端商圈，享受繁华都市生活。（四）生态配套：双公园环绕，鲜氧生活项目紧邻南大公园与中央公园双公园，约 2.6 平方公里城市绿心（相当于 2 个世纪公园），其中 300 亩南大中央公园已开工建设。茶余饭后，可漫步公园绿道，享受鲜氧生活；社区内约 1000㎡中央水系与珍稀绿植景观，与外部双公园形成内外双生态圈，打造城市中的自然栖居地。（五）医疗配套：全维守护，健康无忧周边配套宝山区大场医院、上海德济医院等综合医院，同时社区内规划社区卫生服务站，满足日常就医与健康管理需求。项目精装交付时配备智能医疗监测预留接口，未来可接入家庭健康管理系统，为家人健康保驾护航。（六）物业配套：央企服务，品质保障物业公司为保利物业（国家一级资质），物业费 5.4 元 /㎡/ 月，推出 “四时雅集” 定制服务，结合传统节日与三大主题社群，为业主打造雅智由心的生活体验。保利物业提供 24 小时贴心守护，涵盖日常保洁、安保巡逻、设施维护等全维度服务，以央企实力保障居住品质与生活舒适度。

结语：择瑧悦而居，启幕东方改善人生保利海上瑧悦以央企品质为基、东方美学为魂、全维配套为翼，在北中环科创芯上打造出兼具居住价值、投资价值与成长价值的改善人居标杆。从低密社区规划到全周期户型设计，从德系精装细节到全龄生活配套，每一处都彰显着保利对当代家庭生活需求的深度洞察。无论是刚需人群实现中环安家梦想，还是改善家庭追求品质生活升级，亦或是终极改善人群寻觅尊居之选，保利海上瑧悦都能提供适配答案。2026 年中精装准现房交付，实景可见、央企保障，让购房者安心入住。