杨浦素有“上海小东北”之称，上个世纪一直是上海的工业重地。但是跟东北一样，最近转型较慢，有太多工人居住的棚户区，拆迁起来很困难。
东外滩没有想象的那么大，而且地段价值分级非常明确，大抵算可分为四等。
第一等：中央活动区
杨浦大桥内环内，平凉路至黄浦江，是整个东外滩中最靠近上支角的，地位最高自然毫无疑问。
第二等：内环线外的滨江地带
以杨树浦路为界，从杨树浦路到黄浦江这一条，怎么着也能算是“一线滨江”，不但说起来好听，而且实实在在的，楼层但凡高那么一点点就能看到黄浦江面，虽然这段江面没有正对陆家嘴、或者向北外滩侧望陆家嘴那么好看，但好歹也是看到黄浦江了。如果是住宅，也是真正的一线江景了。
实景图
第三等：杨树浦路到平凉路之间，军工路隧道以内
这一块如果不是特别特别高的楼，应该是看不到江景了。
目前这个区域老房子是最多的，也最有可能拆迁。但从土地价值的角度上来说，是东外滩里最低的。
如果这第三等土地上的新盘，价格与第二等相同的话，那就是至少透支了未来10年的涨幅。
东外滩地铁有4/12/18号线。可惜的是，4/12号线都是檫边而过，核心区域只有一条18号线，能级并不高。
不过从这里开车上高架，内环、北横通道都很方便而言，算加分项。
东外滩没什么好小学，最好的也就是齐齐哈尔路一小了。对口的惠民中学，也不算特别出色。
另外一个是怀德路一小+市十五中，是个菜校组合。
假如是为了好的公办学校，东外滩不算特别好的选择。
作为东外滩扛把子东方渔人码头，空置率高达50%左右。
不过抖音、美团、B站三巨头都在这里拿了地建设总部大楼，除此以外还有一些国企总部（上海水产、山东黄金、中建海龙科技、中国节能等），未来这里高净值人群还是很多的。
东外滩之后要走科技+潮流的路线，做强工业互联网、人工智能、智慧医疗等产业。
实景图
那东外滩的房子适合哪些人买？
规划很好，可惜没完全落地；地段不错，但是不能算最顶级；商业办公正在建设，但不能保证未来的上限；住宅已经宜居，未来还有发展空间。
这边新房价格已经站上了11万+/㎡，而次新房价格还在9-10万/㎡。
如果是自住，可以优先看看这边的品质次新房和租售比在3%以上的老破小，最好是靠近地铁的。
如果是为了孩子上学则不建议。
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