全网都在尬吹朝阳首个刚需“好房子”—森屿文华（小窝返现5-12万），低总价、地铁口、北京中学旁、东坝饼！
但是你看到的户型却是这样：
（北排是两梯三户、南排是一梯三户）
别说2026年了，即便是在好房子政策没有出来的2024年，一梯三户、两梯三户的新房都是十分罕见的
而且森与文华的户型也是奇葩，居然有72-77平的纯南两居
98平的三居，一个南面卧室
更过分的是116做三居就算了，同样也是南向一个卧室，北向两个卧室！
这简直是把朝阳买房人的智商死死的摁在地上摩擦，完事还要拉泡屎侮辱一下！
但凡看过一圈新房的人都接受不了这样的户型！
难道好房子，仅仅是户型高、有阳台赠送就算好房子吗？
难道小区环境不重要吗？
嗯，是的！
在京投看来真不重要！
因为森屿文华已经明确说了：小区无大门、无会所、无风雨连廊、无下沉庭院、无水系景观、无架空层。
金茂主打六恒科技，森屿文华主打六（shen）无（zhu）
跟行业内老师吐槽过怎么能做出这样的户型，给出的解释是森屿文华是地铁上盖，那个盖子早就做好了，基座受限改不了。
貌似有道理，但我理解的是，开发商还是想做“满容”挣钱，不肯牺牲容积率盖更宜居的房子！
森屿文华属于地铁上盖，北熙区一期二期在地下，三期属于地铁盖上！
（地块实拍）
森屿文华其实是北熙区的三期，但为啥要改名字呢？
很简单，北熙区三个字已经朽了，不是永垂不朽，而是腐朽！
北熙区一期，22年9月取证，688套房，截止2025年10月，开盘两年签约548套，去化率79.65%，成交均价78572；
北熙区二期，2023年6月取证，546套房，截止2025年10月，开盘一年多，签约27套，去化率50.73%，成交均价81007；
2025年3月北熙区陡降引发老业主强烈不满，原本800万的房直接降到650万。引发上百名业主到售楼处维权；
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据公众号北熙区业主透露，一期开盘宣传的2024年底交房，一直拖到2025年11月才交付，而且交付当日上百位业主发现大量质量问题，集体拒绝收房；
所以，三期根本没法再叫北熙区三期，毕竟北熙区搜索出来的全是负面新闻；
而选择森屿系，是因为在丰台的新宫板块有个京投的森与天成在卖，其实也卖的很一般；
当别的开发商都提前半年甚至更久交房的时候，京投非常按时交房，合同约定多久就是多久，绝对不会提前交房；
如此多的问题，还会有人买吗？
有的，毕竟它是商品，而且也有它独有的卖点！
森屿文华就在地铁12号线旁边，而地铁12号线又是重要的产业线，穿过望京，沿着北三环一直到海淀四季青。
另外它东南侧就是已经开学的北京中学，这是朝阳区第一梯队的优质学校。清北录取率、重点高中升学率位居朝阳前列，而东坝校区是北京中学直属校区；
社区内也规划了一所18班的小学，预计2026年开工，2027年投入使用，引入哪所学校现在尚未确定；
另外就是新房并不能保证一定能上哪所学校，需要等教委派位，这点需要注意！
东坝北其实就是吃地铁和学校这两块饼，至于其他的第二三里屯、第四使馆区都指望不上！
分析完森屿文华的产品和配套以后我觉得它就仅适合两类人：对在朝阳区买房有执念的刚需和对学校依赖比较强且预算不高的家长！
说实话，朝阳买房人对产品的包容性并不高，不像西城海淀的客群只要你地段好，房子盖的差点儿也没事！
相比于粗糠，朝阳买房人更愿意吃精粮！
相比于地段，他们更看重房子本身，朝阳人更懂得享受和取悦自己！（这一点早就被验证过！）
当初卖北熙区的时候，璞园和璞园park也在卖。而璞园周边啥配套也没有，地铁、商业、学校全靠规划。
但璞园和璞园park就靠着低密洋房在朝阳区走出了独立行情，甚至璞园先比北熙区是后开盘的；
如今璞园和璞园park马上清盘了，北熙区一二期都还有房！
同样案例也发生在崔各庄和奶西的对比上！
如今，森屿文华也面临同样的问题，因为东坝南边马上也有新的土拍！
前段时间北京市规自委上架了东坝乡单店平房区的一个二类居住用地，这块地比较方正。但就是离地铁远点儿，而且临着五环。
到时候估计也是刚需户型，但人家会是真正的好房子，小道消息金茂要拿！
这块地出来，将于森屿文华形成直面竞争。
所以，这里真心的奉劝诸位想买森屿文华的伙伴，等等!
即便你因为种种原因已经锁定了森屿文华也不要着急下手。
一来等竞品出来，看看价格如何。
二来森屿文华要29年才交房，根据北熙区一二期的经验来看，后面卖不动降价的可能性非常大，毕竟森屿文华一共有1358套房（本次开696套）；
另外北熙区一二期已经交房了，万一有稳不住的业主降价跑路可以直接买二手不用等！
关于森屿文华的价格，个人觉得7万以内是最合适的，超过7万5直接pass；
这个价格是有依据的：第一之前北熙区传闻过6万5的价格，第二地铁12号线往西一站地的丽都壹号（五环内）现在已经有6万出头成交的二手房了，而且是南北两居；
综上：
基于北熙区一二期的种种表现，个人建议森屿文华慎买，如果你真的要买也等等看再买！
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