2025年的长租公寓市场，呈现出一副令人窒息的矛盾图景。

曾任万科董事会主席郁亮的那句“长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一”越来越像一句谶言，可偏偏这门“最难赚钱的生意”，如今成了各大房企年报里为数不多还能拿得出手的板块——哪怕只是“相对没那么难看”。

行业篇：从“野蛮人”到“老实人”

2025年的长租公寓市场，最显著的变化不是增长，而是“变乖”。

保障性租赁住房已彻底接棒，成为驱动市场的绝对主力。各地安居、城投等国企系品牌通过新收购或新签约项目，管理房源量实现显著提升，行业资源向头部企业集中的趋势愈发清晰。

与此同时，整个行业的盈利状况让人看完只想点一支烟。各大房企的长租业务开始出现分化：有的开始清退亏损资产，有的忙着“纳保”为未来退出铺路，有的则默默打磨产品和运营。

但一个共同点是——没人敢放弃这个赛道。原因很简单：开发业务指望不上了，总得找点别的事做。

玩家篇：谁在裸泳，谁在穿泳裤？

万科泊寓：规模“老大哥”，盈利“老难题”

“规模之王”的宝座，万科泊寓坐得稳如泰山。截至2025年底，泊寓共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，稳坐全国集中式公寓头把交椅。2025年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元，但较2024年的37.02亿元略有减少。

但亮眼数据背后藏着一颗暗雷。随着万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损。此前万科已清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约3万至4万间——当房东催着涨租金时，“规模第一”的光环瞬间就变成了“亏损第一”的包袱。

不过，好消息是，泊寓在B端和G端的布局正在形成新的护城河。2025年，泊寓企业客户数量从5400家飙升至7100家，一年净增1700家。同时，所管理的租赁住宅中已有13.2万间纳入保障性租赁住房，占比高达48.5%。凭借数字化运营优势，泊寓前台GOP利润率（扣除租金等直接成本后的利润率）达88%——这可能是泊寓年报里唯一让人眼前一亮的数据。

但即便泊寓再努力，也填不上万科885.56亿元年度亏损的窟窿。泊寓全年36.66亿元的营收，连万科亏损的零头都不到。这就好比用吸管去救一艘正在沉没的泰坦尼克号……

龙湖冠寓：稳字当头，闷声发财

如果说泊寓是“规模为王”的代表，那龙湖冠寓就是“稳健至上”的教科书。

2025年，冠寓全年实现租金收入24.8亿元，开业超六个月项目出租率达95.7%。截至2025年底，冠寓已开业房源12万间。虽然规模上被泊寓甩开了不止一条街，但冠寓的“稳”让它在行业寒冬里显得格外从容。

冠寓的聪明之处在于，它不是一个人在战斗。龙湖资产管理旗下还有产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老五大业务，六条腿走路总比单脚蹦跶稳当得多。

2025年，龙湖资产管理全年实现收入29.8亿元，冠寓贡献了其中的24.8亿元。

另一个值得关注的数据是：龙湖运营及服务业务2025年实现收入267.7亿元，创历史新高，占总营收比重提升至27.5%。当开发业务萎缩时，运营业务正在成为龙湖的“压舱石”。

龙湖还搞了一个叫“欢肆”的活力街区品牌，采用“品质公寓+活力街区”的混合业态经营模式，先后亮相上海、杭州、合肥、成都四城。冠寓的租客为街区商业带来日均超2000人次的基础消费力，街区商业及公寓出租率双双突破95%。这种“让租客帮你养商场”的打法，不得不说有点高明。

招商蛇口：长租圈的“低调实力派”

招商蛇口的长租业务，放在整个行业里算得上是“闷声发大财”的典型。

2025年，招商蛇口公寓业务运营收入达到14亿元，已开业房源4.2万间，开业1年以上精品公寓出租率达93%。这些数字虽然比不上泊寓和冠寓那般耀眼，但胜在稳健。

招商蛇口真正厉害的是产品运营能力。壹间槟榔园完成第五批改造升级后，改造楼栋出租率由86%提升至97%，平均单价提升至151元/平方米/月。在长租公寓这个“靠天吃饭”的行业里，能通过改造实现双位数以上的租金提升，已经算是顶尖水平了。

更夸张的是上海壹间虹桥公馆三期，开业5个月出租率就干到了100%——这大概就是传说中的“还没开业就预订光了”。

招商蛇口还搞了一个标杆项目——上海壹间·新桥G60科创云廊社区，这是公司在上海首个从土地获取、规划设计、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的公寓资产项目。通俗点说，就是从拿地到装修全程自己搞定，不依赖任何外部合作。这种“全链条自主”的模式虽然重，但一旦跑通，复制的壁垒非常高。

华润有巢：央企里的“黑马”

华润有巢是2025年长租公寓领域的一匹黑马。截至2025年末，租赁住房营业额达5.0亿元，同比增长0.4%。

截至2025年12月31日，租赁住房业务在营房间4.9万间，年内新开业项目16个，在营项目增至61个，开业6个月以上项目稳定出租率保持在95%。

在行业整体增速放缓的大背景下，这种扩张速度足以让同行侧目。

华润有巢还发布了“好房子”租赁解决方案，强调从“公寓型”向“住宅型”靠拢，注重长期居住的舒适性与安全性。这种产品升级思路，或许能为行业提供一个差异化的竞争方向。

保利发展：后起之秀，增速凶猛

保利发展在长租公寓领域起步不算最早，但增速惊人。2025年末，保利在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%。

保利和寓借助保利集团在房地产领域的资源优势，通过整合存量房产、与地方政府合作参与保租房建设等形式，快速扩充房源规模。

更值得关注的是，保利发展在金融化方面走在了前列。公司首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进以广州保利中心等项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，试图打通经营资产“投-融-管-退”的闭环。在资本运作这件事上，保利显然不想掉队。

中海地产：佛系玩家，但有钱

中海地产董事会主席颜建国在概括2025年经营业绩时是这么说的：“卖了最多的楼，买了最多的地，保持最稳健的财务状况与行业领先的盈利能力。”

中海地产在长租公寓领域的策略可以用两个字概括：佛系。2025年，中海长租公寓收入仅为3.5亿元，占其商业物业总收入72亿元的比例不到5%。

碧桂园：小而美的“盈利玩家”

碧桂园的“碧家公寓”管理规模接近3万间，在头部房企中并不起眼。但碧桂园商管相关负责人说了一句让同行羡慕嫉妒恨的话：“目前我们几乎所有单个项目都处于盈利的状态。”

碧桂园的策略是“不以项目数量为重，更关注能不能把每个项目持续做好”。在长租公寓这个普遍亏损的行业里，“赚钱”本身就是一种稀缺能力——哪怕赚得不多。

趋势篇：2026年的三大看点

看点一：纳保成为“通行证”

2025年的长租公寓市场，一个最显著的变化是：资本只认“纳保”和账本。

泊寓13.2万间房源纳入保租房体系，占比48.5%。在保租房项目中，保利发展首次落地住房租赁购置贷款，各大房企都在为保租房REITs的发行铺路。

截至2026年4月初，市场已形成9只租赁住房公募REITs的产品矩阵——但规模第一的泊寓至今缺席。

看点二：轻资产化加速

2025年，万科泊寓通过轻资产委托管理的房源已达10.5万间，占比38.6%；龙湖冠寓也在推进轻资产输出；华润有巢坚持“轻重并举”的发展模式。

轻资产化的本质，是用更少的资本撬动更大的规模——在房企普遍缺钱的当下，这几乎是必由之路。

看点三：从“规模至上”转向“运营为王”

招商蛇口通过改造实现出租率和租金双提升，龙湖冠寓通过“欢肆”业态协同创造溢价，碧桂园专注于单个项目的盈利能力——这些信号都指向同一个方向：未来长租公寓的竞争，不再是“谁的房间多”，而是“谁能让租客住得爽、让资产赚得多”。

结语

2025年的房企系长租公寓，像极了跑步比赛中的“慢跑选手”——速度不快，但谁也不敢停。当开发业务成为昨日黄花，长租公寓成了各大房企为数不多的“确定性资产”之一。

泊寓的规模故事还在继续，但盈利问题像一把悬在头顶的剑；冠寓的稳健令人羡慕，但能否在规模上更进一步仍有悬念；招商蛇口和华润有巢的运营能力值得称道，但要在规模上与头部抗衡还需要时间。

长租公寓行业正在从“野蛮生长”转向“精耕细作”，当各家房企都在为“活下去”而比拼产品力和运营力时，最终受益的，恰恰是那个每个月按时交租金的租客。

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