01
重庆的二手房又卖爆了！
上周，重庆中心城区二手房住宅成交2963套，环比大涨29%。
图源铭腾机构
在上上周成交量“假摔”结束“六连涨”之后，上周的二手房成交再次井喷，环比大涨近三成。
并且创下近一年以来的单周成交量新高！
上周二手房的成交建面均价10034元/㎡，环比上涨1%，同样保持着上涨的趋势。
重庆的二手房量价齐升！
如果你觉得单周成交看不出趋势，我们可以再看看月度数据。
3月二手房成交量环比上涨193.1%，同比上涨21.9%，创下近两年月度新高，价格也结束了之前的阴跌，开始出现微涨。同样的量价齐升。
二手房都在涨，新房就更不用说。
3月中心城区的新房供应28万方，成交41万方，成交已经明显大于供应，回暖趋势明显。
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楼市真正要转向，通常都不是从房价突然大涨开始的，而是从成交量先起来、价格慢慢止跌开始。
现在重庆，已经走到这一步了。
02
重庆前几年楼市为什么难？
很多人一句话就概括成“需求不行”。我一直不完全认同这个说法。
重庆的问题，很大程度上不是没人买，而是房子太多。
尤其前些年，土地供应量大，开发节奏快，还有全国最多的公租房来稀释需求，新房市场被天量库存害得苦不堪言。
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房子多，客户自然不急；
开发商为了抢客户，只能拼价格、拼优惠；
二手房业主看新房卷成这个样子，也只能跟着往下调。
久而久之，市场就形成了一个惯性：大家都觉得还能再跌一点，再等等看。
但现在这个局面已经开始变了。
3月新房明显供小于求就很能说明问题，并且这个趋势其实已经持续了很长的时间了。
再看土地市场，重庆这几年的土地成交规模逐年萎缩，跟高峰期相比零头都算不上，已经到了可以忽略不计的程度。尤其核心区域，真正拿得出手的优质地块越来越少。
所以这一轮回暖，表面看是成交在涨，实际上先变的，是供需关系。
03
我知道，只要唱多重庆楼市，必然会少不了挨骂。
尤其是很多重庆人自己都喜欢唱空自己，这一点我一直想不通。
我承认这几年重庆的房价确实把很多人整伤心了，所以谁还给这个“渣男”说好话，谁就会成为众矢之的，再被咒一句“你多买点”。
但如果你只盯着过去几年房价没怎么动，就断定重庆后面也没戏，这是没有逻辑的。
因为一个城市楼市的长期走向，归根结底还是要看产业、收入和房价空间。
先说产业。
这几年重庆产业升级的速度大家有目共睹。
尤其新能源汽车、智能驾驶、电子信息、新材料这些方向，不是只停留在规划里，而是真的有企业在落地，有产业链在成型。
最典型的就是汽车产业。
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重庆现在不只是整车有规模，上下游的电池、芯片、智驾也在同步布局。再加上这两年不少央企、民企把西南总部、西部总部往重庆放，这些东西短期不会立刻反映成房价，但中长期一定会改变市场对重庆的估值。
说到底，房价最终比拼的是产业、人口和收入。
再说房价空间。
重庆现在最大的优势之一，其实就是房价长期处于低位。
这个低，不只是房价绝对值低，更重要的是它在周期里所处的位置低。
上一轮很多强二线城市涨得太猛，后面必然要用更长时间去消化；重庆反而没有经历那么夸张的拉升，这几年又调整得更早、更充分。
当北上广深和厦门杭州等城市还在消化前面的涨幅，重庆已经在低位磨了很久了。
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作为中国西部的产业第一城、人口第一城，房价却只有三四线城市的水平，这个现状本来就不合逻辑。
一旦房价归位，想象空间巨大。
04
看到这里，我知道又有人杠了：
哪里在涨？我的房子降了那么多，为什么连个看的人都没有？
必须讲清楚一点：重庆楼市就算接下来继续修复，也不会是所有房子一起涨。
以前重庆市场很典型的特征，就是刚需盘多、小面积多、低总价多，同质化也比较重。这样的市场，大家拼到最后拼的还是价格，所以整体很难出现明显溢价。
但新规产品、四代住宅、核心板块的改善盘，开始逐步成为市场焦点。
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也就是说，重庆以前更多是在卖“能住就行”，现在开始慢慢转向卖“住得更好”。
这背后其实就是改善需求在起来。
而改善市场一旦起来，逻辑就完全不同了。客户更看重地段、产品力、圈层和稀缺性，支付能力也更强。这个时候，市场就不再是简单比谁便宜，而是优质资产开始体现差价。
所以后面重庆楼市真正会先走出来的，大概率还是那几类房子：
核心区、成熟板块、次新改善、品质新房。
至于那些位置一般、产品一般、替代性又强的房子，就算市场回暖，也未必能很快跟上。
所以不是重庆楼市不行，是你的房子不行。
05
现在说重庆房价马上要大涨，还太早。
但距离真正掉头向上的那一天已经不远了。
因为房地产见底一般都有顺序：先是成交量恢复，再是价格止跌，最后才是更明确的上涨。
当重庆二手房成交已经连续走强，新房市场成交明显修复，供求关系开始反转，再加上产业升级、土地收缩、改善需求起来、人口吸附力还在，这几股力量叠在一起，市场继续往正常方向修复，其实是很自然的事。
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只要人口持续流入、产业持续升级，这种低位状态就不可能长期维持。
短期看，重庆已经不是那个一路往下找底的市场了；
中期看，重庆正在从过去的供给压制，慢慢转向结构修复；
长期看，产业升级、土地收缩、低位补涨、改善崛起和人口吸附力，这几股力量叠在一起，后面大概率还会继续推着重庆楼市往上走。
重庆楼市，可能真的快熬出来了。
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