浙商研究26Q2策略｜房地产：存量崛起，开发磨底|二手房市场|二手房成交|全年二手房均价|存量房|小阳春|房地产|新房|浙商研究

来源：市场资讯

（来源：浙商证券研究所）

核心观点

二手房热度跨月延续，止跌信号显现

新房市场环比亮眼但实质复苏仍需观察

Q2优先关注存量房标的与优质低估房企

2024-2025金牛奖上榜，连续三年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。

市场现状

▲2026年小阳春的与前不同：二手房多点开花。

1、2026年小阳春的广度与韧性更优，二手房成交热度跨月延续。

根据冰山指数，2025年二手房小阳春仅持续了3月一个月，4月26城月环比成交增速全部转负。而截至2026年4月18日，部分二三线城市的二手房实时成交套数已经超过了3月全月数据，延续强劲势头。这是2025年4月没有出现过的现象。截至2026年4月18日二手房实时成交套数月环比为正增长的城市有：东莞+25%、重庆+6.6%、青岛+1.8%、厦门+0.4%。还有部分城市的半月成交套数和3月成交套数接近。我们预计2026年4月成交套数月环比正增长的城市不在少数。2026年小阳春二手成交套数并非一线独秀，而是多点开花。

2、二手房价格止跌城市开始破零。

根据冰山指数，冰山百城房价指数低点在2026年3-4月陆续触底，14个城市较低点出现价格反弹。我们跟踪的重点50城冰山数据来看，2025年4月12日那周无城市月环比为正，2026年4月11日这周有3个城市月环比价格增速为正。从二手房价格表现来看，2026年二手房价格止跌迹象更明显。

3、新房网签实质复苏仍存在“低基数+推盘节奏”的扰动。

2026年4月新房网签成交月环比大幅增长的城市除了北京、上海、深圳以外，还有苏州、青岛、成都等。尽管月环比数据表现亮眼，但是我们如果看成交套数的同比数据，2026年2月和3月新房成交套数同比降幅显著。我们认为，部分城市因低基数而出现了4月的月环比增长亮眼的情况，这可能和开发商的推货节奏有关。

4、头部房企3月呈“量缩价涨”，改善型产品结构性提价但整体流速未起。

从七家头部房企2026年3月销售数据来看，其中五家房企销售面积同比下降且销售均价同比上涨，呈现明显的量缩价涨的现象。我们认为这和房企推出改善型产品维持了结构性价格增长有关，但与此同时从销售面积增速上来看这类产品流速仍然偏弱。个别房企以价换量，出现了销售均价下滑但销售面积同比增长的现象，我们认为该房企销售面积3月实现增长主要因2025年同期低基数和推货节奏问题。

5、结构分化，置换链条待启动。

尽管2026年3-4月二手房小阳春表现亮眼，但是从成交结构上来看核心城市低总价房源是交易占比主体。

市场研判

▲我们对2026年房地产市场研判：存量崛起，开发磨底。

从上述分析来看，我们认为2026年小阳春的核心特征是“二手房量稳价止跌、二手和新房结构分化”：二手房成交回暖的广度与韧性优于2025年，房价止跌信号比2025年更显著，但市场回暖依赖低总价刚需，改善型置换链条尚未激活。新房市场受低基数与推盘节奏扰动呈现“环比亮眼、同比承压”的表象。根据普睿数智，2026年3月12个重点城市首开/加推项目整体去化率仅34%，虽较1月提升9个百分点，但热销项目已从“改善和高端项目”转变为“刚需项目”。整体而言，我们认为当前房地产市场正在经历“存量房承接刚需回暖，新房等待置换”的阶段。

投资节奏

▲美伊谈判短期流动性恢复+二手房小阳春跨月延续，4月中旬AH地产板块进入估值修复阶段。

我们认为，3月房地产板块和整体市场一样，受美伊战争带来的流动性冲击影响较大，出现了显著回调。但是伴随美伊谈判带来短期流动性恢复，及二手房小阳春跨月延续，我们认为4月中旬AH地产板块进入估值修复阶段。其中以港股华润置地为例，修复从4月1日开始，领先A股开发商（例如招商蛇口等从4月13日开始）。估值修复能否持续？我们认为新房市场仍需要政策支持来带动改善型需求的释放，而核心城市二手房市场年内受多种因素影响会持续修复。

我们对核心城市二手房市场修复更看好的原因在于：

1、我们认为新房缺少低总价类产品，二手房低总价房源选择多竞争少。

2、我们认为部分二手房折价较为充分，租金收益比与贷款利率相比性价比高，吸引力更强。

3、我们认为核心城市产业潜力较强，未来前景对跨区资金更有吸引力。

投资建议

▲ 建议关注存量房相关标的和优质低估房企。

关于新房市场相关的投资机会，我们建议关注Q2新房市场的销售情况，若基本面持续走弱，则建议关注政策再释放带来的波段机会。与此同时，我们看好2026年存量房市场的持续修复，我们认为Q2存量房相关标的可重点关注。

标的关注的优先顺序方面，我们建议先关注存量房相关标的，其次是占据产业竞争高地的优质低估房企：1、建议关注存量房相关标的：贝壳、美凯龙；2、建议关注优质低估房企：建发股份、华润置地、建发国际、滨江集团等。

风险提示：购买力减弱导致新房和存量房市场走弱；5月销售淡季还需要继续跟踪。