澳洲公寓市场恶化！维州房产税大涨！澳洲房产市场分化严重！|公寓市场|开发商|房产市场|房产税|房地产|房源|改善型住宅竞品组|澳洲|维州

澳洲房产市场两极分化：高端豪宅领跌，入门级“捡漏房”遭疯抢

最新数据显示，澳洲房产价值的下跌主要集中在高端住宅市场。由于入门级房产依然供不应求，这一细分市场不仅顶住了下行压力，其价值甚至还在稳步攀升。

CoreLogic的数据显示，随着利率上行及消费者对经济前景的担忧，今年房产市场整体走软，但不同档次的住房受到的冲击截然不同。

高端市场（前25%）：价格受打击最为严重。在截至3月的季度中，悉尼高端住宅（232万澳元及以上）价值下跌了2.4%；同期，墨尔本高端住宅（137万澳元及以上）下降了1.9%。
低端市场（可负担住房）：表现依然强劲。悉尼低端住宅逆势上涨2.5%，墨尔本则微涨0.6%。
中型首府城市：这种反差更加明显。布里斯班高端住宅仅增长3.7%，而低端房产则跃升6.2%。在珀斯，高端市场上涨5.7%，而低端住宅在短短三个月内飙升了8.9%。

CoreLogic研究总监 Tim Lawless 指出，低端市场（尤其是独立房屋）的增长势头更为明显，其核心驱动力在于“住房负担能力”的急剧恶化。

借贷能力受限： Lawless指出，如果一名中位家庭收入的买家，以20%的首付购买中位价房屋，其税前收入的46%将用于支付月供。在实际操作中，银行很难批准此类贷款。因此，大量需求被挤压到了低端市场，因为只有在那里，买家才能证明自己的还款能力。
政策扶持与投资者涌入：投资者需求目前高于正常水平，且倾向于中低端房产。同时，首次置业者表现活跃，充分利用了联邦政府的“5%首付计划”（5% Deposit Scheme）以及共有产权的“帮买计”（Help to Buy Scheme）。这些政策进一步放大了低端市场的上涨压力。
生活成本危机：高端买家正受到名义房价和借贷成本的双重打击。此外，保险、学费、交通和食物等生活成本的增加，进一步压缩了高端市场的财务预算。

Westpac高级经济学家 Matthew Hassan 认为，这种市场背离源于买家被迫寻求价格更合适的替代方案。他观察到，今年前几个月的市场活跃可能与去年春季实施的5%首付计划扩容有关。

然而，Hassan 强调，3月份的季度表现尚未完全反映出地缘政治风险（如中东战争）的影响。这种负面影响已开始在4月的数据中显现，表现为：

拍卖市场走弱。
房主撤回拍卖。
市场对RBA收紧政策的恐慌。

目前市场普遍意识到，澳洲联邦储备银行（RBA）可能会采取更严厉的货币政策，且预示着不止一次的加息即将来临。在利率预期走高的背景下，高端市场与低端市场的这种“冰火两重天”趋势预计将会持续。

维州短租房税征收超一年房源增长显著放缓争议仍在

维州政府推出短期住宿税一年多，最新数据显示该州短租房源增长放缓，部分房地产经纪人认为该税项促使业主卖房，但利率上升等因素或也产生影响。

自2025年1月起，维州政府对通过Airbnb和Stayz等平台出租房产的短期住宿提供商，征收其收入7.5%的税款。州政府原预计第一年创收7500万元用于住房建设，实际2025年创收8580万元，超出预期。

政府未说明具体项目进展，仅称税项「按预期发挥作用」，资金将用于为有需要者提供社会住房。

该税种在公布之时便遭批评。 Airbnb认为7.5%税率「过高」，会给酒店业可乘之机；还有人担忧转嫁消费者会冲击区域旅游业。

短租行业分析机构AirDNA的数据显示，在维州短租房源连续数年增长后，新税种实施的第一年增长显著放缓。

2022年1月至2025年1月，维州短租房源数量逐年稳步增长。 2023年1月，约37097套房源可供出租，高于前一年的31410套；2024年，这一数字跃升近22%，达45178套；2025年税种生效时，仅小幅增长2.6%（46342套）；2026年1月，较前一年下降约0.5%。

不过分析指出，很难将房源下降单纯归因于该税种，利率上升等因素可能也影响了业主。

澳洲住房与城市研究所所长福瑟林厄姆称，多种因素在起作用，如今房价和生活成本高，人们投资更谨慎，且疫情后大量房产涌入短期租赁市场，此后市场趋于稳定。

Stayz政府与企业事务高级总监库里表示，自该税种实施以来，公司在维州的短租房源供应「稳定」。 Stayz主张短期租赁住宿（STRA）行业应公平贡献，但税项应合理、由州政府管理且统一适用，随意征税可能损害行业经济价值。

该机构此前称此税种「不太可能实现州政府解决住房问题的预期目标」。

Airbnb则拒绝置评。

不过，Apollo Bay的房地产经纪人古德莱特称，该税项已对度假胜地造成「损害」，自实施后，用于短期住宿的房屋上市出售增加。过去她约80%的买家是度假屋投资者，现在转变为退休人员或搬家家庭。

而投资房产业主哈拉普表示，该税项对其生意无影响，他认为选对地方和房产，短期住宿回报高，新税项也常会通过预定网站转嫁给度假者，不过他也担心随着价格上涨可能让部分房客却步，不过目前他更担心汽油价格导致近期取消预订。

澳洲华人开发商公寓项目“爆雷”？毁约、停牌、罚款连环炸

利用“日落条款”（sunset clauses）解除买卖合同、关联建筑公司因缺陷整改问题遭监管扣分、以及分包商付款纠纷持续发酵——围绕黄金海岸 Coomera 大型住宅项目 Urbana Heights 的开发商 Cadmium Development，近期因一连串争议再度被推上风口。根据《Gold Coast Bulletin》报道，该项目背后公司及关联实体的历史问题，正引发买家、承包商和监管层的多重关注。

首批买家中，有人称自己的“首套房梦想”被日落条款击碎。媒体此前报道，买家 Samuel Amey 和 Anabel Djuric 等人在等待多年后，被开发商依据 sunset clause 终止了联排别墅购买合同。需要说明的是，公开报道使用的是买家和律师方面的说法；截至相关报道发表时，虽有法律行动准备中，但尚未见正式 filed 的法庭诉讼。

据报道，Cadmium Development 推进的 Urbana Heights 已于 2026年2月获黄金海岸市议会批准，项目为四栋住宅塔楼、总计600多套公寓。在更早的规划阶段，该方案曾以约 720套住宅的版本进入公众视野，后经历高度和体量调整。

然而，首批买家的不满并未随着新审批消失。去年多篇报道提到，开发商向至少20名 Urbana Village 联排别墅买家发出终止合同通知。ABC 在 2025 年关于 sunset clauses 的报道中也提到，相关买家指称开发商拖慢项目进度，以便在市场上涨后重新出售房产，但这属于买家一方的 allegation。

媒体走访显示，项目推进节奏也引发质疑。报道称，Urbana Waters 另一处地块在 2026 年 4 月仍处于几乎未实质推进的状态，而之前项目营销曾提到相关建设应在更早阶段完成。就现场状态而言，这是媒体观察结果，不等于官方认定违约，但无疑加重了市场对项目交付节奏的担忧。

记录显示，Cadmium Development 的注册董事为 Lirui “Leroy” Zhu。媒体还披露，相关公司网络与多家澳洲实体、离岸贷款安排以及财富管理机构 MGD Wealth 的注册地址存在联系。报道提到，部分资金通过英属维尔京群岛公司流入澳洲实体；不过，这些安排本身并不等于违法，公开报道中也未显示监管机构就此作出违法认定。

在 earlier response 中，ADGCON 一名发言人曾为开发商使用 sunset clause 辩护，称建筑行业正遭遇严重的劳动力短缺和材料涨价，而 sunset clauses 本质上是为了保护交易双方应对不可预见的成本 blowout。这个解释代表开发方立场，并非司法结论。

真正更硬的压力，来自昆州建筑监管机构 QBCC。根据媒体报道和 QBCC 公开规则，ADGCON Constructions 在 2024年7月16日至2025年3月12日之间，因未遵守 defect rectification direction，累计拿到 30个 demerit points。QBCC 的官方规则明确规定：3年内累计30分，可导致3年内不得持有牌照。

报道还称，ADGCON 在 2024 年因未遵守 defect rectification direction 收到三张 infringement notices，罚款合计接近 9548澳元；QBCC licence history 显示，相关 defects direction 包括三项结构性缺陷和一项非结构性缺陷。QBCC 因保密义务未公开每宗个案细节，但确认了当公司累积 30 分后，监管程序必须启动。

需要特别注意的是，报道同时强调：对于 Jim Raptis、Michael Chan 和 Paul Tseng，并无任何 wrongdoing allegation or finding。报道只是提到，这些人士曾在不同阶段与相关项目或公司角色发生联系。

除了监管扣分，付款纠纷也在累积。根据《Gold Coast Bulletin》报道，自2022年以来，ADGCON 被裁定向两家分包商支付合计 203,833 澳元，涉及多宗 adjudication claims，分包商包括 Australian Framing Solutions 和 Nextstep Electrical。这一部分属于已有 adjudication outcome 的事项，不只是市场传闻。

报道还提到，项目存在至少两宗 statutory insurance claims 记录。这类记录本身说明争议程度不低，但公开报道没有把它描述成开发商已经“崩盘”或公司已进入外部托管，因此“爆雷”更像舆论标题语言，而不是法律或监管上的正式定性。

目前，Cadmium 及相关负责人对媒体询问保持沉默。与此同时，项目审批已经获得推进、监管压力正在累积、买家争议尚未完全出清，这让 Urbana 系列项目处于一种非常尴尬的状态：规划在往前走，信任却在往后退。

成本高公寓市场渐转向高端需多管齐下防问题继续恶化