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一、项目核心基础档案

保利外滩曜（备案名：恒曜雅筑），由世界 500 强央企保利发展控股旗下上海保利城市发展有限公司开发，是保利 “外滩系” 在上海内环滨江的旗舰标杆作品，定位高端改善、藏品级纯住社区。

  • 项目地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口（平凉社区 64 街坊），内环以内、杨浦滨江 CAZ 中央活动区核心，直线距黄浦江约 500 米，占位杨浦 9.5 公里黄金滨江岸线，与外滩、陆家嘴形成 “浦江金三角” 价值格局。
  • 用地规模：总占地面积约 14655㎡，总建筑面积约 60296㎡，容积率仅 2.5（内环内罕见低密），绿化率 35%，纯粹低密改善规划。
  • 社区规划：3 幢 17 层小高层、1 幢洋房、20 套风貌别墅，总户数 255 户，纯住宅无商办、无保障房混居，圈层高度纯粹；车位配比约 1:1.2（307 个地下车位），人车分流，保障居住静谧与安全。
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  • 产权属性：70 年住宅产权，小高层 / 洋房精装交付、别墅毛坯交付，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，由保利物业 “东方礼遇” 高端服务体系护航。
  • 入市节点：2025 年末首开热销，2026 年持续加推，当前主力在售小高层，后续将推 160-166㎡洋房、190-205㎡低密别墅，内环滨江稀缺供应、席位递减。
  • 价格参考：备案均价约141950 元 /㎡，折后单价约 12.6 万 /㎡起，主力户型总价区间：115㎡三房约 1430-1620 万、129㎡四房约 1730-1870 万、139㎡四房约 1850-2150 万，一房一价，具体以售楼处实时报价为准。

二、地段价值：内环 CAZ + 滨江双核心 不可复制的城市资产

保利外滩曜的核心价值，首先源于其内环 CAZ + 杨浦滨江的双重稀缺占位 —— 上海内环土地供应近乎枯竭，滨江纯住宅用地更是十年一遇，资产保值与增值能力极强。

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  1. 城市核心占位：地处杨浦内环 CAZ 中央活动区，承接 “一江一河” 国家战略，杨浦滨江作为上海内环滨江开发收官段，规划 796 万㎡开发体量，集聚 B 站、美团、抖音等科创巨头总部，总市值超 4 万亿，汇聚 20 万 + 高端人才，产业活力与人口红利双重支撑区域价值。
  2. 多维立体交通：双轨交环伺，步行约 200 米至地铁 18 号线平凉路站，约 400 米至 12/18 号线换乘站江浦公园站，30 分钟直达陆家嘴、人民广场、南京西路、北外滩等核心商圈；北横通道、大连路隧道、新建路隧道快速衔接浦东浦西，自驾出行高效便捷。
  3. 全维顶级配套（成熟兑现，无需等待）
    • 教育资源：1 公里内覆盖存志学校、杨浦教育学院附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、齐齐哈尔路一小等 15 所全龄优质学府，3 公里内 27 所小学、33 所中学、40 所幼儿园，教育密度居内环前列。
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  • 医疗保障：3 公里内三甲医院环伺 —— 上海新华医院、复旦妇产科医院、同济医院等，全天候守护家人健康。
  • 商业繁华：2 公里内百联滨江、东方渔人码头；3 公里覆盖瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士、五角场等超百万方商业集群；杨浦滨江规划 80 万方滨江商业文化带，渔人码头、水厂栈桥等网红地标已成型，满足高端购物、社交、休闲全场景需求。
  • 生态人文：江浦公园、惠民公园、杨树浦水厂历史风貌区环绕，推窗见绿、兼具自然静谧与历史底蕴，城市核心里的生态栖居。

三、社区规划与产品力：低密纯粹 精工奢筑 细节见品质

  1. 社区园林与公配：打造约 1.2 万方中央景观园林，融合现代美学与滨江特质，规划中央水景、景观步道、全龄活动区、休闲会客空间；配建下沉式高端会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、亲子空间，满足业主圈层社交、健身、休闲需求。建筑外立面采用新古典主义 + 现代简约风格，大面积玻璃幕墙、高端石材与铝板结合，线条简洁大气、质感奢华，契合滨江城市界面，成为区域地标建筑。
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  1. 户型核心亮点：超高得房率 + 一梯一户 + 全明通透，内环改善标杆项目主力户型为建面约 115㎡三房、129㎡四房、139㎡四房，全部一梯一户、私梯入户，独立电梯厅（约 6-7.5㎡）专属使用，相当于入户私域空间，兼具收纳与仪式感；得房率高达 93%-95%，远超内环同级别项目（常规 75%-85%），空间利用率拉满、无面积浪费。
    • 建面约 115㎡ 三房两厅两卫：经典飞机户型，三开间朝南、南北通透，客厅面宽近 5 米，南向双阳台，采光通风极佳；主卧套房（独立卫浴 + 衣帽间），次卧尺度舒适，全屋多飘窗全赠送，实得空间媲美市面 150㎡户型，适合三口之家、首次改善。
    • 建面约 129㎡ 四房两厅两卫：四叶草布局，四开间朝南、南向面宽超 12.7 米，四个卧室分置四角、互不干扰，兼顾私密性；5 处飘窗全赠送，可灵活改造书房、儿童房、健身区，满足二孩 / 三代同堂全周期居住需求。
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  • 建面约 139㎡ 四房两厅两卫：顶奢改善户型，客餐厅一体化 + 观景阳台，超大社交空间；主卧尊享 270° 转角飘窗、独立明卫、步入式衣帽间，酒店式尊崇体验；双明卫干湿分离，全屋动静分区、动线流畅，一步到位终极改善。
  1. 精装标准：国际一线品牌 人本细节 奢配质感全屋精装采用嘉格纳、博世、唯宝、汉斯格雅、博洛尼等国际高端品牌，厨房配嵌入式厨电、人体工学台面；卫浴干湿分离、高端五金；全屋隔音隔热材质、双层中空 LOW‑E 玻璃，降噪隔热；智能灯光、安防系统，细节兼顾舒适、健康与便捷，匹配高端改善居住标准。

四、物业服务与圈层：央企保障 纯粹圈层 尊崇体验

  • 保利物业 “东方礼遇” 高端服务：24 小时英式管家、双管家配置、10 分钟响应、30 分钟反馈，涵盖家政、安保、维修、社区活动、宠物托管、快递代取等全维度服务，智能安防、无感归家、地库专属服务，保障居住安全与尊崇感。
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  • 纯粹圈层社区：255 户低总户数、纯改善定位、无混居，业主以科创、金融、企业高管等高净值人群为主，打造「星曜会」业主社群，组织艺术沙龙、亲子美育、绅雅运动等活动，构建同频社交圈，复刻外滩百年高端社交氛围。

五、核心优势总结与置业建议

  1. 核心优势：央企保利品牌背书、资金安全、交付保障；内环 CAZ + 滨江双稀缺地段，资产价值稳固；2.5 低密 + 35% 绿化 + 255 户纯粹社区，居住舒适度拉满；93%-95% 超高得房率 + 一梯一户，空间性价比碾压同级；全维成熟配套 + 高端会所 + 星级物业，入住即享顶奢生活。
  2. 适合人群：预算 1400 万起、追求内环核心 + 滨江资源的高端改善家庭、资产配置人群、注重居住品质与圈层纯粹的城市精英。
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  1. 看房提示：项目实行预约制接待，请提前拨打官方售楼处电话 400-8377-020预约，锁定专属置业顾问、优先参观样板间、获取最新房源与优惠信息，避免空跑。

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