作者:WTT
4月20日，最新一期LPR出炉，1年期3.0%、5年期以上3.5%，连续11个月“按兵不动”。
从去年5月降息后至今，房贷基准利率就像被钉在了地板上——新发放个人住房贷款加权平均利率已低至3.1%左右。“3时代”让房贷成为几十年来最便宜的钱，银行似乎也没有再降的动力了。
但便宜不代表有人抢。央行新发布的金融数据显示，一季度居民部门新增贷款仅2967亿元，同比少增超七成；短期消费贷更是缩水1640亿。居民部门贷款余额(主要就是个人房贷)同比增速，已跌至历史低位。
当“史上最低利率”撞上“史上最冷贷款意愿”，大家真的不愿贷款买房了吗？
最近我卖房子遇到几个谈价的，都是想把杠杆压到尽可能低，要么贷款50%以内，要么想全款。不是不愿意贷款买房，而是怕高杠杆的风险。
这种心态和10年前我买房时，很多人都在问“首付能不能五成降三成、三成降两成”、“贷款能不能极限拉满”这种心态已经截然不同。
心态和选择为何大变？因为居民贷款买房的积极性，和楼市的热度呈直接关联。从上述那张“贷款余额增速表格”可以明显看到——
过去十余年间贷款增速的“峰值”出现在 2017年3月，那时候全国房价暴涨，股市火热。
2020年-2021年一季度“明显反弹”，背后行情也是彼时重点城市楼市出现回暖。
2021年房地产开始暴雷、楼市陆续调整之下，贷款增速就一直往下走了。
而这种“买涨不买跌”背后，不仅是心态和认知的结果，也是一种“怕钱缩水、拒绝资产贬值”的经济反应。
换句话说，对于买房意愿来说，贷款利息历史最低有什么用？房价上涨才有用。
算一笔账就能发现，对于普通人而言，三十年现金流里，房贷利息依然是一笔沉重的刚性支出。
以一套总价500万的房产为例，按“两成首付、八成贷款”方案，贷款本金为400万元，30年等额本息利率3.1%计算，月供约1.7万元，30年总利息约215万元。
这笔钱放在十年前或许会被视为“低成本撬动资产”，但在今天的环境下，存款利率一路走低，理财收益率也就在3%上下，“拿钱生息跑赢房贷”空间并不大。
并且，月供超1.7万元那么家庭税后月入至少需稳定在3.4万元以上才勉强安全，5万以上才是稳定线。一旦收入波动或中断，低首付带来的高月供立刻变成生存威胁。加之房价单边上涨预期打破，持有期间物业费、维修金叠加利息成本，也让“借钱囤房”的收益预期大打折扣。
“以前觉得贷得越多越赚，现在是算着工资条过日子。”我遇到的一个计划换房的买家就直言，“宁可卖掉老房凑七成首付，把月供压在5000元以内，也不想每个月被银行准时扣掉大半薪水。”
的确，过去居民贷款高增长，建立在“收入持续涨、房价还会升”的双重信心上。如今职场稳定性下降、收入增速放缓，让高月供在一些人心里从“财务工具”变成了“风险敞口”。
低首付政策本意是降低上车门槛，但当大家对未来收入不确定时，门槛越低反而越警惕——因为后续还款才是真正的考验。
房贷、消费贷的增长幅度，是居民信心的体现，也是市场行情的侧面反映。
那么当前居民贷款买房意愿仍处于历史低位，且没有止跌的迹象，侧面也引发一个话题——房价回调是否还没到位？房价上涨是否还缺乏基础？
从数据来看楼市整体的确处于“以价换量”的阶段，一季度新房和二手房成交量出现“小阳春”式回暖，但全国层面价格尚未同步反弹。
二手房的回暖信号相对更强。3月重点20城二手房成交面积环比翻倍，一季度累计同比微增；北京、上海等城市成交量创近年同期新高。但价格的普涨依然还没到来，3月一线城市的二手房环比上涨 0.4%，但尚未拉动大盘，百城二手房价3月环比仍跌0.34%，仅跌幅收窄。
新房方面，3月一线城市新房价格环比由平转涨 0.2%。但全国来看，一季度新房销售额降幅(-16.7%)大于销售面积降幅(-10.4%)，说明全国平均成交均价仍在走低，大多数开发商目前是“以价换量”。
当前的市场也说明，大家在买房的时候越来越理性了。
即使面对历史低位的利率，普通家庭也更多考虑的是“自己兜里稳不稳”。
不仅要依据利率做家庭的现金流底线测试，让月供控制在家庭稳定收入的40%以内，预留至少6个月还款储备金。也会更多考虑未来的工作前途和行业前景明朗。
当下的市场，与其说是“没人买房”，不如说是“没人敢随便欠债”。当不确定成为常态，少背一点债，往往比多占一点便宜更让人踏实。所以，如果想真正提振楼市，让消费者更有“安全感”才是根本要义。
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