作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
如今，深圳楼市处于剧烈重构中——
核心区刷新天花板，外围区则刷新地板价。
市场按在地板价
深圳楼市正在上演最魔幻的一幕。
一边是宝安中心豪宅备案价15万+/㎡，顶破天花板，另一边龙岗横岗新盘直接把价格按在地上摩擦，刷新刚需盘底线。
4月22日，位于深圳龙岗区横岗板块的新世界188号（新璟曜广场（G08401-0106号宗地））获批预售——
315套76~115平精装住宅，备案均价约38600元/㎡，单价区间约36756—40226元/㎡，总价区间约279万～462万元/套。
均价还够不上上周宝安中心公布包含装修价约150917.62元/㎡的观潮府的零头。
而备案均价约3.86万/㎡，本以为已经够低，结果开盘直接甩出冻资95折，折后均价干到约3.667万/㎡，折后单价最低仅3.49万/㎡，总价265万起就能上车三房。
要知道，2019年横岗新盘都敢卖5万+/㎡，很长一段时间新房都在4字头的均价，去年入市的三个项目才将价格拉到3字头。
就连龙岗坪地的君胜熙珑山、龙岗新生的桑泰龙樾府，当年备案价都站在均价3.9万+/㎡。
2019年1月位于龙岗坪地的君胜熙珑山2110套76~248平住宅开盘备案均价约39000元/㎡，总价区间约299万～1131万/套；
2019年3月位于龙岗新生板块的桑泰龙樾府1411套66~113平住宅开盘备案均价也要约39600元/㎡，总价区间约268万～275万/套；
2019年12月位于龙岗宝龙板块的宝昌利御峰公馆，187套86~89平住宅，备案价均价也要约38500元/㎡，总价区间约320万～364万/㎡。
如今新世界188号折后价比7年前更远区域板块的新盘还低，可以说，直接把横岗新房价格打回地板级。
而这仅是冻资折扣，新房一般后续还会有诚意登记折扣、准时签约折扣以及开盘当日的额外折扣。
所以可以看到，转介渠道的折后吹风价直接将市场价的防线按在地上摩擦——
76㎡三房一卫，总价248万起
98㎡四房两卫，总价328万起
114㎡四房两卫，总价340万起
（来源：朋友圈）
这哪是开盘，分明是挥泪大甩卖。
如果叠加真正的开盘折扣力度，将直接拉爆横岗新房的地板价。
看样子，开发商对自身的市场定位是比较清晰的，拿出了挺大的魄力“以价换量”。
替代性市场
开发商不是不懂行情，而是真的没办法。
毕竟新世界188号所在的片区的替代性挺常强。
一是横岗这个位置，太尴尬了——夹在布吉和大运之间，比地段比不过布吉更近福田南山，比配套比不过大运核心，刚需客宁愿加钱冲大运，也不愿优先选横岗。
片区替代性太强，没有大力度的优惠根本没人看。
二是新世界188号在整个横岗的板块，算不上特别有竞争力。
板块内有大体量的中海大山地、振业城、麟恒中心广场、瑞泽佳园，开发建设基本在10年。
这几个楼盘，品质都相对过关。
无论是社区园林配置、楼盘品质，还是容积率，都具备一定优越性。
麟恒中心广场前身为横岗128工业区城市更新项目，分多期开发，自带大型综合性商业及社区花园，容积率约3.9-4.12，作为旧改出身的项目，相较深圳众多旧改原型，容积率已经比较低。
锦荟park分两期，也自带综合商业，无缝接驳六约地铁站出口，有成熟的花园，容积率也只有4.15。
振业城就更不用说了，容积率最低的一期才1.2，是包含别墅产品的大社区。
剩下的如中海大山地、瑞泽佳园也都是带别墅或低层洋楼的小区，容积率同样在2以下。
通过这几个小区的外观，也能看得出小区的整体品质观感。
而新世界188号项目前身是横岗188工业区旧改，容积率高达6.37-11.14，往往伴随超高层+高密度楼栋排布。
这样的密度，无论是在横岗的整体市场，还是在深圳低容积率趋势建设“好房子”的背景下，都没有太大优势。
高容积率往往伴随超高层以及高密度的楼栋排布。
所以，对比隔壁六约的振业城、中海大山地、麟恒中心广场，密度有明显差距。
那么，别人是低密宜居社区，你是高密度超高层，地段拼不过、产品拼不过，只能拼价格。
而更扎心的是，二手房已经把价格卷到没边了。
目前，横岗的市场价大约在3万一平。
2025年的信义金御山，2026年1月7日，一套80.56平方米3室2厅，东北高楼层户型挂牌价270万，成交总价260万，折合单价32275元/㎡，成交周期16天。
2024年的名居山河里，2026年1月17日，一套97.71平方米3室2厅，东南低楼层户型挂牌价322万，成交总价300万，折合单价30704元/㎡，成交周期50天。
2021年的卓弘星辰，2026年1月18日，一套88.01平米3室2厅，南向高楼层户型挂牌价270万，成交总价238.6万，折合单价约27111元/㎡，成交周期44天。
2016年的锦荟PARK，2026年2月1日，一套89.81平方米3室2厅户型，南向高楼层的户型，挂牌350万，成交总价322万，折合单价约35854元/㎡，成交周期6天；
2026年1月31日，一套128.91平方米3室2厅户型，西北向中楼层的户型挂牌430万，成交总价392.9万，折合单价约30464元/㎡，成交周期227天。
2019年的麟恒中心广场三期，2026年3月20日，一套156.52平方米5室2厅，南北朝向高楼层的户型挂牌价618万，成交总价约570万，折合单价约36418元/㎡，成交周期239天；
3月8日一套69.83平米2室2厅，东向中楼层的户型挂牌价280万，成交总价255万，折合单价约36518元/㎡，成交周期144天。
2010年的振业城四五期，2026年2月2日一套223平米5室1厅，南向高楼层挂牌660万，成交总价615万，折合单价约27579元/㎡，成交周期181天。
这两年，横岗的新盘也陆续给出过更大的折扣优惠——
名居山河里折后约3.57万/㎡，星河盛境御府折后约3.68万/㎡，信义金御山居也给出过强有力的优惠折扣。
如今新世界188号直接把横岗新房均价锁死在3.86万/㎡，也算是彻底夯实地板价。
所以，开发商心里也很清楚，现在横岗的市场，价格才是唯一话语权。
PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。
作者观点，不代表格隆汇立场
热门跟贴