今年3月，我们楼市库存终于同比降低了0.1%，这是自2021年房地产见顶以来，库存首次见底。
这个下降幅度虽然微小，甚至可以说是微乎其微的0.1%，但在长达四年、一千多个日夜的去库存煎熬之后，它的信号意义远远超过了数字本身。
2021年，房地产行业盛极而衰，三条红线、贷款集中度管理、预售资金监管等一系列政策骤然收紧，叠加房企自身高杠杆模式的崩塌，市场从“抢房”一夜之间转向“抢跑”。
开发商手里积压的待售商品房面积一路攀升，到2022年底突破5亿平方米，2023年更是在部分二三线城市出现了“空城”般的现房积压。巨量库存像一座冰山压在整个行业之上：资金被锁死在未售出的房子里，新开工项目锐减，土地流拍成为常态，甚至连上下游的建材、家居、装修行业都跟着进入了漫长的寒冬。
正是在这样的背景下，今年3月库存同比降低0.1%，哪怕只是微弱的一丝松动，也意味着供给侧最黑暗的时刻已经过去。
从数据结构上看，住宅库存下降最为明显，尤其是一线和强二线城市的核心区，经过两年多的以价换量之后，去化周期开始从30个月以上压缩到18个月的合理区间。
这说明，市场并没有彻底“冻结”，只要价格足够有吸引力、项目足够靠谱，买家依然愿意进场。对于整个行业而言，库存底的出现意味着开发商最紧迫的生存危机——积压资产无法变现——正在缓解，也为后续的价格修复和投资回稳腾出了时间和空间。
但是，我们必须清醒地认识到：库存底只是第一只落地的靴子。另一只更复杂的靴子，是需求底，也就是房地产销售面积何时止跌回升。
目前来看，这个底部还没有出现。今年前几个月，全国商品房销售面积同比仍在下降，虽然降幅有所收窄，但绝对值依然处于2015年以来的低位。换句话说，房子确实比以前卖得慢得多，而且这种“慢”是全方位的——刚需在观望，改善在犹豫，投资投机需求则几乎消失殆尽。
需求不振的背后，是居民收入预期偏弱、房价继续调整的担忧、以及过去几年烂尾楼事件对期房信心的长期创伤。没有销售面积的实质性回升，库存底的微弱改善很可能只是昙花一现，甚至会被新一轮被动累库所吞噬。
那么，什么时候才能真正看到这两个底部同时出现？我认为今年还是有希望的。逻辑在于：库存底的确认会逐渐稳定开发商的定价行为，不再盲目降价甩货，从而减少“越降越没人买”的负向螺旋；
与此同时，政策端已经拿出了足够多的工具——降首付、降利率、取消限购、推进城市房地产融资协调机制，甚至地方国企直接收购存量商品房用作保障房。这些措施正在从量变走向质变。一旦二手房挂牌量不再激增、新房来访转化率持续改善、重点城市的月度销售同比转正，那么需求底就会浮出水面。
届时，库存与需求双双见底，房价的底部也就水到渠成了。
当然，这个“底”不会是一个V型的尖底，更大概率是一个漫长的U型或者L型的磨底过程。不同城市、不同板块的见底节奏会高度分化：一线城市和强二线城市的核心区可能率先回暖，而人口流出、产业薄弱的三四线城市，即便全国层面的库存底和需求底都出现了，它们自身的调整也远未结束。
但无论如何，今年3月库存同比首次下降，已经为这个行业撕开了一道光的裂缝。当供应不再继续膨胀，需求哪怕只是缓慢苏醒，那道裂缝就会越来越大，最终照亮整个底部。对于等待买房的人、等待回款的开发商、等待复苏的上下游企业来说，这个冬天最冷的时候，或许真的快要过去了。
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