01 兄弟们，先看一组数字

16分钟，从呼兰路站到人民广场。

这个通勤时长，放在今天上海的地铁版图上，基本属于“神仙配置”。

地铁18号线二期，2025年12月27日开通的。呼兰路站直接升级成换乘枢纽，1号线和18号线在这里交汇。到人民广场，1号线直达，16分钟；到浦东，18号线一路干过去，方便得一批。

我在行业内摸爬滚打这么多年，很多人都看不清一个道理——

城市发展的红利，从来不在“已经人尽皆知”的核心区。

红利在哪？在“即将改变”但“还没多少人意识到”的节点上。

呼兰路站，大概率就是这样被忽略的存在。

02 现在的呼兰路板块，到底什么样？

说点实在的。别光听我吹，我直接带你“实地踩点”。

板块在宝山区庙行镇，紧贴南北高架，北边是蕰藻浜，西边靠近大场镇。通勤核心命脉就是1号线+新开的18号线，以及年底就快修好的北横通道。

从呼兰路站出门，往南看——

紧挨着地铁站，金茂·满誉已经立了起来，起步整盘就是200多套改善户型（离人民广场0.5公里内）；再往南不远，还有大华老镇嘉年华、宝山万达。对于刚需用户来说，旁边的共康六村、共康八村二手房价格平均3.3万-4.5万/平米，堪称上车神器。

往北看，智力广场项目正紧锣密鼓地施工，这是呼兰路站科研TOD的配套部分；再往北摸过去，就是吴淞创新城的经开区工业版块，属于城市更新的主阵地。

简单总结——

现在呼兰路的居住价值核心只有60分，因为城市界面不够亮眼，商业配套还不够丰富，上海本地人能一眼看穿差距。跟五角场、大宁比，还存在十分明显的距离。

但有一点很少人发现：交通价值它已经拿到95分了。

03 看菜下饭！呼兰路PK共康/通河

先说说大家最关心的问题：房价。

宝山有一条非常有意思的“鄙视链”——

共康，曾是宝山比较典型的居住板块，二手房目前挂牌价在4.5万到6.5万之间交替波动。关键来了——在2024年的行情里，共康片区的二手平均跌幅一度达到了29.49%！相当于买了100万的房子，一年后发现莫名不翼而飞了30万！

那通河呢？以通河各个老新村典型成交均价约3.9万至4.3万之间，还没完全爬出大坑。

呼兰路板块平均二手房价格略高于通河，但没太跨越，基本上处于同一水平区间。

三个板块价位段的差别不大，但是规划配置却天差地别。

共康至今很难和吴淞创新城这样的超级规划完全亲近绑定。通河的主要瓶颈在于轨交升级慢、城市规划能级不够高。

反观呼兰路站——

1号线+18号线双轨交汇。金茂、申通地铁两大巨头同时在此布局TOD。智力广场科研TOD开发在即。

这就好比，三个同学平时月考成绩差不多，但是其中一个刚拿到清华的降分录取通知书。而另外两个，还没拿到一模一样的入场券。

04 规划落地跟踪报告（真·干货来了）

这个章节，咱们直接记三个关键词：

轨交互通 ✅ TOD地块 ✅ 智力广场 ✅

给你们看看2026年上半年已经落地的升级：

① 18号线二期100天核查报告

2025年12月27日，18号线二期正式开通。

5座车站——通南路站、长江西路站、爱辉路站、呼兰路站、康文路站。

这个18号线二期有多猛？

通车前，从宝山南部到杨浦区依赖常规交通，几十公里的绕行，高峰期80分钟打底。开通以后，公共交通通勤时间直接从80分钟变成了15分钟。

每天省出一个小时。

一年下来的时间价值，足够你多读完30本书。

我就问你一句话：这样的轨交赋能，房价还处在宝山洼地，你觉得科学吗？

② 申通地铁TOD地块实锤落地

2026年3月23日，上海地铁麾下申通地铁全资子公司——广甯建设，以31.28亿元人民币的价格竞得呼兰路附近某站——康文路站TOD地块，宝山2026年开年首个协议出让住宅用地。

请问，如果申通集团这种掌控上海轨交网络开发的亲儿子都不到呼兰路布局住宅TOD，你觉得他们可能把黄金项目砸到这里吗？

③ 智力广场项目建设稳步推进

智力广场项目在2025年5月开工，以呼兰路为中轴线，分为南、北两个地块。因为18号线开挖和智力广场在空间上高度交叉，为了不耽误市民出行，工人兄弟们硬是协调出了超快建设进度。

未来这里是宝山南部重要的科研产业TOD，直接对标市区的科创新高地。

我就问一个事：下次宝山再推房，你懂要先看哪吗？

05 更狠的牌，在宏观局势上呢

好，真正的重磅来了。

说实话，如果规划停留在呼兰路板块本身的程度，即使有很多利好，我也只能给——80分。

但现在我要告诉你它的上限在哪里。

2026年1月26日，宝山区城市开发建设推进会上，吴淞创新城发生了天翻地覆的变化—— 规划范围从原本的26平方公里，快速拓展到了隔江跨海、横跨黄浦江门户的110平方公里“大吴淞”区域。

同时，“一核两翼”（即吴淞创新城、南大智慧城、滨江沿线）集中推出10余幅优质地块，总出让面积达到70.49万平方米。

吴淞创新城要怎么理解？

翻译成大白话就是：大吴淞片区，将崛起成为上海北门户的超级引擎。横跨江两岸，链接自贸区、邮轮旅游区、智能科创区、生态区，彻底抹平过去宝山北部那些“工业锈带”的旧印象。

再联合10号线、15号线和在建19号线，各种地铁、高铁、吴淞口国际邮轮港一起发力，大吴淞将变成人流、产业流、财富流的交叉口。

请听题：呼兰路站，刚好卡在大吴淞规划的南大门入口处。1号线可以北上畅行静安、人民广场，18号线向东直接贯穿大吴淞科技走廊。

作为大吴淞片区链接中心城区的第一门户，当大吴淞起飞的时候，呼兰路站这种门户型板块必有一波重估。

06 聊聊“治理对策”

有的兄弟可能纳闷：“你为什么强调治理对策？光是金茂改善楼盘造完了、申通TOD建成入市了不就可以了吗？”

非也。

看这一带实际上有几种“病”：

病根①——新盘建设猛烈，次新小区扎堆以后，存量老旧公房小区和城市治理水平跟不上。

病根②——公交接驳与夜经济差太远。

病根③——商业配套相对滞后。除了宝山万达及几处传统商场，缺少现代化地标级商业场所，留不住夜间消费人口。

怎么治理？

其实宝山目前的解法等于提前出牌：

① “轨交换乘+城市更新生态链” ——1号线+18号线刚交汇，庙行镇已经开始对呼兰路换乘枢纽做大规模城市美化工程。不光通车，还打造“青年磁场”场景，吸引年轻就业者留下来，创业在这里，安居也在这里。

② “ TOD超级磁场” ——申通地铁31.28亿元砸下康文路TOD之后，智力广场产业TOD+金茂改善住宅TOD，三个TOD正在联袂生长，形成“居住+产业+消费”闭环。

③ “大吴淞高水平规划引领城市界面洗牌” ——《吴淞创新城建设管理办法（试行）》已相继公示，区域整体更新严格按照未来城市标准推进，海绵城市、智慧城市、“无废城市”等前瞻性理念直接纳入统一规划，治理路径高度明确。

这意思很清晰：宝山知道弱势在哪，但它的打法不是头痛医头，而是直接补产业、基础设施、生活服务全套。

07 未来潜力怎么评估？

咱们理性点：

短期3年内

2025年12月27日（18号线开通）到2026年3月（31亿TOD地块出让），利好消息在极短时间内集中释放，说明上面有意识要加速拉高呼兰路板块的整体能级。

金茂·满誉等项目预计今年陆续亮相入市，奠定板块改善级价格基准。

你可以预期，呼兰路站板块新房价格从5字头向6-7字头迈进只是时间问题。

新盘价格抬高后，周边老小区的挂牌价格会开始被动修复回拉。

中期2026-2028年

2026年本身就是“十五五”的开局之年，大吴淞要实现核心规模成型。

智力广场TOD正式交付使用，康文路TOD配套商业社区全部完成招商入住。

板块的房价，大概率会出现第一轮比较明显的溢价表现。

长期2028年—2030年

19号线全面通车，宝山南部整体纳入吴淞创新城的产业辐射网络。

大吴淞片区被高铁宝山站、邮轮港、产业集群牢牢绑定，形成完全不同于今天的产业结构和高端居住标准。

那时候的呼兰路站，可以接的大概率是来自杨浦、浦东方向的产业改善外溢群体。

08 聊聊那些害怕错过的情绪

说实话。

宝山在上海长期被说是“洼地”，不就是因为过去的石化、钢铁、仓储功能区，城市界面脏乱差，让人觉得“不值钱”？

但我翻遍所有规划文件，仔细仔细看了3遍《吴淞创新城建设管理办法》，直接结论是——

这一轮，宝山是真的要置死地而后生了。

在过去那种上海楼市普遍认为“宝山不值钱”的刻板印象里，大家往往忽略了地铁网络多交一次握手的威力。忽略了申通花31亿在一个位置盖TOD背后的真实目的。忽略了金茂作为央企改善带头大哥过来落子“满系”背后的商业价值判断。

现在越来越多的人正在被迫接受一个事实：在被平均认知认为“不好”的地方，恰恰应该睁大眼睛看，因为它的价值迟早会被重估。在“都说好、全国人民都往里冲”的地方，那才真的小心了。

你是愿意当第一批睁眼的人？还是等呼兰路6字头的时候，再去问能不能上个车？

09 互动环节

最后，问兄弟们三个问题，评论区告诉我：

1. 你坐过呼兰路站的1号线和18号线吗？

2. 你觉不觉得呼兰路被严重低估了？你会不会近期去呼兰路周边看房？

3. 呼兰路VS共康VS通河，你最想上车哪一个？

评论区抽三位兄弟，私信发我你们关心的上海板块，免费帮你们实地去踩，出一期深度硬核测评！

感谢兄弟们看到这儿。

下一期见。