2017年6月中旬，原银监会大行监管部通过电话通知各大银行，要求全面排查对海航、安邦、万达、复星、浙江罗森内里共5家企业的境内外融资支持情况及相关风险。
这一突然的监管动作，核心原因是当时我国外汇储备出现急速减少的情况：2014年6月，我国外汇储备为3.99万亿美元，而到2016年底，这一数字一度跌破3万亿大关，两年多时间里缩水近1万亿美元。
大量外汇储备的流失，主要源于中资企业的海外并购行为。2015年，中资企业海外并购规模达1005亿美元，2016年这一数字飙升至2158亿美元，一年内近乎翻倍。
值得关注的是，这些并购大量集中在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等与企业主业无关的领域，这类投资随后被认定为非理性对外投资。监管此次排查的用意十分明确，就是防止企业将资金转移至国外，同时将相关风险留在国内。在这5家企业中，万达成为监管重点关注对象。
万达之所以被重点关注，主要有两方面原因：
其一，万达的海外投资全部集中在监管点名的非理性投资领域，包括好莱坞制片公司、美国院线、欧洲剧院、英国游艇、澳洲院线等，仅影视板块的海外并购就超过8起，累计花费约100亿美元。
其二，万达海外并购所用资金并非自有资金，而是主要依赖国内银行的“内保外贷”模式，即通过国内资产抵押，从国内银行获取资金后投向海外。例如，收购传奇影业花费35亿美元、收购AMC花费26亿美元，资金大多来自国内信贷。
更关键的是，这些收购的资产业绩持续不佳：AMC在2017年二季度亏损1.765亿美元，三季度继续亏损4270万美元；传奇影业在2014年、2015年分别亏损22亿美元、36亿美元，被万达收购后出品的《魔兽》《长城》两部影片，全球票房均未达到预期。
对于监管层而言，万达高价收购的资产持续亏损，但还贷压力却全部留在国内，相关风险敞口不断扩大。
此次排查的最终结果是，为防范金融风险，监管全面收紧了对上述5家企业的信贷支持，万达也在其中。对于王健林而言，这次监管排查直接影响了万达的发展轨迹。
此后，万达遭遇股债双杀，银行、资管机构纷纷采取避险措施，减仓万达相关资产，导致万达的融资窗口瞬间关闭。
万达正在推进的收购项目陆续流产，已完成收购的海外项目也面临无人接盘的困境，只能以低价清仓处置。再加上续贷困难，万达资金链瞬间绷紧，现金流陷入紧张，这也促使王健林在2017年做出“断臂求生”的决定。
比资金链紧张更关键的是，经过此次监管排查，万达在监管层面被贴上了“高风险、高杠杆”“非理性投资”的标签，而这类企业并不符合A股上市要求。
此前，万达与投资人约定了明确的A股上市对赌期限——2018年8月31日。在通过甩卖资产缓解资金压力后，王健林已清楚认识到，如期完成A股上市已无可能。
这就意味着，到2018年8月底，万达必须拿出410亿港元回购股份并支付利息，但当时的万达根本无力承担这笔资金。被逼至困境的王健林，只能动用自身人脉，启动了第二轮对赌。
距离2017年的资产甩卖仅过去半年，2018年1月，万达商管引进了腾讯、苏宁、京东、融创4家战略投资者，合计融资340亿元，收购了万达商管从港股退市时引入的约14%股份。
王健林向这4家投资者承诺，万达商管将在2023年10月完成上市，若未能如期达成，他将以8%的年化利率，连本带利回购这340亿元资金。从本质上看，这一轮操作相当于王健林用新投资人的资金偿还旧债，将对赌的期限往后推迟了5年。
为了实现上市目标，王健林付出了诸多努力。他首先承诺在1-2年内剥离房地产业务，不再开展地产开发，推动企业转型为纯商业运营管理企业；随后将万达商业拆分为万达地产和万达商管两家公司，将完成轻资产转型后的万达商管作为上市主体，全力冲刺上市。
但遗憾的是，这些努力始终未能获得监管层面的认可。监管层的疑虑主要集中在两个方面：
一是即便拆分了地产业务，2019年至2020年，万达商管75%的收入仍来自万达集团，对母公司高度依赖，所谓的轻资产模式更像是关联交易平台，拆分只是形式上的调整，并未改变其依托地产的本质；
二是2020年疫情对线下商业造成严重冲击，商场租金、客流量大幅下滑，万达商管的财务数据持续恶化，市场和监管层对其盈利前景逐渐失去信心。
受此影响，万达商管的上市计划一再推迟，直到2021年，万达彻底放弃了A股上市的尝试。
2021年3月，万达主动撤回A股IPO申请，官方表述为“基于对自身战略的研判，决定对轻资产商业运营等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市”，其核心意思就是，既然A股上市无法实现，便转向境外市场，而这个境外市场，依然选择了香港。
王健林选择再次进军香港市场，有着特定的市场背景。
在万达商业从港股退市后一年左右，港交所房地产板块迎来了长达一年半的牛市，期间碧桂园股价上涨超过8倍，融创中国股价上涨超过10倍；2020年后，物业、商管类个股在港股获得了超高估值，当时华润物业的估值甚至突破100倍。
在这样的市场环境下，若万达商管能顺利回归港股，凭借较高的市场估值，就能获得足够资金，清偿几百亿外债，解除此前的对赌协议，即便过程艰难，万达也能保持稳定发展。
但现实是，私有化退市容易，想要重新登陆港股，难度远超预期。更何况，当初向四大战略投资者承诺的是2023年登陆A股，如今突然改道港股，如何安抚这些投资者，成为王健林和万达需要解决的又一难题。
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