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上海市黄浦区
河南南路
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黄浦豫园板块,震撼顶级豪宅作品来袭!
露香园二期A地块
约350-900㎡奢阔大平层,均价17.6万/㎡
老城厢城芯板块全面更新提升
天誉售楼处及样板间已开放,仅接受预约参观
面积约260-882平(共150套)
主力户型约377-491平(84套)
小面积约260-299平(64套)
【露香园天誉】
约489㎡空中平墅样板房,在线预约鉴赏
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【露香园】
项目在售产品:平层/风貌
①平层产品:286平-491平
总价区间:5400万～9200万
②风貌产品:3栋,面积410平～510平
总价区间:1.08亿～1.57亿
平层一房一价表
户型图参考如下上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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部分样板间效果示意图:
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装修上,据悉甄选Honeywell、GAGGENAU、怡口、德国柏丽、劳芬等享誉世界的品牌.
项目邀请无间(售楼中心设计)、HWCD(会所设计)、梁志天(室内设计)等美学大师天团,糅合东西文化与生活的艺术哲思,为项目定调.
多重功能的高阶生活会所,以多元化的功能与服务,为业主营造丰盈的国际生活方式.
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更有市芯鲜有的屋顶花园,既与中央景观等形成了海派风貌作品难能可贵的多重景观,更是业主圈层身份的象征.
露香园二期这次的天际大平层,中高区东向视野开阔,宽阔视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底;同时东北方向能对望古城公园盛景,南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致.
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露香园作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例,是上海城市更新的先行者、探索者,在传承文化的同时,还融入当下时尚潮流,打造成片风貌里弄商业街.
项目整体立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核则是按照现代居住理念设计,致力于打造纯粹的海派人居体验.
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露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.
项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2.
其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市,目前基本售罄.D1地块别墅前段时间刚刚入市,目前在售,面积为建面约410-540㎡.
A地块高层样板间已经开放现在即可预约,C1、C2将于明年上市.
不过,露香园二期的开发商,典型的上海本地国企——上海城投作风一向稳健踏实,并不激进,步调扎实潜心做产品,所以入市节奏相对缓慢.
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露香园
来到露香园的一期的外围,其实很难得在如此城中的位置,可以恍若隔世般悄然存在,一边是独特风格的顶豪大宅,一边是老上海传统弄堂里巷,几百米外车水马龙人声嘈杂,现代化高楼大厦钢铁森林,紧接着马上转换为沧桑感的古城墙,这里一片岁月静好似放空了都市的灵魂.
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露香园AROMA所在的黄浦老城厢,是真正上海古城内圈之所在,连旁边国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学,上海实验小学的建筑风格,也都满是岁月沉淀的味道.
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为什么选择它
一、绝版地段:黄浦城央,不可再生的核心资产
区位:黄浦区老城厢(人民路/河南南路),上海绝对中心,东临外滩/豫园、西接新天地/淮海路、北望人民广场、南眺陆家嘴三件套.
稀缺性:老城厢风貌保护区最后大规模新盘,土地永久绝版,卖一套少一套.
文脉:明代露香园旧址(顾绣发源地),600年海派根脉,历史与现代交融.
——露香园天誉——
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二、三重景观:上海唯一“古今同框”全景视野
270°落地窗:高层可同时看三大景观——
豫园古典飞檐(历史)
外滩万国建筑(近代)
陆家嘴三件套(现代)
北高南低建筑布局,几乎无遮挡,高区全天候采光.
三、顶奢产品:尺度、精装、圈层全维领先
户型(260–900㎡大平层/别墅)
层高3.45米(上海顶豪顶级)
得房率≈80%(远超同板块)
一梯一户/私梯入户,全套房设计
491㎡户型:南向面宽26米、双主卧、中西双厨、家政动线独立
精装标准(国际一线)
厨电:嘉格纳Gaggenau
卫浴:劳芬Laufen、当代Dornbracht
配置:威能地暖、三菱重工中央空调、松下新风
四、双国企开发:城投+建工,品质与交付双保险
开发商:上海城投+上海建工(两大千亿级国企),零烂尾风险.
城市更新标杆:政府重点工程,规划兑现力强.
五、全维配套:步行即达顶级商业/文化/教育
商业:豫园、BFC、新天地、淮海路、南京路5大商圈环伺
交通:地铁10/14号线(豫园站),15分钟到外滩、20分钟到静安寺
教育:周边黄浦优质双学区(实验小学/格致中学等)
社区:5000㎡中央花园、高端会所、纯大户型圈层(仅420席)
六、资产价值:抗跌+保值+高租金,穿越周期硬通货
价格锚点:均价约17.6万/㎡,同地段性价比高于翠湖/壹号院
租金:286㎡月租≈9万,490㎡≈18万,年化收益率≈2.5%
涨幅:黄浦核心区近5年年均涨幅8%,稳健跑赢通胀
七、终极改善:一步到位的传世之选
纯改善圈层:无小户型、高净值业主纯粹
产品周期长:**260–900㎡**覆盖二胎/三代同堂,终身无需换房
准现房:交付快、即买即享/即出租
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掌握全面的房产知识是进行安全、合规、明智房产决策的基础.以下汇总了涵盖房屋安全、产权法律、交易税费及购房技巧等多个维度的关键信息.
一、房屋安全排查与维护
房屋在使用中会因材料老化、自然侵蚀或人为损害而产生安全隐患,定期排查至关重要.
危险征兆识别:出现以下情况需警惕:地面突然下陷或出现裂缝;承重柱、梁、板、墙体出现严重裂缝或过大变形;木构件严重腐朽或被白蚁蛀蚀;墙体或天花板批灰层大面积剥落;房屋内部发出异常声响.
常见安全隐患原因:主要包括设计或施工不达标、使用不合格建筑材料、地质条件不佳、破坏性装修、缺乏维护保养以及自然灾害影响等.
禁止实施的危害行为:严禁损坏或擅自变动房屋建筑主体和承重结构;擅自增加房屋荷载;违法搭建构筑物;占用、堵塞疏散通道和安全出口;违规存放危险物品等.
二、房产法律与产权核心知识
房屋产权年限:民用住宅土地使用权年限通常为70年,商用房屋为40年,工业用建筑为50年.房屋所有权是永久的,前述年限指土地使用权期限.
产权到期处理:住宅70年产权到期后,房屋所有权人可以申请续期.经批准后续期的,需缴纳土地出让金,重新获得土地使用权.非因公共利益需要,土地一般不会被收回.
重要法律概念:
“意向金”无法律依据:在正式交易中,具有法律约束力的通常是“定金”或“保证金”.
房产证:是房屋产权归属的法定证明,无论是新房还是二手房交易都至关重要.
产权共有方式:房屋产权可登记为多人共同拥有,分为共同共有和按份共有.
大产权与小产权:购房时需明确区分受法律保护的“大产权房”与不受法律保护的“小产权房”.
三、房产交易税费与成本
房产交易涉及多项税费,主要项目及计算方式如下(具体执行标准以当地最新政策为准):
个人所得税:按成交价或评估价(取高者)的1%征收.房改房自用满五年且是家庭唯一生活用房的通常免征.
营业税及附加税:按成交价或评估价(取高者)的5.5%征收,房产证或契税完税证满一定年限(如五年)后可能免征.
契税:税率根据面积、是否首套房等因素而定,需按当地规定缴纳.
土地出让金:主要针对未缴纳或需补缴的情况,例如经济适用房转商品房或产权续期时.
其他费用:包括交易服务费、印花税、评估费、登记费等.
四、购房实用技巧与冷知识
户型图与楼层:挑选户型应查看规划图、单元平面图和户型平面图.低层为1-3层,多层为4-6层,小高层为7-9层,高层为10层及以上.5有观点认为9至11层可能为扬灰层,但此说法并无统一科学定论,选购时可作为参考因素之一.
面积计算:购房时赠送面积需辨明性质.封闭阳台通常计入全部建筑面积,半封闭阳台一般只计算一半面积.5对开发商提供的实测面积,可自行复核.
购房保险:购房时所付的保险费通常可争取折扣,如八五折.
住宅建筑术语:
层高:下层楼板表面到上层楼板表面之间的距离.
净高:下层地板表面到上层楼板下表面之间的距离,即层高减去楼板厚度.
开间:房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际横向距离.
进深:一间独立房屋从前墙皮到后墙皮的实际纵向长度.
五、住房公积金使用要点
提取条件:支付房租(通常要求房租超过家庭工资收入规定比例,或无房职工连续足额缴存满3个月后可按当地政策提取)、离退休、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系等情形下可提取公积金.
贷款政策:
首付比例:使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例可为25%.
贷款利率:贷款期限5年(含)以下的年利率为2.75%,5年以上的年利率为3.25%.
贷款额度:存在最高限额,各地标准不同(例如上海首套房最高可贷120万元).
组合贷款:公积金贷款额度不足时,可申请组合贷款(公积金贷款+商业贷款).
还款方式:主要分为等额本息(每月还款额固定)和等额本金(每月还款本金固定,利息逐月递减)两种.
六、贷款与套房认定
二套房认定:在婚姻存续期间,若配偶一方已有住房贷款未结清,另一方再购房申请贷款时,通常被认定为二套房,无法享受首套房优惠利率及首付比例.
贷款手续费:办理银行贷款过程中可能产生公证费、律师费、保险费、评估费、手续费等各项费用
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