太原楼评☞| 业内视角
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导读
运城楼市量价波动较小内卷弱，运城御龙庭能否实现大同神话的延续？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
运城“御龙庭”进驻｜降维打击
2026年4月15日，山西省政务平台发布运城御龙庭的建设用地规划许可证。
根据相关拿地资料梳理运城御龙庭项目基本情况如下：
御龙庭东苑开发商：运城市宏晟房地产开发有限公司。根据相关股权结构可以看出，该方位为山西万坤地产，即大同御龙庭的母公司！
地块位置：运城尧梦公园旁、大运花园南侧
占地规模：83.31亩，约5.5万㎡
摘地总价：2.63亿元，亩单价316万，楼面价约1635元/㎡
御龙庭进运城，对运城楼市来说，它不是来喝汤的，而是对目前运城市楼市格局进行洗牌，对运城原本土房企将会是降维打击！
楼评君推断其发展路线：
1，重新定义运城初改、改善盘的产品体系。
2，运城楼市价格承压，御龙庭改变运城房价定价逻辑！
3，楼市温和竞争的原有生态将被打破，加速楼市强弱分化！
NO. 1｜御龙庭操盘逻辑解析
2025年4月25日，大同御龙庭五期当日实现近“售罄”！
运城的御龙庭大概率将会延续大同的操盘打法，故而在运城楼市经营的房企、代理、渠道、中介均需重视御龙庭项目的存在。
御龙庭打造地市级“现象级”神盘的核心逻辑有三个维度！
1，第一板斧——性价比“屠夫”。
御龙庭是遭遇过市场危机中活下来的一家房企，其核心导向为实现“高周转”预期，故而在定价上既要了新盘的命门，也兼顾打击二手房的性价比优势。
参考大同定价策略。运城御龙庭极有可能定价6500-7000元之间，构建区域内极致性价比，周边竞品打入“冷宫”。
2，第二板斧——产品创新强。
御龙庭在吕梁、大同已经经过市场检验，“零公摊”产品的超高赠送率，近乎100%的得房率实现期房卖过现房的优势。
3，第三板斧——强势营销。
房地产如今处于“渠道称王”的时代，御龙庭重新恢复了房企营销的主导权，让楼市再次实现了“大开大合”，工地营销+去渠道+高认筹金+杜绝关系等操作。
其导向为极致的控制成本，对房企而言，营销投入和渠道成本综合降低约为500元/平米，将定价权和营销主导权重新回归房企手中！
御龙庭的操盘简单归纳：以价换量+产品升维+快速清盘，以微利目标换取生存空间，拒绝漫长周期的绑架！
营销策略：新房+二手通杀！刚改无法一梯一户“零公摊”，改善无法实现“低价”！
NO. 2｜御龙庭对运城楼市影响！
运城，山西省第二大人口城市，新房成交量大约是大同的二倍！
运城，是近几年在山西省房地产市场占比中持续上升的城市，对比太原、大同、你中等城市，运城的楼市属于稳定极高的，竞争内卷并不强烈！
御龙庭在运城市的进驻将会产生以下几个预期：
1，运城楼市加速分化的形成。
太原已经延续了三年的分化市场，好项目的流速月均50-100套，差的项目基本被停滞，这样的分化在运城尚未形成。
御龙庭将会改变所在板块3公里以内的项目，要么销售阶段“清零”（等御龙庭清货），要么就走入降价通道，要么倒逼产品升级，客户重新分配，进入内卷时代！
2，加速运城二手房价格下跌。
产品革新换代下，御龙庭不仅对新房有冲击，对二手房也有冲击，其产品往往覆盖刚需、刚改、改善三类客群，二手房产品竞争不过，自然加速降低！
3，运城房企重新洗牌，不善于前策+营销的房企将会被出清！
运城的几大房企，如金鑫、西建、大运、鑫马、金博雅，以及山西建投的几个子公司将会受到较大的冲击，房企在品牌力+产品力+性价比进行PK!
4，运城进入产品集中升级的时代！
目前运城有湟栋公园里、鑫马央璟、西建国宾阅湖/天茂揽阅、清控紫荆府等项目产品力属于较为创新，但相对于大同市场仍属于偏保守一些！
御龙庭之后，运城楼市将会进入“零公摊”为标配，抬板建筑，适合北方的五代宅类产品层出不穷，运城客户消费的预期也将会被拉升！
5，刺激运城拿地的预期，土地热度回升！
鲶鱼效应，运城沉寂的土地市场或将有所盘活，毕竟御龙庭拿地的亩价超过300万，其信号对运城本土房企形成倒逼，并不是市场不好，是产品不能满足需求！
NO. 3｜御龙庭应对策略预判
大同，弱势城市实现了“日光盘”!
运城，御龙庭也有“日光盘”潜力！
楼评君2026年上半年前后去运城数次调研，希望在土地开发前策领域有承接，在大同服务某大宗土地前策中对大同御五有了接触，其预判基本吻合！
1，2026年下半年，御龙庭直接竞争品提前布局，抢占市场份额。
2，尚未推售的余量地块，注重前策，调整产品策略，升级优化！
3，引入强势营销团队外援，构建强营销+线上流量的先行优势！
御龙庭进运城，不是来喝汤，是来洗牌的。强者恒强，弱者出清！
御龙庭定位是梳理市场、竞争、客群，对“好房子”产品不断优化！房企在投决、前策、产品中，要走出山西，跳出运城竞争才能走的更长远！
咨询顾问，专注趋势！
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