前几天到一个小范围的喝茶局碰头

在外滩边上聊天

突然有位人问：你觉得房地产后面还会出政策吗

“没有了！绝对没有了。”

我身边一大佬，突然放下茶杯

斩钉截铁的说到

关于市场会不会出政策，感觉一直是捉摸不定的话题

一边有人感觉政策好像力度一直不大

一边也有人感觉，有总比没有好

也因为这种感觉

大家好像很是希望后面还有什么大招

所以一直看到市场有波动就想着能不能出个政策

其实各位知道不

每次政策的颁布焦虑都不是简单的看市场，是一种综合考量的结果

后面出不出政策，要放在一整盘棋里来看

01

不知道各位有没有感觉

从去年下半年开始到今年3月份，整个市场的政策出台频率非常的密集啊

拿政策风向标的上海来说，整个一季度的政策逻辑是很强烈的

2025年8月的沪六条到年底的老破小收购再到今年2月份的沪七条

市场持续刺激的意愿还是很强烈的

本质上来说，当下每一个城市，哪怕是最严格的上海

已经不存在想买房的不能买的情况了

包括各位还看到，不少地方的公积金都能够异地来使用了

市场的购买力已经做到相对自由了

当下的市场如果存在问题，是购买力不释放，而不是购买力想释放又不释放

而阻碍购买力不释放根本上是两个原因

第一是产品同质化

当市场需求已经过了从0到1，而市场的供应量和当下每个没有本质性不同，那么购买力就没有理由释放

第二是信心不足

这个已经是老生常谈的问题了

我们看到楼市里的看房量其实没有太多的枯萎，但是成交量的下滑很多时候就是基于单体成交周期的拉长

这背后就是来自于市场信心不足

之前很多人觉得市场信心不足就需要刺激给信心

但是信心还有一种情况下回来，那就是等

股票里有一句，利好出尽就是利空

信心不足只要拉长到一段时间了，信心就有可能回升

这其实和现在的房地产阶段是一样的

供给侧的产品同质化没办法以来政策解决，更多的需要围绕着土地段的改革

而信心已经到2026年了，再用政策来刺激已经没太大作用了

因为已经见底了

往后信心只会越来越好

所以从这个维度上来说，再出台政策可能作用也不大，效果也不大

后续市场更多的需要围绕着市场来调节

02

对于后续市场，不太会有太多集中性的政策

而且市场如今也需要把注意力从政策上面挪开，更多的看看市场

但是

市场来调节楼市不代表调控不干预市场

我对后续市场依然比较看好来自于后面的几个沙盘推演

目前市场需求的几种情况，很明显有几股力量

首先我们来看需求

1、对于刚需，不论租和购都能解决库存

过去很长一段时间之所以刚需不给力，就是因为很多刚需转变为租赁需求了

但是现在其实有两个变化

第一当房价持续下滑的时候

一些之前本来买不起房的刚需现在都可以买房了

再加上公积金在这块维度的持续给力，让刚需买房已经不再成为负担

另外也因为重点城市层面的老破小收购作为公租房

这也让某些租赁需求现在也能用来反哺支持市场去库存的运动

很多政策的调整让本来两种对立的格局得到了融合

刚需未来不论怎么走向，都能够帮助市场实现去库存的行为

2、对于中产，本身就在于以旧换新

为什么刚需市场一定要激活

因为刚需本身在于楼市托底

更重要的就在于中产能够完成以旧换新

那些持有老破小的房子，可以持币待购进入市场买房

而他们的选择又有助于完成某种程度上的“新房去库存”

中产集中的购买力大多集中在城市近郊区域的一手房开发

相对适中的地段加上还可以的面积段决定了可以满足中产的需求

他们就是老破小的房东

这一波的方向引导为什么很重要

因为这些项目的去化有助于帮助开发商解套

上个周期里的土地配置大多集中在这里，开发商只有完成了这些区域的项目开发才会有钱去拿新的地块

3、高端市场用安全来换取现金流

最近高端市场有一点比较神奇

也是我们和一些操盘手聊天聊出来了

说现在上海为什么多了很多全国包括境外购买力

包括为什么最近半年香港楼市一直火热

因为全球购买力突然发现现在中国是最安全也是最稳健的

很多高端购买力开始集中性的释放了

不少项目都说来了一些中东土豪

这虽然有一定的玩笑成分

但是确实如此，几乎每个一线和准一线城市的全国购买力都在突围

如今全球局势的动态其实也让不少高端客群选择当下的置业购买

所以从这三个维度

其实确实等也许就是一个好策略

刚需、中产和高端都在往好的方向发展，整个政策调节的杠杆也在发挥着作用

03

当然，这里还有两个角色必须要关注

首先是开发商

开发商的信心也是信心

而且是最重要的信心

只有他们的信心回涌市场才会真正回暖

如今不少开发商的投资策略都已经从单盘投资来换取城市信心

什么意思

现在已经不算总账了

每个项目的投资都需要实现现金流和利润里的维持

其实现在土地出让方也意识到这个情况

所以每块拿出来的招拍挂土地都让大家看到利润

也给到产品规划上的灰度空间

不论是四代宅还是风貌别墅，背后都让大家对于产品有着更多遐想的空间

用这种方式来招商引资，也用这种方式来激活投资

从而让开发商摆脱对于杠杆的依赖

用制造业的模式来完成企业内部财务计算模式

当然在利润层面的放开不代表地方城市没有要求

可以少赚一点钱但是也需要开发商做更多的事情

本质上是因为如今每个城市都在城市更新

也需要开发商帮着完成城市更新

城市更新在于两个维度，一个是单体项目的复杂性开发

不论是红线四至的建筑干扰还是业态内部的排布，都需要房企投入更多的精力

另外是城市共建的活化也希望得到开发商更多的帮助

一些存量项目的盘活或者老旧建筑的活化，如何把这些和项目开发结合在一起

如今也成为了不少城市管理者思考的话题

04

为什么要写这些

其实从这些各位也可以看到地方政府的注意力

我们一直说老办法解决不了新问题

现在房地产的问题已经不再是简单的需求不足的问题了

更多的是需求背后对于房地产运转机制的焦虑

而面对这个问题，简单的向市场传递舆论的作用已经不大了

真正需要做的，是通过资源整合的方式，让行业流动起来

从而让问题被稀释并且能够被处理

都在说信心不足信心不足

这个信心其实涵盖面有很多

除了买房者信心

还有房东的信心，还有开发商的信心，还有资本的信心

这些信心都不是简单的一个发文就可以解决的

我上上下下也算接触过不少管理者，他们的注意力重心也调整到让行业更好的流动

包括人才的流动，企业的扶持以及资本的稳定

这些本身都是为了让行业能够基业长青

从这个角度上来说，不再高密度的出台调控本身也是给到市场信心的来源之一

让大家专注在手上具体的事情

而不是关注后面到底有没有利好

这或许才是调控那个麻筋的东西

05

楼市后面有没有政策了

没有了，真的没有了

我打听下来都说没有了

而且哪怕是有，我也希望大家当成没有来期待

和大家分享几个事

我一个朋友去年年底开始在房地产创业了

前几天碰到说自己一季度就实现现金流回正了，后面马上就要开始赚钱了

然后另外一个朋友最近买房很积极

马上有套别墅就要下定了，觉得好像现在买房再亏也亏不到什么程度了

一个开发商前阵子给我发消息，问我上海有没有土地推荐

他准备从南京来上海拿地了

这些事都是我身边真实发生的

我想和大家强调的是，只要做具体的事情，你都会感觉到乐观和积极

但是如果我们依然把注意力放在虚无的未来以及等待某一个大招来拯救自己

那么这漫长空虚的等待或许才是人生最无尽的深渊

所以

你觉得楼市后面还有没有政策