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开篇总览（核心摘要）
时间范围
2026年4月22日–4月28日（两市征求意见期重叠窗口）
主题
大连、吉林两市住房公积金政策同步优化，东北二线城市公积金工具箱进入密集释放期
核心预判
本轮东北两市公积金政策优化呈现"需求端定向刺激+存量提取扩围"双主线逻辑。大连聚焦"降门槛、扩用途"，将公积金从"购房后补贴"向"购房前资金池"属性重塑；吉林聚焦"提额度、扩提取场景"，将公积金嵌入住房全生命周期。两市政策逻辑既有共性（均响应3月16日中央《提振消费专项行动方案》定调），又有差异（大连重提取端、吉林重贷款端），反映出东北二线城市在人口外流、库存高企的大背景下，正加速用足政策工具箱。
精选五条关键信息
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大连拟取消公积金提取"12个月间隔"限制（对应正文第二、三节）
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大连拟支持提取公积金支付二手房首付款（对应正文第二、三节）
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吉林新建自住住房（限毛坯房）贷款额度上浮10%，双职工最高可贷99万元（对应正文第二节）
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吉林对新市民、青年人（35周岁及以下）、现役军人贷款额度再上浮10%（对应正文第二节）
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吉林支持提取公积金支付购房契税、住宅专项维修资金及老旧住房自主更新出资（对应正文第二节）
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核心政策原文摘录
大连市
《关于进一步优化住房公积金提取政策的通知（征求意见稿）》
发布部门： 大连市住房公积金管理中心
发布时间： 2026年4月21日（征求意见期2026年4月22日–4月28日）
资料来源： 大观新闻2026年4月21日报道、大连市住房公积金管理中心官方通知
核心七项条款要点：
取消住房公积金提取时间限制。 取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依据申请提取"应间隔12个月以上"的限制；取消提前全部偿还商业贷款或异地公积金贷款本息后需在12个月内申请提取的限制。
取消部分住房消费类提取缴存时间限制。 对购买、建造、翻建、大修自住住房，以及既有住宅加装电梯及电梯更新改造等情形，取消"连续足额缴存住房公积金满3个月"的缴存时间限制。
支持提取住房公积金支付购买再交易住房（二手房）首付款。 使用公积金贷款或组合贷款购买大连市行政区域内再交易住房的，自签订房屋买卖合同之日起，购房人及其配偶可以申请提取公积金支付首付款，合计不超过首付款金额，每套住房仅可提取一次。
增加按月扣划方式偿还个人住房商业贷款。 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行等8家银行个人住房商业贷款均支持按月扣划方式，每月合计不超过当月应还本息额（不含罚息）。
优化偿还商贷按年提取频次。 同一自然年度内可多次申请，每年合计不超过当年应还本息额，以前年度未提取的不累计。
明确偿还个人住房贷款提取方式。 按月、按年、提前还款三种方式可选择其一；贷款前未提取公积金支付首付的，可在贷款放款后一次性提取补充首付。
简化住房公积金提取要件。 取消缴存人提取住房公积金需提供住房公积金联名卡的要求。
吉林市
三轮渐进式政策优化
吉林市本轮公积金政策呈现"三步走"
第一步： 2026年1月19日，吉林市住房公积金管理委员会发布《关于优化调整住房公积金贷款使用政策的通知》（贷款端）；
第二步： 2026年3月1日，发布《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》（使用端）；
第三步： 2026年4月22日，吉林市住房公积金管理中心发布《关于公开征求〈关于调整住房公积金使用政策的通知〉意见的公告》，在前两轮基础上再次优化。
贷款端核心条款（2026年1月19日）
放宽"商转公"贷款申请条件：商业贷款正常还款时间由连续12个月（含）以上调整为连续6个月（含）以上；
提高"商转公"贷款比例：由不高于抵押物评估价值的70%提高至80%；
提高再交易自住住房（二手房）贷款比例：由70%提高至80%；
阶段性降低新建自住住房（新房）首付款比例：首次使用或第二次使用且在吉林市行政区内无住房的职工家庭，首付款比例由不低于20%降至15%，政策期限至2026年12月31日；
延长"放宽住房公积金贷款次数"阶段性政策至2026年12月31日。
额度端核心条款（2026年3月1日）
购买新建自住住房（限毛坯房）最高贷款额度上浮10%，即单缴存人家庭最高77万元，双缴存人家庭最高99万元；
新市民、青年人（35周岁及以下）、现役军人购买自住住房最高贷款额度上浮10%，额度同上。
提取端核心条款（2026年3月1日发布、4月22日征求意见稿再优化）
购置自住住房可一次性提取公积金支付住宅专项维修资金，合计不超过实际缴纳金额；
购置自住住房可一次性提取公积金支付购房契税，合计不超过完税证明记载金额；
老旧住房自主更新、原拆原建：经住建部门审批通过后，自项目竣工之日起可一次性提取，合计不超过实际出资金额。
政策有效期至2031年2月28日。
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政策对比与深度点评
大连与吉林政策共性与差异对比
深度点评：两市政策逻辑的本质差异
大连政策的核心创新在于"时间锁"的全面解除与"二手房首付可提"的组合拳。 全国范围内，"取消提取12个月间隔"+"二手房首付可提"的组合并不多见。其实质是将公积金从传统的"购房后补贴"属性，重塑为"购房前资金池"，直击刚需和改善群体的首付资金筹措痛点。更值得关注的是8家银行按月扣划商贷新政——这将公积金月度现金流直接嵌入商贷还款链条，对已购房但月供压力较大的群体是实质性减负。
吉林政策的核心创新在于"额度上浮+场景扩围"的双管齐下。 一方面，针对新市民、青年人（35周岁及以下）、现役军人的10%额度上浮，精准契合东北"抢人才、稳人口"的大背景；另一方面，契税、维修资金、老旧房原拆原建均可提取，体现公积金向住房全生命周期延伸的政策思路。尤其是"老旧住房自主更新、原拆原建"提取情形，与城市更新战略形成呼应，是较具突破性的创新。
与中央政策的精准呼应。 根据《提振消费专项行动方案》（2026年3月16日中共中央办公厅、国务院办公厅印发）关于"扩大公积金使用范围、允许提取公积金支付购房首付款并同时申请公积金贷款"的定调，大连二手房首付提取、吉林购房契税提取均是对中央政策的精准落地。
横向对比全国，两市属于政策跟进者而非引领者。 据中指研究院统计，2026年以来各地累计出台房地产政策约160条，其中住房公积金政策超60条。对比湖州2026年3月27日政策（允许父母子女互助还贷、放开异地购房提取限制、按房屋总价40%确定最高可贷额度），大连、吉林本次政策力度相对温和，尚未触及直系亲属互助、异地购房全面放开等深度创新领域，后续仍有政策深化空间。
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市场数据表现及政策效果研判
大连新房市场：脉冲式复苏但动能不稳
数据解读： 大连新房市场1-2月同比大幅下滑（1月成交面积同比-37.99%、2月同比-31.17%），3月成交套数环比+189.79%、成交面积环比+202.65%，同比降幅收窄至-13.69%，呈现典型的"春季脉冲式复苏"；但4月截至数据显示成交套数572套，较3月823套环比回落。此时出台公积金提取新政，具有明显的"稳预期、续动能"意图——防止3月脉冲后4月-5月行情失速。
从均价看，大连3月成交均价17425元/㎡（同比+10.76%、环比+22.76%），套均价183万元，反映出3月成交结构偏改善；4月均价17126元/㎡略有回落但仍在高位。这一结构特征意味着，大连二手房首付提取新政对置换链条的疏通作用，或将在二季度成为核心驱动力。
吉林新房市场：量价齐升但库存压力仍大
数据解读： 吉林新房均价稳定在6500-7000元/㎡，套均价69-80万元，呈现典型三四线城市价格特征。3月成交546套、同比+46.38%、环比+175.76%，成交面积同比+53.4%，一季度回暖明显；但4月截至数据仅173套，回落明显。 均价自1月6731元/㎡逐月走稳至4月7024元/㎡，呈现价稳量升向价稳量缩切换态势。
数据解读： 吉林3月末库存17183套、165.84万㎡，12个月口径去化周期38.1个月，虽较1月40.8个月有所改善，但仍处于高位。库存高企是吉林市场的核心痛点，公积金政策的"额度上浮+首付降至15%"组合对刚需和改善有直接撬动作用，但去化周期近40个月说明供需失衡严重，政策效果或主要体现在核心板块/优质楼盘的结构性去化上。
政策效果分层预判
短期（3-6个月）： 大连二手房市场或率先受益——首付提取新政对置换链条有直接疏通作用，预计二手房带看量和成交量会在5-6月出现明显抬升，并间接带动改善型新房成交；吉林新房（尤其毛坯房）或因"贷款额度上浮10%+首付15%"形成脉冲式成交，但4月已出现回落迹象，政策接力的必要性凸显。
中期（6-12个月）： 两市政策对整体基本面的扭转作用有限，去化仍依赖收入预期、人口流入等底层变量。吉林库存去化周期即便压降至30个月以内，仍属高位。
对房企的启示： 东北市场政策密集释放但需求承接力有限，房企应聚焦核心区、优质改善产品，避免三四线重仓。
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房企战略启示与风险提示
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投资决策层面
大连建议审慎乐观，聚焦核心区。 中山、沙河口、高新园区等核心板块的二手房流通性将因首付提取新政实质性改善，改善置换链条打通后将反向带动新房去化，可适度加仓。吉林建议战略收缩。 库存压力下三四线项目需以"以价换量+贴政策"组合打法，新项目拓展需严格测算去化周期和现金流安全边际。
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产品定位层面
紧贴"新市民、青年人"政策红利，吉林市场可重点开发80-110㎡建面刚改毛坯产品，可同步享受贷款额度上浮10%（双职工最高99万元）与首付15%双重利好。针对35周岁及以下青年人群体，总价控制在100万元以内的产品将是受益度最高的产品线。
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营销策略层面
大连房企应与公积金中心、8家商贷合作银行联动，推出"公积金+商贷+按月扣划"一站式服务，利用按月扣划新政设计"月供自动冲抵、现金流无压力"的营销话术；针对二手房置换客户，重点包装"卖旧买新+公积金提首付"闭环解决方案。吉林房企可针对毛坯房推出"额度上浮+首付15%"的专项活动，精准锁定新市民、青年人客群。
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风险提示
边际递减风险： 政策见效的前置条件是收入预期改善与就业稳定，东北人口持续外流背景下政策刺激具有明显的边际递减特征，单靠公积金工具难以扭转基本面；
结构性工具局限： 公积金政策属于结构性工具，不能替代货币/财政总量宽松，房企不应对政策叠加效应抱有过高预期；
落地细节变数： 征求意见稿落地细节（如大连二手房首付提取的具体额度上限、提取时点衔接贷款放款的操作细节）仍存变数，房企需密切关注正式文件及配套操作办法；
区域特征差异： 东北市场具有独特的人口结构、购买力和产品偏好，不可简单照搬南方城市经验（如湖州的"按房价40%确定最高可贷额度"模式），需结合本地购买力和供应结构制定差异化策略；
阶段性政策衔接： 吉林首付15%、贷款次数放宽等政策期限至2026年12月31日，房企需提前布局2026年末至2027年初的政策接续风险窗口。
合规声明
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1、上述研究成果由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用AI问数、AI问智、AI报告和数据分析功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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