内容摘要：上海第四批“土拍”5幅地块起拍价合计约82.73亿元，青浦重固地块起拍价约5.41亿元，起拍楼面价16000元/平方米。
近日，上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字（2026）第031号），即2026年上海第四批“土拍”拟出让地块起拍价等重要信息公布。
本次“土拍”涉及浦东新区、虹口区、闵行区和青浦区4个地区共计5幅国有建设用地使用权出让（含组合地块）。其中内环以内2幅地块，均为虹口区地块；内中环线之间1幅地块，为浦东新区地块；青浦和闵行区2幅地块位于外郊环线之间（详见附图1）。
5幅地块拟出让总面积为130046.84平方米(约195亩）；起拍价合计827263万元（约82.73亿元）。
5幅地块中，起拍价最高的是闵行区地块，其起始价为259738万元（约25.97亿元）
5幅地块中，起拍楼面价最高的是虹口区C080403单元hk153-02地块，其起拍楼面价为80004元/平方米；起拍楼面价最低为16000元/平方米，为青浦重固地块。
该批次商品住宅装修标准最高为不低于4000元/平方米，分别为虹口和浦东新区3幅地块；装修标准最低为不低于2000元/平方米，是青浦重固地块。装修标准为竞指标起始值，最终以现场竞报结果为准。
另外，我们还梳理发现了以下几项重要事项：
住宅套数下限，本批次5幅地块均没有规定住宅套数下限指标。
保障性租赁住房(原公租房)，除了浦东新区住宅地块需配建保障性租赁住房(原公租房)建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5%以上，计 2040.12 平方米以上外，本批次其余地块内均没有配建保障性租赁住房的要求。
中小套型住宅，本批次5幅地块中小套型住宅占比均没有硬性规定，由开发商自主决策。
交付标准，除了闵行地块全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50 ％以上之外其余地块均为100%全装修交付闵行地块容积率仅1.05，为低密度住宅，通常叠墅和联排产品为毛坯交付。
本批次“土拍”现场交易会于2026年5月28日开始举行，具体交易时间以竞买申请截止后一个工作日内发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
接下来我们来聚焦青浦重固地块。
本批次青浦区共提供1幅住宅地块，即青浦区QPS5-0001单元36a-02地块，该地块位于青浦东部新兴城镇重固。
青浦区QPS5-0001单元36a-02地块，其四至范围东至绿地，南至绿地，西至福店路，北至36a-01地块，其位于该镇北青公路以南单元，板块上隶属于“虹桥无界百创城”，邻近示范区线赵重公路站TOD片区。
36a-02地块拟出让面积为平方米（约30亩），用地性质三类住宅组团用地，将用作普通商品房开发，容积率为1.7，建筑限高40米。
该地块本次起拍价为54123万元（约5.41亿元），起拍楼面价为16000元/平方米。
那么，该楼面价高吗？
该板块最近一次“土拍”是去年5月，保利发展作为唯一竞买人以底价约8.41亿元拿下青浦区QPS5-0001单元36b-01地块，成交楼面价为15500元/平方米，地块面积为27114.4平方米，容积率2.0。
正如我们预测，本次拟出让地块楼面价会高于以往地块。
这次的1.7容积率地块的起拍楼面价设定仅比2.0容积率地块高了500元/平方米，价格友好！
这是保利发展在重固接连加持的第3幅住宅地块
种种迹象表明，保利发展已锁定其重固镇第四幅开发地块，即36a-02地块。
上次地块出让预告时我们提到了保利发展重固项目公司计划于6月启动36a-02地块项目招标。
这次我们梳理发现，本月24日该项目已启动了设计招标，招标单位正是保利发展重固项目公司，即上海保劭置业有限公司
招标显示，36a-02地块总建筑面积约53335.26㎡，其中地上面积约35135.26㎡，地下面积约18200㎡。工程总投资130000 万元人民币，设计招标最高限价为940万元人民币，设计周期90天，建设周期为894日历天。设计招标开标时间为2026年05月15日。
我们经验判断，该地块很可能延续重固板块零溢价成交的历史，最终由保利发展作为唯一竞买人以底价成交，成交楼面价很可能就是起拍楼面价16000元/平方米。
2021年以来，该板块共出让了6幅住宅地块，最高成交楼面价为18000元/平方米。
2021年10月，新长宁以总价9.47亿元零溢价摘得该镇南部的44b-01地块（水韵名邸），成交楼面价18000元/平方米，当时的房地联动价仅34800元/平方米。也就是说，长宁区国资拿了最贵的地价，卖了最便宜的房价。
1.7容积率产品也是2021年以来该镇唯一低于2.0容积率的新楼盘，稀缺性不言而喻！
最新批复的《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划》将重固基本纳入大虹桥板块，该镇正主动承接大虹桥外溢“红利”，积极打造“虹桥无界百创城”。
重固镇，凭借其独特的区位优势和政策叠加效应，正加速成为长三角一体化、虹桥国际开放枢纽和青浦新城两大国家战略+市级蓝图交汇核心区的投资热土。随着大虹桥扩容、青浦新城提速、示范区破界三重利好叠加，重固镇正从过去的“辐射区”跃升为“核心组成部分”，迎来前所未有的发展机遇。
关于36a-02地块周边配套、保利发展重固在建楼盘销售情况等更多详情请查阅延伸阅读：
控规调整，重固虹桥无界百创城板块新增一幅普通商品房用地
青浦重固地块保利志在必得，今年上海第四批“土拍”清单公布
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资料：上海土地市场、重固家园等
编辑：青浦城观
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