今年的深圳市场，确实有点不一样。
的确，最近咨询深圳的朋友特别多。
我几乎在同一天收到好几个朋友发来同样的问题：
深圳开始抢房了？开盘喷辣椒水的项目在哪啊？现在深圳能买吗？
一直以来，深圳都是全国科创和工业的双龙头。
去年，深圳经济增速达5.5%，居四大一线城市之首。
财富世界500强榜单上，10家深圳上榜企业利润，超过了长三角所有上榜企业利润总和！
那，现在的深圳市场究竟怎样？
这不，最近我们的深圳考察，有幸见证了这个一线城市的真实市场。
1
这是我们在深圳看的第一个项目，洽谈区基本没空座，能看出来人气确实可以。
项目在龙华，离福田挺近，重点是，它是板块里唯一房源还充足的楼盘，也算是个小优势吧。
其他项目是什么情况呢？
我们接着往龙华中心红山上塘方向走，在上塘附近看了两个项目，价格稍低一点，售楼部人也不少。
我们去看样板间的时候，还碰到好几组客户也在看，能感觉出来，大家对这里还是挺关注的。
离开龙华，我们直奔南山。
重点来了，第一个项目就让所有人看沸腾了！
它在全国最牛的粤海街道，这里的经济、科创水平，在全国都是断层领先，不管是经济总量、单位面积产出，还是上市公司的密度，都特别突出。
中兴在这里，华为发源于这里（后迁至坂田），这两家是全球前五的通信巨头。大疆也在这里，全球最大的无人机厂商。
还有腾讯总部、字节跳动大湾区总部、百度国际总部，全在这扎堆。
中兴、迈瑞医疗、长城科技、创维、康佳的总部也在这，就连招商、顺丰、华润、中国电子这些巨头，总部也全在这儿！
站在项目的实体样板间向外看，已经不需要过多言语去解释这里的价值了，所见即所得，非常震撼！
下一个项目靠近前海，3月我们单独调研时，还有几套89平的三房在卖。
没想到才1个月，4月再来，89平的就全卖完了，现在起步就是113平四房，看得出来，卖得还挺快。
在南山又看了一个和周边二手房有价格倒挂的项目后，第二天我们去了福田。
巧合的是，就在我们出发前一天，国家统计局出了3月70城房价数据，北京二手房环比上涨0.6%，深圳和上海涨了0.4%，广州涨了0.2%。
这几个城市就像突然苏醒过来一样，比如广州结束了近3年连跌，北京、上海也终结了9个月的下跌趋势。
成交量更猛！北京二手住宅网签19886套，创15个月新高；上海2.85万套，创近5年新高；广州、深圳也全部越过荣枯线。
这种几大城市成交量一起涨的情况，在过去5年里都非常罕见！
就连租金也有回暖的意思，3月北上深租金环比都涨了0.4%左右，稳居全国前列！
高盛更是预测，上海和深圳今年有望率先触底，2025年底到2028年底，房价或有一定的上涨空间。
总的来说，这就是现在头部城市的楼市现状，整体势头还是不错的！
2
当然了，这些头部城市的房子，产品也在默默升级，越做越好！
以前的普通高层，得房率也就75%左右，要是超高层，很多连70%都不到。
你想啊，100平的房子，实际能用到的就70多平；90平的，到手才60多平。
但现在不一样了，新出的房子，得房率直接干到90%以上，甚至有的楼盘能超100%！
也就是说，现在100平的房子实得面积能有120平，90平的房子实得也能有100多平。
住起来的感觉真是天差地别！
就比如现在很多新房的设备平台，能直接改造成室内空间，客厅一下子就宽敞多了。
阳台交付的时候，也都改成了室内空间，实用面积更大了。
卧室也因为高赠送，变得又宽敞又通透，住着特别舒服。
最关键的是，实际使用面积上去了，房子总价却没太大变化！
所以不管是产品还是价格，这些新产品对买房人来说，诚意真的拉满了！
尤其在深圳这种寸土寸金的地方，优势就更突出了。
而且上面也多次强调，未来住宅必须优质！
这个趋势，也和深圳上海接连废止7090政策是相匹配的。
当然了，深圳也不全是好消息，也有让人心凉的地方。
就比如东部的坪山、盐田、大鹏这些区域，坪山前几年靠产业概念房价达到6万，现在跌了一半，盐田和大鹏的海景房更惨，通勤远、配套差，房价跌了30%-40%，根本卖不出去。
还有龙岗外围的刚需板块，也是重灾区，不少小区跌幅超40%，老破小更是难卖。
说白了，深圳现在的区域分化正在加剧。
所以你看，即便是一线，即便是深圳，也不是都能买！
3
现在一个很明显的现象是，开发商还没有彻底从之前的低迷行情里跳出来。
就比如深圳宝安某楼盘，89平小户型单价降了不少，不到一个月就被抢光了。
龙华那个开盘喷辣椒水的楼盘也一样，小两房大幅降价，才出现了那种火爆场面。
这也能看出，现在买房的人，对价格特别敏感。
所以现在的情况是，成交量看着涨了，但价格其实还没完全恢复。
那些敏锐的买房人，正在趁着这个时机入场。
这次来深圳考察的朋友，有做实体的，见深圳有崛起苗头就赶紧来看看；有家长带娃来的，为孩子以后就业提前布局买房；有在本地工作，想买房自住的；还有本地住户想换大房子的。
但要提醒一句，这个时机不会太长了，开发商一定会反应过来，房价也一定会快速调整。
就像我们这几天在杭州调研，不少楼盘的共识是五一之后会上调价格，甚至有些楼盘又开始摇号了。
比如钱塘区一个盘100多套房，600多组客户参加摇号，西湖区一个盘200多套房，400多组客户报名。
客群源源不断的上来，这个时候，就开始快速调价。
而这一特征，大概率将会是几个核心城市的普遍规律。
这也是我们一直强调的，有需求的客户，一定要抓住这波短暂的价格红利期！
大家肯定也想问：深圳哪些区域能承接高端产业人才？哪些板块是真有产业支撑，不是炒概念？哪些项目未来10年能被高收入人群接住？
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THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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