太原楼评☞| 业内视角
876篇/文2008字/阅读8分
导读
太原新房均价1.2万，保障房0.6万，二手房0.9万，购房哪个选择最优？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
龙城豪宅云集｜丽华天瑞独骚
2026年4月20日，太原规资局发布：丽华天瑞配套商业用地的拍卖公告！
用地仅有2亩，起拍价1470万，该商业用地为736万/亩，这个价格基本吻合龙城大街的土地价格，相对于商业用地而言，属于稍微偏高的。
鉴于此，捋一下龙城大街十余年来的土地成交情况：
2007年，恒大拿下龙城大街以南1048亩恒大绿洲，亩价约117万。
2009年，星河湾拿下来龙城大街南侧1020亩，亩价约130万。
2009年，首开进太原拿地龙城大街南侧766亩，亩价约172万；
2010年，恒大在龙城大街以北竞拍恒大华府，亩价达310万。
2013年，保利竞拍拿到龙城大街南侧215亩用地，亩价约395万。
2014年，山钢首进太原，龙城大街拿地191亩，亩价约450万。
2017年，恒大再拿龙城大街北侧小马263亩，亩价超1500万。
2018年，山西交控拿地龙城大街南侧220亩，亩价约为840万。
2019年，当代拿地黄陵89亩【总规划721亩】，亩价约720万。
2020年，金茂在龙城大街南拿地137亩金茂府，亩均约760万。
2021年，保利在龙城大街北侧拿地体校地块，亩均约1260万。
2023年，保利在龙城大街北侧小马拿地88+6亩，亩均894万。
2023年，保利君威联合拿地龙城大街南65亩，亩均874万。
丽华龙城天瑞该用地于2023年挂牌，起价6.18亿元，容积率3.0，亩均单价约为870万，楼面价超4000元，其土地秉性是太原当之无愧的豪宅用地。
该用地流拍后，2024年太原划定13宗保障房用地，该用地为属性最好的保障房划拨用地，对于太原财政而言——至少损失了5-6亿元土地出让金！
NO. 1｜丽华龙城天瑞基本情况
根据太原审批管理局相关的项目公示材料：丽华龙城天瑞由山西晋勤保障性住房开发建设有限公司开发建设。
总用地面积47584.01㎡，总建筑面积154127.32㎡，规划13栋楼，总户数961户，户均面积达110平米。容积率2.34，机动车停车位1014辆。
目前片区发展而言，丽华龙城天瑞属于周围开发基本成熟，1.7万+以上豪宅项目环伺，该项目成为区域内最大的价格洼地效应——改善属性的保障房！
NO. 2｜丽华龙城天瑞的发展线
2023年，中央zzj提出房地产新形势逐步形成双轨制，规划建设保障房、城改、平急两用公建等三大工程，后期会议强调推进实施！
2024年上半年，楼评君参与晋中市保障房政策的前期调研和顾问，相关住建、房地部分领导研究全国双轨制案例。
太原作为人口量大型城市，筹划13宗用地规划保障房，成为全国在保障房政策中的“先锋城市”，当年楼评君写在保障房的楼市影响一文！
2025年11月11日，太原市行政审批服务管理局公示项目建设工程规划设计方案，丽华龙城天瑞立项，实质性启动阶段。
2025年11月24日，项目获取首批用地的《建设用地规划许可证》。
2026年1月20日，取得《建设工程规划许可证》。
2026年1月29日，项目余量住宅用地取得《建设用地规划许可证》。随后项目启动招标，总投资8.99亿元。开工时间为2026年、竣工时间为2028年。
2026年4月20日，太原市规资局拍卖SWP-2629地块，为丽华龙城天瑞项目商业用地，至此，龙城天瑞住宅划拨+商业拍卖用地完成手续闭合。
NO. 3｜丽华龙城天瑞价格和需求预期
太原已经有两个保障房项目入市，均被抢购一空！
对比锦绣长风、锦绣汾东，丽华龙城天瑞的建筑风格明显有大幅提升，产品优化明显，综合建设标准必然高于前者！
因保障房为政策类住房，其定价有卡线要求。因其划拨土地，丽华龙城天瑞和商品房减少了4000多元楼面价，仅有建安、规划和装修成本。
在覆盖划拨土地整理费用、规划、建安、装修等成本预期下，以及不高于5%的合理利润原则，可预测丽华龙城天瑞的精装价在5800-6400元/㎡。
其次丽华天瑞保障房户均面积110平米，户型主力约为100-140平，认购需求情况预判为2.8万-3.6户！
丽华龙城天瑞的落地，打破了保障房只能在环线外的认知，有助于太原龙城大街高端房价的平抑，也体现了社会居住公平！
另一个方面，丽华龙城天瑞也变向的督促房企对产品力升级的压力，如果商品房不能高于保障房的产品革新力，不能认清双规制趋势必然被洗牌淘汰！
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