今年4月，高盛、摩根大通、瑞银等国际投行，突然齐刷刷看多中国一线城市楼市，甚至直言“上海深圳将率先触底，未来三年房价累计涨15%”。
很多人第一反应是：这是要抄底了？还是又来割韭菜？
国际投行的“看多”，并不是替普通人喊涨，而是精准押注中国楼市的终极分化。
投行的“看多”，本质是看好核心资产的翻盘
国际投行不是慈善家，他们每一次发声，都是经过精准测算的利益博弈，尤其是高盛这份标题直白到露骨的报告——《抢在一线城市复苏之前布局》，字字都在说“我们要进场捡便宜了”。
这份报告的核心逻辑，其实很简单：香港楼市已经率先复苏，而上海、深圳的基本面，和香港高度相似，完全能复制它的修复路径。这里有一组最直观的数据，自2025年4月以来，香港开发商的股价平均涨了65%，而内地开发商同期却跌了17%，一涨一跌之间，差距拉到了82个百分点。
更关键的是估值的倒挂：在过往的楼市周期里，内地房企的赚钱能力（ROE）比香港房企强太多，前者平均14%，后者只有5%，估值（市净率）也该更高——内地平均1.9倍，香港0.8倍，这是正常逻辑。但现在呢？优质国有房企的市净率只有0.5倍，和香港房企持平，可赚钱能力还是比香港房企高（5% vs 3%）。
这就意味着，市场之前太悲观了，把一线楼市的价值压到了地板上，而投行的嗅觉，永远比普通人快一步，他们看到的不是“楼市回暖”，而是“被低估的核心资产”，说白了，就是趁低价进场，等市场回归理性后赚差价。
为什么是上海深圳？北京广州为何“掉队”？
投行看多的不是所有一线城市，而是精准锁定了上海和深圳，甚至预测这两座城市会比其他一线、二线城市早6到24个月企稳。
高盛的报告里，特意提了房地产复苏的四大关键：人口、收入、住房可负担性、供给，而上海和深圳，刚好是这四项里最能打的。先看人口和资源，2024到2025这两年，全国60%的优质资源都扎堆到了这两座城市，光优质国有开发商的土地储备，就有30%集中在这里，资源聚集，意味着人口不会流失，需求就有支撑。
再看细节：虽然现在上海、深圳的租金回报率还没赶上按揭利率，买房子出租还赚不到钱，但两者的差距已经缩到了近十年最低。更重要的是，股市反弹带来的财富效应，正在慢慢传导到楼市。那些在股市里赚了钱的人，会把一部分资金投向核心房产，这和香港楼市复苏的路径，一模一样。
而北京和广州，并不是不行，而是节奏慢了一步。北京的调控一直偏严，政策松绑的力度不如上海深圳；广州则是产业结构里，高端产业的聚集度不如前两者，人口吸引力虽然强，但高端购买力的增速，比上海深圳稍弱。这也解释了，为什么投行只把宝押在了上海和深圳身上。
看多≠暴涨，普通人最该警惕的3个陷阱
很多人看完投行的报告，就急着想去一线买房抄底，必须泼一盆冷水：投行看多，不代表房价会暴涨，更不代表普通人进场就能赚钱，这里面有三个陷阱，一定要避开。
第一个陷阱：复苏是结构性的，不是全面回暖。投行预测的是“上海深圳房价累计涨15%”，但这是未来三年的总和，平均到每年，也就5%左右，根本不是那种一夜翻倍的行情。而且，涨的只会是核心区域的优质房产，比如上海的浦东、深圳的南山，那些远郊区、老破小，大概率还是原地踏步。
第二个陷阱：不要跟风追高。投行进场的成本，和普通人完全不一样，他们能拿到更低的融资成本，甚至能直接和房企谈合作，而普通人买房，要付首付、还房贷，一旦市场出现波动，最先被套的就是跟风进场的人。
第三个陷阱：政策底≠市场底。瑞银早就提到，自2025年末以来，北京、上海已经开始放松限购、发放补贴，政策方向确实变了，但政策传导到市场，需要时间。摩根大通的策略师也说，现在只是接近转折点，3月份才出现初步复苏迹象，真正的企稳，还要等一段时间。
一线复苏，是中国楼市的“二次洗牌”
国际投行集体看多一线楼市，本质上是对中国核心资产的重新定价，也是中国楼市从“普涨时代”彻底进入“分化时代”的标志。
未来中国楼市，只有核心城市的核心资产，才有保值增值的空间，而那些缺乏人口、产业支撑的城市，只会慢慢被市场淘汰。
对于普通人来说，真正理性的做法是：如果是刚需，在一线核心区域买房，只要负担得起，什么时候都不算晚；如果是投资，千万别盲目跟风，优先选上海深圳的核心板块，避开远郊和老破小；如果手里没多少资金，不如先深耕自己的行业，比盲目买房更靠谱。
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