过去十年，个人投资房产赚得盆满钵溢的不在少数，尤其是很多一二线城市的普通居民，更是靠着棚改拆迁，轻轻松松实现了“一夜暴富”的美梦。但很多人不知道的是，现实中真正的炒房大户，其实是上市公司。
而这一现象的背后，正是当前中国楼市深度调整的真实缩影。2026年一季度，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，与同期国内生产总值334193亿元、同比增长5.0%的回暖态势形成鲜明反差，这种“冰火割裂”，也让上市公司的卖房举动有了更深刻的时代背景。
Wind数据显示，2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家持有投资性房地产，占比超过48%，合计持有房产市值高达1.33万亿元。
这只是2019年的数据，放在今天，上市公司手中房产的市值会超过2万亿元。
上市公司热衷于投资房地产的原因其实很简单：一方面，实体行业竞争激烈，利润微薄，辛苦一年比不上一套房子赚得多的情况比比皆是；另一方面，过去多年的经验证实，投资房产的风险极小且收益稳定；更重要的是，当企业经营出现困难时，房产往往能起到兜底的作用。
2022年8月24日，四川长虹发布关于对外出售房产的公告，拟将分布于绵阳、武汉等地共31套存量房产在西交所挂牌出售，转让底价合计为1.66亿元。
从公告的信息来看，此次挂牌转让的31套房产中，既有普通住宅，也有商业办公地产，地理位置主要集中在武汉、长春、石家庄、合肥、杭州、大连等新一线、二线城市。值得一提的是，这31套房产中，14套空置，17套出租，也就是说，其空置率高达46.7%。
这31套房产评估值合计1.66亿元，能赚多少钱？经测算，若按该价格全部完成出售，在扣除账面价值及税费后，预计对公司合并口径净利润影响金额为4091.22万元，折合增值率为71.6%。
上市公司投资房产大赚特赚早就不稀奇了，我们更关心的是，在当下这个节骨眼，上市公司大规模抛售房产到底是何用意？企业发布公告时，无一例外都说卖房是为了“盘活资产，提高公司资源利用效率”，但明眼人都知道，上市公司突然抛售房产，肯定没那么简单。
玻璃大王曹德旺早就一语挑破了：“中国的上市公司手里都握有大量房地产，年底经营不好了卖两套，发不出来工资了卖两套，连年亏损了卖两套，所有的问题就都迎刃而解了。”
这位老实业家早在2018年楼市狂欢期就直言“房子不过是砖头水泥，不会一直升值”，当时还被人嘲笑“一个造玻璃的懂什么楼市”，如今却被市场狠狠正名。2023年底，他以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，而这正是当前楼市的真实写照。
所以，按照以往的常规逻辑，上市公司卖房，其目的就是为了修饰利润、保壳。
为什么卖房可以实现保壳？这话还要从国家针对上市公司的退市规则说起：一、连续两年净利润为负，实行退市风险警示；二、退市风险警示后下一年不能扭亏的，被暂停上市。也就是说，上市公司连续三年净利润为负，就要走退市流程了。
但卖房所得会计入企业营业收入，对公司净利润有很大帮助，尤其是很多连续两年净利润为负的企业，最后基本上都会以卖房来保壳。
近年来，上市公司为了抹平亏损，大规模卖房的现象早就司空见惯了。早在2016年，就有百余家上市公司加入到卖房大军中，房产转让价合计超过20亿元；而2019至2021年这几年，每年都有不少于100家上市公司发布出售房产的公告。
从确认房屋买卖的收入来看，碧生源拔得头魁。据不完全统计，2018年底至2019年底，碧生源依托出售房屋资产共获得超过8亿元收入，为了扭亏为盈，碧生源甚至连北京的总部大楼都卖掉了。
而从出售房产的数量来看，上市公司海马汽车才是最“闪耀”的那颗星。2019年，海马汽车两次卖房合计401套，更被很多网友调侃“是一家上市公司，手中的房产抵得上一个开发商”。
今年以来，也有不少于10家上市公司变卖房产，包括东北制药、高鸿股份、ST联建、赛生药业、广聚能源、云南铜业等。
这些企业的举动，与当前楼市的深度调整密不可分。自2021年楼市拐点出现后，四年多来行业持续调整，2025年呈现“强政策、弱市场”格局，2026年叠加外部关税冲击，沿海出口企业受影响，居民收入预期承压，购房信心进一步弱化，房产的保值增值属性持续减弱。
对于上市公司卖房创收，其实个人觉得并无不妥。一方面，制度上并未禁止，换言之，卖房保壳是被允许的；另一方面，企业当初花费重金购房，就是为了增益，现在企业经营遇到难题，房产自然要发挥兜底的功能。作为企业而言，保住上市资格、好好活下去，才是硬道理。
上市公司卖房只是单纯为了提升业绩吗？专业人士直言，这两年有不少公司卖房，其实还有其他盘算。第一，房地产有硬着陆风险，上市公司闻风而动，提前卖房可能是为了落袋为安。尤其是正常经营净利润为正的企业也加入卖房大军，实际上就是在加速变卖投资性房产，完成套现。
这背后，是楼市“结构性分化”的不可逆。2026年一季度，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，但全国300个城市住宅用地成交面积同比下降超两成，三四线城市楼市冷到结冰，非核心板块房产已从资产变成包袱。
第二，上市公司扎堆卖房，也可能是在换投资赛道。房地产黄金时代，投资房产确实能快速升值，但近两年，随着楼市调控尺度收紧，中央明确“稳市场、去库存、优供给”的主线，地方也密集出台宽松政策，却难以改变市场内生动力不足的现状。
尤其是过去一年多，房地产一直处在下行通道，就连深圳、广州、杭州这样的一线城市，房价也打破了“直涨不跌”的神话。
《钱江晚报》报道，杭州有学区房在2025年成交价高达12万元/平，今年已经沦落到单价6.8万元/平的局面，就连最抗跌的学区房也近乎腰斩，这让很多上市公司失去了投资房地产的信心。房企表现也印证了楼市寒意，越秀地产2026年前3月合同销售金额172.06亿元，同比下降约44.2%，行业调整态势明显。
第三，为了杜绝一些上市公司突击卖房求生的做法，2021年底退市新规中，引入了“扣非前后净利润孰低者为负且营业收入低于1亿元”的组合指标，这加大了上市公司突击卖房保壳的难度。所以才出现了很多上市公司实际上并未踩退市红线，但也纷纷卖房的情况。
很多上市公司现在卖房，也还是在为保壳打算，只不过前两年是事到临头了才想起来卖房，现在是提前两年就开始筹谋了。毕竟，当前房产持有成本正从“暗亏”变“明亏”，租金疲软让“以租养贷”失灵，加上“房屋养老金”制度推广、房地产税试点预期升温，持有多套房产的压力越来越大。
我们该如何看待上市公司大手笔卖房？有三点不成熟的看法：第一，天下熙熙，皆为利来。
上市公司都有专业的投资顾问，基本上能精准把握市场风向。现在有些不需要卖房创收的企业也突然做出卖房举动，个人认为更多的是对房地产后市的不看好，这与曹德旺八年前的预判不谋而合，房产已从“全民财富密码”回归居住属性，炒房致富的幻觉早已破灭。
第二，一二线城市流动性很大的优质房产，仍然是居民资产配置的首选，因为它不仅有保值功能，而且还有兜底作用。就像2026年一季度一线城市二手房成交回升，说明核心资产仍有支撑，这与三四线城市“葱价房”形成鲜明对比，也给上市公司和个人投资者提供了明确方向。
第三，金融市场的水很深，企业财报、企业经营状况、业绩等，原来都是可以粉饰的。作为个体而言，如果不擅长，还是建议远离，否则很容易“送人头”“交学费”。毕竟，楼市调整期，无论是企业还是个人，看清趋势、顺势而为，才是守住底线的唯一办法，上市公司抛售非核心房产套现，个人清理冗余房源锁定流动性，都是对当下楼市最理性的回应。
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