“深圳旧改是不是有救了？”今天下午，当高层会议内容传出，提及“扎实推进城市更新”，一个朋友这样问。
无怪乎普通市民对深圳旧改也如此关注，过去十余年，“旧改”二字成了暴富的代名词，“一栋楼被拆，一个千万富翁崛起”，这是当时旧改带来的改变。
然而，随着房地产市场下行，房企资金链紧张，多个项目陷于停滞，过渡费也不一定能按时发放，有业主自嘲：旧改“暴富”变成“暴负”。
不仅是小体量旧改项目推进不顺利，“巨无霸”级别的明星旧改，进度也较为缓慢。
以市场关注度较高的沙井“金蚝小镇”为例，其于去年7月公示的规划草案或面临大调整。
约419万㎡住宅恐有变数
“金蚝小镇”旧改今年难开拆？
“金蚝小镇”，即宝安沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元，东临环镇路、南临寮丰路、西临西环路、北临北环路。
2019年，宝安区正式启动该项目城市更新相关工作，确定华润置地为前期统筹主体，统筹范围约3.1平方公里。2020年，沙井大街片区重点城市更新单元正式立项，拟拆除重建用地面积约140万㎡。
▲“金蚝小镇”项目现状 | @润置城更
经系列流程工作推进，2025年7月，项目规划（草案）公示，根据公示信息，金蚝小镇项目总建面约477万㎡，包括：
约418.84万㎡住宅（约382.4万㎡商品房和约36.5万㎡保障房）
商业、办公及旅馆业建筑约49.14万㎡
约9.84万㎡教育及公共配套，含12所幼儿园、9处托育机构以及4所9年制学校
有媒体根据这个住宅体量，按刚需/改善户型进行测算，认为金蚝小镇项目将为片区增加至多5.2万套住宅。
彼时坊间传言，按照时间推测，预计项目年底完成规划审批，2026年可启动首期拆迁。
▲图源深圳政府在线
然而，正式规划方案迟迟未见落地，去年11月，深圳规自局回复网友咨询时表示，项目公示方案不符合《住宅项目规范》要求，待优化完善方案后按程序报批。
今年4月，官方再度表示，金蚝小镇项目住宅建设标准应符合《住宅项目规范》相关要求，即满足容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米的规定。
事实上，不仅金蚝小镇这一个项目要符合《住宅项目规范》的要求，去年10月网传深圳规自局和深圳住建局联合发布《关于稳妥推进 <住宅项目规范> 实施的通知 》，当中提及，2025年10月9日前，已批规划的住宅类旧改项目，可按原规划实施。
据合一城市更新不完全统计，仅273个旧改项目可以按原规划实施。
有业内人士认为，这对深圳城市更新的冲击是巨大的。
此前深圳旧改住宅项目建筑高度普遍在150米左右，很多项目远超这个高度，目前可查询到的数据，最高的大概是247米。
已完成改造的住宅项目里，容积率最低在5.0以上，高的超过10。
新规实行之后，同样一块地，一级土地开发成本不变的情况下，容积率差了一倍甚至更多，开发企业很难算得过账来。
此前，合一城市更新集团董事总经理罗宇曾给@深圳买房计划 算了一笔账：
以南山华侨城片区某个旧住宅区改造项目为例，按项目现状住宅建面来计算，净拆建比（拆除旧房面积与新建可售住宅面积的比例）需要达到2到2.5之间，才具备经济可行性。如果是非核心区，净拆建比还需要更高。
一位在城市更新深耕多年的业内人士告诉我们，按住宅限高80米、容积率不高于3.1的新规来看，“村改和旧住宅区改造基本算不过账，拆赔成本、土地贡献率等因素叠加，可售比太低。”
金蚝小镇项目现状居住容积率也并不很低。据@润置城更 此前发布的项目简介来看，部分居住容积率大于2.5，主流容积率在1.5-2.0之间。
▲金蚝小镇（沙井大街）项目简介 | 图源：@润置城更
与此同时，市场环境也在发生变化。沙井新房市场已不复2020-2021年（金蚝小镇项目立项之时）的火热，当前，片区新房折后均价大致在3.8万-4.5万/㎡之间。
而旧改是一个“现货决定期货”的领域，叠加住宅新规和市场因素，金蚝小镇项目距离拆迁动工或许还需要一段较长时间。
不过，官方也尽力为旧改松绑，今年3月，深圳官方出台《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，其核心是：未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房，同时允许在满足条件时合理调整土地移交率。
具体在金蚝小镇这个项目上，如果可以不配建保障性住房，规划草案中的36.5万㎡保障房转为可售商品房，这个项目能否算得过账了？
深圳旧改另一道“紧箍咒”
已有41个项目被清退出局
一方面，住宅新规给深圳涉居住类旧改项目上难度，另一方面，另一道“紧箍咒”——城市更新单元计划有效期管理政策，也在告诉这些项目：你们时间不多了。
深圳于2019年3月15日起对城市更新单元实施计划有效期管理后，据合一城市更新集团统计分析，截至2025年12月8日，深圳已计划调出/失效/清退的城市更新项目共计38个，涉及拆除范围约321万㎡。
▲计划调出/失效/清退的拆除重建类城市更新项目清单 ，数据截至2025年12月8日|图源合一城市更新集团
据上述机构分析，2019年以来，全市城市更新项目计划调出/失效/清退数量和规模整体呈现上升趋势，去年共计17个项目出局，无论是数量还是规模，都位于历史最高位。
截至4月28日，今年深圳已有3个项目宣告计划失效，包括龙岗园山街道保安社区坳一片区、坳二片区等2个城市更新单元和宝安新安街道裕和村城市更新单元。
官方并非一味给旧改“清仓”，也在助力推进存量项目。
今年2月深圳召开城市更新工作现场推进会，明确提出“加力提速推进城市更新重点项目攻坚”。
随后，一份名为“2026年深圳百个城市更新项目攻坚行动项目名单”在业界流传——深圳筛选出104个重点项目全力攻坚，确保完成全年城市更新领域固定资产投资1680亿元的任务目标。这104个项目覆盖全市10个行政区，南山区以19个领跑，宝安和龙华各15个紧随其后。
各区也在推进，例如宝安城市更新和土地整备局在今年工作计划中提及，按照“四个一批”的工作思路，定时定责定序分类推进117个存量城市更新项目。
你家门口的旧改，会在官方推进的名单里吗？
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