近期，温州市区顶头大热的六中（市实验中学老校区）学区房，价格再创新低！
单六中学区的老房子，建面约25㎡至约31㎡的，目前挂牌价只要90万。
还有多套单六中学区房源，报价在100万以内，曾经顶头大热的广小+六中双学区房，也出现了130万左右的报价。
原本适龄儿童入学要在6月份报名，再考虑到办理过户等手续，因此3-4月这段时间，应是学区房成交的高峰期。
然而现在，没有分流、热度居高的六中学区房，成交量尽管也不少，但成交价还是顶不住，出现了大幅下滑。
如此低迷的行情，学区房到底怎么了？
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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
来自最新的市场行情显示，六中学区房出现了90万挂牌的房源。
同时，约90-100万的单六中学区老房子，也变多了。
即便是广小（本部）+六中的双学区老房子，也出现了130万以内的报价。
其实，2024年年中，六中一带的学区房，就曾跌至这个水平，但在2024年10月份过后，学区房曾有所回暖，价格也有所上涨。
到了2025年3月，约20-40㎡小面积老房子、宿舍楼，单六中学区成交总价大多在148-170万元。
然而后来，这一波热度并没有得以持续，房价重新下跌。
仅仅一年时间，降幅达约30-40%了，相当惊人。
来源：温州房哥
如今，六中学区房虽然3-4月成交量也能有150多套，但成交价对比去年下滑明显，很难说是“止跌回稳”，更像是卖家心态失衡，选择套现离场，难以顶住买方的压价和市场冰冷的反馈。
现在，市区多所预警小学的入学压力已经不大，仅个别学校依旧热门，初中尚未面临招生不足的情况，基本吻合人口出生率的转折点（2020年）。
眼下，初中的人口转折节点还没到，六中的学区房市场居然就再创新低，显然这波市场行情与出生人口的关系不大，与市场的供需关系联系更为紧密。
市实验中学老校区
当然，出生人口的下滑，导致大家对于学区房的长远预期，同样会起到冲击。
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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
可见，六中学区房价格的走低，关键在于市场需求的萎缩和转移。
前些年，大量六中学区房的意向客户，转头买入集新未来社区。
目前，集新片区商品房与人才房，扣除未售房源后，备案了5200多套房源。
这一带的客户，与原计划会买入六中的客户，高度重合。
大量原本锁定六中的购房者转向集新片区，导致六中房源流通性降低，去化周期显著拉长。
同时，部分家长开始重新评估“双学区”老房子的溢价合理性，更倾向选择性价比更高、居住价值更高的新兴教育资源覆盖区域。
市实验中学集新校区及附属小学
集新未来社区商品房小区的优势，在于能同时满足幼小初12年的学区需求，以及对于品质小区的居住需求。
广小及六中本校周边航拍图。来源：安居客
六中学区房的周边环境，终究是落后了，落地房和楼梯房是多数，电梯房反而是少数，大多仅能提供学区需求，这类房源实在难以满足家长们的居住需求。
同时，如果只用房源的学位，不能在学校周边居住，后期接送的时间和精力成本亦是很多家长需要烦心的事情。
市实验中学老校区
当然，经济下行后，中产阶级收入下滑，失业率增加，也很大程度上影响了学区房的决策。
2021年之前，不少已有中上学区住房的中产阶级家庭，甚至一些有2中等头部学区房的家庭，都要冲着最头部的六中去，导致需求暴增，房价水涨船高。
不少中产阶级还使劲加杠杆，为了孩子努力冲头部学校，进了学校之后，房子转手一卖，房价根本不会跌，涨了的更是大多数。
然而如今，受收入减少、教育投资回报降低等影响，中产阶级但凡手头有个中上水平学区房，就让子女读了算了。
更何况，这些年新增的学校，不仅仅是市实验中学集新校区，还有市实验中学府东分校、七都分校等，以及2中滨江校区、西部新城校区（在建）等。
当头部学校的新校区、分校大量增加，再加上居住环境、经济形势、观念转变等一系列原因，追求头部学区房的人自然少了。
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近年来，越发热闹的学位买卖市场，也证明了不少买入客户都认为买学位会更划算，要优于学区房的持有成本，尽可能在规避更大的损失。
与其担心未来的房价接连失守，后期难以流通，就会选择购买学位，一次性买卖。毕竟六中的教育实力，并没有发生改变，依旧是温州市区头部的初中。这钱如果换成优质私立学校的学费，也不会差太多。
同时，学位交易的方式，对于卖方来讲，风险较大，但成交量在逐年递增，很显然卖家对于价格的预期也是持悲观态度，更愿意买卖学位来获取确定的回报，而不是直接交易房源。
当前，学位交易范围更是从六中蔓延至市区多个学区，只要相对应的学校没有分流风险，房东都在纷纷跟上，相继出现了学位买卖情况。甚至有位朋友原本都和房东定好学位买卖价格了，可是最终还是决定去市场上看看有没有更便宜的学位资格。
买卖双方都持有了较为浓厚的悲观、保守情绪，学位买卖又会进一步分流买房持有的客户，学区房的流通性遭受打击，房东心态很难维稳，房价难免会接连下降。
当下，不仅是房产市场的未来充满了不确定性，各行各业也是如此，黄金单价破千、存款利率不断降低等等消息，都在推着大家过紧日子，规避风险的情绪也在逐年增加。
所以买家收缩需求，卖家降价求离场，是非常正常、合理的逻辑，大家都只做能力范围之内的事，尽可能的规避风险。
或许只有等到大家愿意加杠杆，成交量增加，价格不变，市场才会迎来筑底，到时候想必是一片勃勃生机，万物竞发的境界。
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