每次美联储一有降息动作，社交媒体上总会涌出一波“楼市要回暖了”的声音。这种期待其实很好理解，毕竟利率往下走，贷款压力就轻了，理论上买房的人应该多起来。可现实往往不会按照教科书里的模型乖乖走路。
2025年全年，美联储累计降息75个基点，将联邦基金利率目标区间拉到了3.50%至3.75%的水平，而进入2026年之后，降息节奏明显慢了下来，至今仍维持在这一区间不动。按理说，全球货币环境已经比两年前宽松了不少，但中国楼市的反应却相当冷淡，远没有出现很多人期盼中的那种“报复性反弹”。
更让人心里不踏实的是高盛早在2024年就给出过的那个判断。当时高盛的研究团队明确提出，中国房价从2021年三季度见顶之后，大约要经历24个季度的调整周期，真正的底部可能要等到2027年三季度前后才会出现。这个预测在当时被不少人当成是“外资唱空中国”的老套路，但如果冷静地看看眼下楼市的真实数据，你会发现它背后的逻辑链条正在被一环一环地验证。
先聊一个很多人容易忽略的问题：为什么美联储降息对中国楼市的传导效果这么弱？表面上看，美联储降息确实能给中国央行腾出更多政策空间，国内的LPR也有进一步下调的余地，购房者每个月的月供负担确实可以减轻一些。
但这里面有个非常关键的前提条件，那就是老百姓得愿意去借钱买房。偏偏在这个环节上，链条断了。2025年居民部门的债务增速只有0.5%，创下历史最低纪录，其中房贷增速大约为-1.5%，从2023年二季度开始已经连续11个季度处于负增长状态。
这种集体性的“缩表”行为，根源不在利率高低，而在于对未来收入的预期发生了根本性的转变。过去那些年大家敢加杠杆买房，是因为相信工资会涨、房价会涨，贷款压力会被时间慢慢消化掉。但现在这种信心已经很难重建了。
居民部门杠杆率在经历了前几年的快速攀升之后，从2024年末的61.4%回落到了59.4%左右，看上去降幅不大，但这是在经济还在增长的背景下发生的主动去杠杆，说明大家对负债这件事变得格外谨慎。克而瑞研究中心此前有个说法非常到位，大意是不管美联储降25个还是50个基点，真正决定楼市走势的按钮从来都不在美联储手上，而是背在千千万万负债前行的购房者身上。
其实要理解利率周期对楼市的杀伤力，看几个小型经济体的案例会特别直观。拿大家比较熟悉的香港来说，由于联系汇率制度的存在，港元利率必须亦步亦趋地跟着美元利率走。2021年9月香港官方住宅价格指数冲到398点的历史高位，之后随着美联储暴力加息，一路跌到2025年3月的285点，前前后后回撤了将近28%。
新西兰的情况也差不多，只不过痛感来得更慢一些。当地央行在2023年5月把利率顶到了5.5%，之后逐步降息，到2025年10月已经降到了2.5%。但房价从高位下来跌了13%到15%，而且是在利率已经明显回落一年多之后才勉强止跌的，整个下行过程拖了大约三年。高利率对楼市的伤害就是这么一种慢性的、滞后的传导过程。
这两个案例告诉我们的道理其实很朴素：利率上行时房价不会马上跌，利率下行时房价也不会马上涨，中间存在一个相当长的时滞。中国大陆虽然是大型经济体，拥有更多的政策工具和更大的回旋余地，但面对全球流动性环境的大周期切换，同样很难完全置身事外。
说到高盛的预测，这几年其实改口改了好几次。但换个角度看，这种频繁修正恰恰说明中国楼市的走势确实非常复杂，远不是一个简单的周期模型能框住的。而且从高盛最新的态度中可以读出一个重要的信号：分化，而且是剧烈的分化。
聊到这里就不得不提一个更深层的问题，那就是人口。2025年全国出生人口只有792万，比2024年又少了162万。2024年全国结婚登记更是只有610.6万对，比前一年锐减了20%以上，降幅创下有记录以来的最高纪录。过去二十年推动房价上涨最坚实的底座，正在以肉眼可见的速度变薄。
所以美联储降息到底能不能救中国楼市？我觉得答案已经很明显了。楼市的问题从来不只是钱贵不贵的问题，而是大家敢不敢借、愿不愿买、对未来有没有信心的问题。当居民部门在主动收缩资产负债表，当年轻人的数量在逐年减少，当＂房价永远涨＂的信仰已经彻底碎掉，光靠降息是远远不够的，最终走出低谷，靠的是中国经济自身结构转型能否真正落地生根。
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