来源：观点地产网

观点网 2025年Q4至2026年春天，注定被标记为中国公募REITs市场资本运作的密集时刻。

积极参与者华润置地动作频频。

4月28日晚间，深交所公募REITs信息平台更新了一条信息：“华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金（下称华润置地商业不动产REIT）”正式进入申报程序，项目类型为商业不动产REITs，专项计划定名为“中信证券-华润置地商业不动产1号资产支持专项计划”

原始权益人为华润置地控股有限公司与华润置地（成都）有限公司，基金管理人仍是华润的老搭档华夏基金管理有限公司，专项计划管理人则为中信证券股份有限公司。

这不是华润置地第一次站到C-REITs发行的聚光灯下。此前，已成功发行华夏华润消费REIT和华夏基金华润有巢REIT，分别覆盖消费基础设施与保障性租赁住房两大赛道。

意味着，撇除住房租赁这一较独立业态，华润置地已正式迈入消费REITs+商业不动产REITs的双平台时代。

华润构建双平台

如果把视线从华润置地单家公司拉远，将整个中国公募REITs市场的项目图谱铺开，便会发现一个正在加速成型的格局：消费基础设施REITs与商业不动产REITs正在形成两条清晰的并行赛道。

自2024年首批消费REITs获批以来，华润、金茂、大悦城、印力、中海、百联、凯德等企业先后将旗下购物中心资产送进公募REITs通道，累计融资已逾数百亿元。

而商业不动产REITs，于2025年底由中国证监会正式推出试点。

相比消费基础设施REITs，商业不动产REITs对底层资产、收益率要求、原始权益人主体信用要求、募集资金使用用途、审核流程以及合规适应成本等多方面“门槛”，都进行了优化。

特别在对底层资产要求上，消费基础设施被严格界定为百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业、商旅文体健融合型商业综合体等，必须具备民生消费与公共服务属性，混合业态的面积占比也受到严格限制。

商业不动产REITs则解除了限制，并主要针对商业地产存量资产进行了范围扩容，明确纳入商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等具有商业属性的业态。

同时，也鼓励持有业态相近、功能互补或具有运营协同性的资产组合申报商业不动产REITs，换句话说，支持混包发行。

可以看出，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”定位，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密。

因此，难怪商业不动产REITs一经推出试点就受到市场热烈欢迎。

统计显示，截至华润置地商业不动产REIT和中金开元旅业商业不动产REIT申报的4月28日，获批和申报中的商业不动产REITs已达19单，拟募资规模超过600亿元。

而华润置地也不是第一个看中契机，推动建立双REITs平台的玩家。早于华润，主导杉杉奥莱发展的唯品会已搭建起双REITs平台脉络。

截至目前，唯品会已成功发行以宁波杉井奥特莱斯为底层资产的中金唯品会奥莱REIT；以及刚刚获批的中金唯品会商业不动产REIT，底层资产为郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯。

虽然两只REITs均以杉杉商业旗下奥莱项目作为首发底层资产，但在战略定位的未来路径上存在显著差异。

据透露，先一步上市的中金唯品会奥莱REIT可扩募资产范围拟包括仓储物流资产、奥特莱斯资产及其他符合规则要求的资产。该REIT定位于可搭配其他不动产资产类别的REIT平台，通过奥特莱斯资产与仓储物流资产的组合，在经济发展的不同周期下形成互补效应；

中金唯品会商业不动产REIT后续可扩募资产范围就包括奥特莱斯资产、商业办公资产及其他符合规则要求的资产，定位于聚集商业不动产赛道的REIT平台，通过商业不动产资产的不断购入，持续提升资产规模及分散度。

华润置地后续对于两个REITs平台，相信也有类似的分类发展规划。

资产初窥

但就目前来说，华润置地商业不动产REIT的初步底层资产，依旧是大家熟知的万象城、万象汇成熟物业。

根据公告，该REIT目前预计募集金额为54.05亿元，底层资产为位于江苏省南通市及山东省临沂市的两个购物商场，项目公司为华润置地（南通）发展有限公司及华润置地（临沂）有限公司。

对应的具体项目，为华润置地在南通和临沂分别已开业的唯一购物中心南通万象城、临沂万象汇。

比起上一单华夏华润消费REIT装入的青岛万象城，此次申报的南通万象城与临沂万象汇，无论从城市能级还是从项目声量来看，都显得“内敛”一些。

不过，南通万象城所在的南通，经济总量也已突破万亿，常住人口也多；临沂则是山东人口大市，目前属三线城市，经济总量近7000亿。

项目方面，南通万象城商业体量近20万平方米，位于南通市港闸区北大街商圈，于2018年9月正式开业，2022年曾发行过类REITs。

项目同城竞品包括南通永旺梦乐城、南通CBD大有境、南通圆融广场购物中心。

作为长三角非省会万亿级城市的中高端商业项目，南通万象城开业时引入了逾300家品牌，近40%首进南通，并打造了N次方公园和YUMMY集市两大情景式创新主题区，开了个好头。

此后几年，南通万象城是一道持续走高的斜线。到2024年，据网络公开披露的信息，项目年内零售额突破24亿元，同比增长超15%，客流同比增长20%。

同年，项目引入首店品牌超过50个，包括lululemon、创意韩国料理NEED等。

与青岛万象城类似，南通万象城同样也集齐了众多户外品牌，除lululemon外，还有DESCENTE、SALOMON、HOKA、KOLON SPORT、The North Face等。另外，南通万象城在高化、茶饮轻餐等业态方面也有优势。

现时，南通万象城仍有策略地引进首店品牌，而且每年营销活动也下不少功夫。

例如2025年9月开业七周年，南通万象城就开出了华东首个大型慢闪街区“与巷1.0秋序”，并搭配引进了11家华东、江苏首店品牌。

最新2026年4月，南通万象城也开出了多家首店，包括寿司郎南通首店、烤匠麻辣烤鱼南通首店、九十葉南通首店等。

据报道，2025年南通万象城的销售额已突破30亿元。

另一方面，临沂万象汇2019年9月开业，商业体量约12万平方米，标准的一站式家庭型购物中心，定位当地中高端客群。

项目招商也与之配合引入大量服饰鞋履、生活方式、餐饮品牌，尤其服装品牌非常丰富。

引进的品牌包括大疆、凯乐石KAILAS、hoka、mont-bell、APM、丝芙兰、PSO brand、chuu、优衣库、泡泡玛特等。另外，项目在2025年9月也开出了盒马鲜生鲁南首店。

项目同城竞品包括临沂泰盛广场、临沂河东吾悦广场等。

不过，对于南通万象城与临沂万象汇的具体经营数据，就需要等华润置地商业不动产REIT申报文件正式上报后，才能了解到了。

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