作者 | 睿和智库研究部 责编 | 韩玮烨
摘要：当增量“归零”，长租公寓的牌桌上还剩下哪些玩家？
2026年春天，长租公寓行业踩下了一脚“点刹”。一边是TOP30企业开业规模环比增速骤降至0.8%，规模化扩张几乎定格；另一边是新增供应中65%的房源被打上了“保租房”的标签。
上述客观的数字宣告：资本驱动的规模竞赛终结，考验出租率、续租力与金融闭环的存量深耕时代已至。牌桌上的筹码，正从“房源数量”彻底转向“运营质量”。
1、规模增速见顶，行业迈入“存量深耕”静默期。2026年Q1，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模达173.4万间，仅微增0.8%，规模化扩张实质性触顶。竞争重心已从“跑马圈地”转向提升173.4万间存量房源的出租率与续租稳定性，供给也从“指标驱动”向“以需定建、以需定购”理性回调。
2、新增供给向头部城市与大型社区集中，结构分化加剧。Q1新开项目中，成都、西安、上海三城以37%的占比领跑，前十城市贡献近七成房源，选址逻辑深度绑定产业人口与存量资产。同时，1000间以上的大型租赁社区贡献了59%的房源供给，成为增量绝对主力，而200间以下的小型项目正被快速挤出市场。
3、中央定调存量挖潜，地方竞逐人才安居。Q1，住房租赁政策延续“自上而下定基调、自下而上强落地”的传导路径。中央层面侧重存量盘活的顶层设计与低成本资金护航，地方层面则聚焦多渠道供给优化与青年人才精准保障，形成政策合力。
4、资本市场闭环成型，“投融建管退”全周期打通。Q1，公募REITs实现首发与扩募双突破，持有型ABS同步扩容且首单市场化高端公寓ABS申报获受理，金融退出预期的确定性增强。
Q1运营力50强
运营力解读
1、供应端
Q1累计开业173.4万间，增速趋零倒逼行业逻辑重塑
2026年Q1，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模达173.4万间，但环比增速仅 0.8%。头部阵营排位趋于固化，“规模天花板”效应凸显，行业规模化扩张已实质性步入“静默期”。
数据背后，是供应端逻辑的两重根本性切换：
竞争重心切换：由“跑马圈地”转向“存量深耕”。经过前几年的集中收储与大规模开发，头部企业在一线及核心二线城市的战略卡位已基本完成。在当前资产价格和租金回报率承压的双重约束下，继续盲目铺排增量将显著推高空置风险。
伴随规模增长逼近零点，行业竞争焦点已从抢夺新增房源，转向如何提升173.4万间存量房源的实际出租率与续租稳定性，在微利时代守住运营底线。
供给节奏切换：由“指标驱动”转向“需求驱动”。据睿和智库不完全统计，Q1全国新开公寓项目166个，新增房源约7.57万间，较上一季度（192个项目、8.57万间）环比有所回落。其中，保租房供应房源数达4.93万间，占比65.1%。
此次“总量回调”并非源于需求萎缩，而是供给侧开启的主动、理性回调：一方面，一季度涵盖春节假期，本就是租赁项目施工与行政审批的传统淡季，入市节奏季节性放缓属正常现象 ；另一方面，“十五五”规划明确指向“以需定建、以需定购”，多地2026年保租房筹集目标较2025年出现明显收缩。
综合研判，行业正加速告别粗放的“增量建设”惯性，迈入"存量提质与精准匹配"的新周期。
图表1：2026Q1 TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模（间）
数据来源：睿和智库
城市维度上，Q1新开长租公寓项目呈现显著的头部集聚与政策共振特征。成都（22个）、西安（21个）、上海（18个）以合计37%的占比领跑，前十大城市贡献度近七成，核心一二线城市仍为布局主阵地。
这一分布格局与地方租赁新政深度绑定，成都、西安受人才补贴及“先住后审”等政策红利驱动，项目放量尤为突出；上海、杭州、深圳则依托存量非居改建的成熟机制，在土地增量受限背景下持续贡献改建类房源。
总体来看，新增供给的选址逻辑已从“跟土地指标”转向“跟存量资产与产业人口”，城市项目密度与其租赁政策的创新力度及存量盘活效率高度正相关。
图表2-3：2026Q1长租公寓新开业项目省市分布情况（个）
数据来源：睿和智库
体量上，供给结构加速向集约化、社区化演变。Q1头部大型租赁社区（单项目1000间以上）以仅16%的项目数量占比，贡献了59%的房源供给量，成为增量绝对主力；中型项目（200-1000间）作为市场韧性中坚，贡献了33%房源份额，维持着标准化产品的稳健输出；而小型零散项目（200间以下）房源占比已萎缩至8%，正在被快速挤出新增市场。
图表4：2026Q1新开业项目体量分布
数据来源：睿和智库
2、标杆企业分析
1）龙湖冠寓：2025年租金收入达24.8亿元，出租率95.7%
年报显示，龙湖冠寓2025年租金收入达24.8亿元，开业超六个月项目出租率保持95.7%，盈利能力稳健。在规模拓展上，冠寓持续聚焦一二线核心城市，开业及获取规模稳居行业前二。
龙湖正在加速推进资管航道的多元业态协同。龙湖方面表示，依托对城市趋势、客群需求及多元业态运营的深入理解，龙湖资产管理可在项目前策阶段灵活配置长租公寓、产业办公、活力街区、健康养老等业态，并根据不同项目进行定制化组合，以实现经营最优解。龙湖认为，该策略有助于提升运营效率，持续释放资产价值。
2）华润有巢：2025年REIT可供分配金额超预期，扩募后规模与运营双升
年报显示，华润有巢REIT2025年可供分配金额达5055.99万元，完成扩募招募说明书预测值的102.15%，净利润同比增长19.6%，业绩兑现能力突出。底层资产运营稳健，年末整体公寓出租率（按房间数）94.95%，同比微增0.66个百分点；租金收缴率99.95%，现金流安全底线稳固。
年内完成REIT首次扩募，发售金额11.33亿元，新增资产覆盖上海松江、闵行两大产业集聚区，形成多项目协同格局。
截至2025年底，华润有巢已累计布局15个城市，在营项目61个，在营项目规模4.9万间，为基金后期的持续扩募提供充足的资产储备。
3）美团：申请“美团拼好房”商标，正式入局租房赛道
2026年2月，美团关联公司北京三快科技有限公司申请注册3枚“美团拼好房”商标，涵盖科学仪器、金融物管、餐饮住宿等国际分类。
此举被业内解读为美团加码房产服务赛道、探索住房租赁领域新商业模式的明确信号，也意味着轻资产模式的互联网玩家正式入局住房租赁市场，行业竞争格局将更具想象空间。
行业动态
1、政策层面：中央定调存量挖潜，地方竞逐人才安居
一季度，住房租赁政策延续“自上而下定基调、自下而上强落地”的传导路径。
中央层面，政策聚焦存量盘活与保障升级。两会明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，推动“以需定建、以需定购”。多数城市保租房筹集目标较2025年大幅缩减，聚焦存量挖潜。
金融支持层面，财税与金融支持加码。财政部、税务总局对公租房用地免征城镇土地使用税，央行下调保障性住房再贷款利率至1.25%，为项目落地提供金融活水。
图表5：2026Q1中央及各部委住房租赁、长租公寓相关政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
地方层面，政策导向呈现“规范管理筑底、多渠道优化供给、青年人才保障升级”的协同发力格局。供给端，通过收购存量商品房转化、闲置非居建筑改建以及建立全流程运营监管机制，系统性拓宽保租房筹集渠道，优化房源供给结构。需求端，北京海淀、成都、西安等地纷纷升级人才安居政策，通过租金梯度优惠、先住后审等措施，将租赁住房作为竞夺青年人才、促进产城融合的关键发力点。
图表6：2026Q1地方住房租赁、长租公寓相关政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
2、资本动态：REITs首发与扩募同步扩容，持有型ABS加速入局
Q1，住房租赁金融闭环进一步打通，公募REITs与持有型不动产ABS呈现双线突破态势，为行业构建起从“投”到“退”的完整资本循环。
租赁住房REITs，首发与扩募同步提速，市场扩容节奏显著加快。
首发方面，中航北京昌保租赁住房REIT于1月获深交所受理，3月底正式获批，成为我国第9支租赁住房公募REITs。
扩募方面，华润有巢REIT扩募份额于1月在上交所正式上市，募集资金总额11.329亿元；3月，厦门安居REIT扩募申请获批，成为我国第三支获批扩募的保租房REITs，拟发售金额不高于7.887亿元；同期，上海地产租赁住房REIT也提出扩募计划，拟购入浦东新区的璟耀和璟博两个保租房项目。
图表7：2026年Q1住房租赁公募REITs首发与扩募动态
资料来源：公开资料，睿和智库整理
持有型不动产ABS作为重要的补充退出渠道，Q1同样迎来关键进展。2月，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS在上交所成功设立，发行规模11.942亿元，底层资产为上海闵行区新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区，系上交所发行的第二单保租房持有型不动产ABS。此外，中金-博邻长租公寓持有型不动产ABS同期在上交所申报并获受理，拟发行金额为8.24亿元，底层资产为高端市场化长租公寓，有望成为国内首单纯市场化高端公寓持有型ABS，标志着资产证券化工具正从保障性租赁住房向更广泛的租赁业态延伸。
综合研判，睿和智库认为：随着金融退出预期确定性增强，租赁住房前端存量收购与改建投入的积极性将被有效反哺。资本与资产的正向反馈机制初步确立，行业“投融建管退”全周期闭环正加速成型。租赁住房的未来，将不再由规模数字定义，而取决于每一间存量房源在精细化运营中所释放的真实价值。
榜单说明
1.榜单数据截至2026年3月31日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。
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